解局丨潘蘇通百億借款騰挪 長實當起了高息放貸人

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2018-11-27 02:00

  • “取代”金融機構職能的舉動,對于長實等港企而言並不是第一次,尤其是在市場缺乏資金時,它們可以賺取高息回報。

    觀點地産網 作為目前高銀金融旗下唯一的物業投資項目,香港高銀金融國際中心一直是潘蘇通資産騰挪、業務調整的重要砝碼。這一次,它作為抵押的標的,為手頭拮據的高銀國際及時地輸送了血液。

    11月26日有媒體披露,高銀金融于今年6月25日将旗下高銀金融國際中心抵押給長實旗下公司,從而獲得約102.3億港元貸款,貸款将用于償還工商銀行貸款。

    具體而言,此次交易由Smart Edge與另一家公司Winchesto Finance簽訂了貸款協議。其中,Smart Edge由高銀及潘蘇通私人分别持有60%及40%;Winchesto則由Paola Holdings Ltd持有99.99%股權,董事包括長實集團主席李澤钜,而Paola最終持有人也為長實。

    高銀國際該融資事項在長實的财報中也得到了證實。長實在其2018年半年報中,将一筆102.3億港元的“短期應收貸款”計入賬中。

    “取代”金融機構職能的舉動,對于長實等港企而言並不是第一次,尤其是在市場缺乏資金時,它們可以賺取高息回報。長實向高銀金融提供的貸款,年利率約達8%;今年11月1日,中渝置地同樣宣布認購中國恒大2020年到期的2500萬美元票據,年利率11%。

    騰挪的資金鍊

    資料顯示,高銀金融國際中心位于九龍東臨海新核心商業區,鄰近九龍灣港鐵站,大樓樓高27層,可出租面積約90萬平方呎,包括超甲級寫字樓樓層約80萬平方呎和餐飲樓層約10萬平方呎。

    在高銀金融的每一份财報中,“高銀金融國際中心”都成為了高頻詞匯,其業績表現頗受關注。于2018财政年度(截至2018年6月30日止年度),高銀金融國際中心的租金收入及物業管理服務收益為8460萬港元,較上年上升282.8%。

    而于該年度,高銀金融國際中心錄得公平值收益約18.65億港元,相比于上年的23.22億港元減少19.7%,這是中心商業區内商業物業升值幅度較小所致。

    今年4月份,為了簡化及整合房地産業務,潘蘇通對高銀金融旗下的物業進行分拆。彼時,高銀金融将兩個在建住宅物業項目以123.94億港元賣給了潘蘇通,並以56.08億港元收購高銀金融國際中心剩下40%的股權。

    待交易完成後,高銀金融國際中心将由高銀金融全資持有。高銀金融彼時聲稱,集團的房地産業務也将主力于物業的投資。而估計交易所得淨額約67.94億港元,将為集團業務提供現金流入,以進一步發展業務。

    但在潘蘇通看來,經過左右手的資産置換之後,並不能填滿高銀金融的資金缺口。财報顯示,高銀金融現金及銀行結存規模甚微,近三年來該指標最高值僅為2016年12月的8.6億港元,且環比增速大多為負值。

    數據來源:觀點指數整理

    手頭如此拮據,對于有着房地産投資心思的潘蘇通來說,顯然是不能接受的。于是在6月末,一個融資的計劃誕生了,即通過抵押高銀金融國際中心,引援長實,獲得102.3億港元貸款。

    觀點地産新媒體查閱财報獲悉,截至2018年6月30日,高銀金融國際中心的資産總值為172億港元,照此計算,此次102億港元的融資,抵押了標的物業約60%權益。相當于上述4月份潘蘇通資産置換之前,高銀金融所持標的的原有權益部分。

    事實上,為了換取更多的資金,高銀金融抵押的資産並不只有高銀金融國際中心。年報顯示,于今年的6月末,高銀金融抵押的資産還包括賬面總值為72.5億港元的發展中物業、金鋑公司的全部股本等。

    此外,高銀金融還抵押了其賬面淨值為4850萬港元的預付土地租賃款項、賬面淨值為16.17億港元的建築物,以取得于2018年6月30日及上一年6月30日已獲授但未動用的銀行融資。

    有了資金作支撐,潘蘇通邁開了買地的步伐。

    11月14日晚,高銀金融宣布,附屬公司迅富國際有限公司以地價約89.07億港元,投得香港九龍啟德第4B區4号地盤新九龍内地段第6591号地塊,總占地面積約9708平方米。這也是香港啟德前機場跑道第二幅出讓的住宅地。

    長實角色

    國際地産資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對觀點地産新媒體表示,銀行的貸款在融資方式里面算是保守的,一方面要求的回報會比較低,風險的偏好也會比較低;如果高銀也想獲得較大規模或者較高杠杆比例融資的話,可能要采取其他的方式。

    顯然,相對于銀行貸款而言,高銀金融更希望獲得更大規模的融資,所以選擇了抵押資産尋求投資人的方式。而這種方式對于資金提供方長實來說,回報自然會更高一些。

    有消息人士稱,2017年11月,長實集團以402億港元出售所持中環中心全部75%權益之後,所套現的資金除了繼續向英國、澳洲等地的公用事業行業投資外,也在市場缺乏資金之時,充當放貸人,向中資或其他缺乏資金的機構以8%以上的高息借貸。

    而此次長實與高銀金融的102億港元貸款,年利率也為8%。以此推算,長實集團在這筆生意中,一年所收利息約8億港元。從高銀金融的角度來看,為了應對較高的貸款利息,也要保持資金的充裕,防範風險了。

    總而言之,對于長實而言,這也只是諸多投資中的一筆。

    黃立沖表示,100億港元對于長實來說並不算多,而且香港地産商杠杆都很低,可以在銀行獲得很多的授信。中報顯示,長實截至2018年6月30日的現金及現金等值項目為548億港元,于中期結算日負債比率低于2%。

    當然,長實的考慮或許還不止于此。黃立沖分析道:“這種交易可能不只是一種商業貸款,而是雙方之間或存在戰略型合作,只是有些約定並沒有對外透露而已。”

    一直以來,高銀與長實之間都是以競争者的身份出現在市場上,無論是香港何文田豪宅用地的投標,還是九龍東啟德住宅地塊等項目的争奪,雙方都不曾以合作的姿态出現。此次102億港元的生意是否會促成兩者今後更多的合作,還要待時間來證明。

    解局 | 從局外到局内,觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。

    撰文:曾樹佳    

    審校:鐘凱



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