京城316億土拍驟暖 那些趕考場的中鐵們和觀望的萬科們

觀點地産網 時間即将邁入12月，北京早已寒氣侵體，但帝都的土地市場卻依舊火熱。

11月26日，北京市以拍賣的方式出讓編号為【2018】028-40号共13宗地塊，總出讓面積為79.40萬平方米。最終，除順義區北小營鎮地塊因在挂牌階段無人報名而遭遇流拍以外，其余12宗地塊均成功出讓，攬金316.46億元。

翻看2018年的土拍情況，上半年，帝都遭遇七次流拍，七八月，全國土地市場進入了流拍的高峰。從更遠的時間來看，北京自去年開始已有11宗地塊流拍流標。在這樣的背景下，今日北京成功出讓12宗地塊、攬金316億，着實賺足了眼球。

當天約有30余家房企到場，包括中鐵諾德、中鐵置業、金茂、富力、華發、佳兆業、中建、首開、北京城建、萬科、新城、華潤等，其中多是北京土拍市場的中小型房企，亦可見重新布局京城的新面孔。

但諸如融創、保利、中海、龍湖、恒大、碧桂園等房企，則集體缺席。即便是萬科、華潤，也只是參與土拍，並未展現出堅決拿地的姿态。

最終，12宗地塊毫無意外地被中小開發商陣營瓜分掉大部分，中鐵、華發、北京住總、中建、綠城、首開、富力陸續有地塊入賬。有評論指，中小房企抄底北京的意圖顯露無疑。

帝都土拍百态

如果說低溢價、底價成交、流拍、聯合體是今年土地市場的主旋律，那麼今日的土拍，則将各種姿态展現的淋漓盡致。

觀點地産新媒體了解，今日拍賣的13宗地塊總起價為295.19億元，地塊遍布順義、房山、昌平、豐台、大興、延慶、密雲7大區域，其中1宗為商業用地，3宗為共有産權住房用地，其余9宗均為“限競房”地塊。

最終，13宗地塊成功出讓12宗，總攬金316.46億元，創下北京單日成交地塊數量的新紀錄。

當時間走到上午九時三十分，拍賣現場傳來了順義區北小營鎮地塊因在挂牌階段無人報名，遭遇流拍的消息，流標的“慘境”是否持續的疑問陸續從市場傳來。

随後，分組進行的土拍在現場競價階段迅速升溫，房企們的熱情推翻了市場對流標的質疑。

不到半小時，豐台區花鄉白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊已經被中鐵置業叫到了60億元的價格。随後新城、中鐵諾德、首開+金地+華潤+平安聯合體呈現出了白熱化的交戰狀态，在經過64輪競拍後，中鐵諾德以70.2億元總價摘得該地塊，溢價率為25.36%。

在中鐵諾德拿下豐台區地塊的同時，順義區沙峪鎮SY00-0019-6014地塊也由中建一局以19.45億元總價摘得，溢價率17.88%。接着，綠城以7.79億元總價摘下順義區順義新城第13街區SY00-0013-6010地塊，溢價率僅為1.56%。

不到一小時，順義區的兩宗地塊及豐台區的一宗地塊便成功出讓，今日北京的土拍似乎走出的開場失利的局面，一路向好。

在此次的土拍中，溢價最高的是北京住總集團有限責任公司摘得的大興區采育鎮區01-0128A地塊。

該地塊的建設用地面積為5.46萬平方米，地上建築規模為5.74萬平方米，容積率為1.05，土地用途為R2二類居住用地，起拍價為11.855億元，起始樓面價為12890元/平方米。

該地塊吸引了包括住總集團、興創+興展+興福+大興城建聯合體、陽光城、城建等的參與，經過58輪競拍，該地塊由住總集團以17.7億元總價摘下，同時須自持2%的商品住房面積，溢價率為49.30%。

從今日土拍的結果來看，1宗流拍，1宗底價成交，其余地塊均是低溢價成交，可謂是百态盡顯。

對此，市場分析人士嚴躍進表示，此前受到市場降溫等的影響，土地市場出現較多的流拍情況，說明企業還是比較保守的。但針對此次的北京土拍，嚴躍進則表示，“現在（房企的）節奏稍微加快，說明房企還是有拿地的意願的”。

有業内人士提到：“房企一反去年底的消極心态，積極應對，表現了房企信心的復蘇和房地産調控政策出現同步寬松的迹象”。

“共有保證金”規則

據觀點地産新媒體獲悉，參與此次土拍的房企共有30余家，其中不乏萬科、華潤等龍頭房企，也有首開、金地、華發、住總等企業。

對此，有業内人士表示，衆多房企齊聚北京土拍現場，與北京市規劃和自然委員會特别實施的“共有保證金”出讓新規不無關繫。

11月7日，北京市規自委發布一則土地拍賣補充公告，對11月26日将成交的13宗地塊進行了一些列特别的說明，補充公告最大的核心就是保證金共享機制。

公告中表示，将于2018年11月26日成交的豐台區花鄉白盆窯村 BPY-L010、BPY-L013地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用 地等13宗地塊除可按原挂牌文件約定方式支付競買保證金以外，其中的部分地塊還可選擇采用共用方式支付競買保證金。

據觀點地産新媒體了解，在以往的土拍活動中，一般情況下參與一宗土地的拍賣就要交一次保證金。而在此次土拍中，競買人只要交納規定金額的共用保證金即可參與組内所有地塊競拍活動。

共享保證金的制度，相當于用原本只夠報名一宗地的資金，現在可用于報名競買兩宗地甚至三宗地，增加了土地拍賣的企業數，無疑資金本就緊張的房企多了一次參拍機會。

對此，有業内人士表示，共有保證金的出讓新規不僅在一定程度上緩解了房企的資金壓力，同時還可以實現不同資質地塊的打包出讓，緩解了土地流拍的情況。

從今日土拍的報名情況來看，29、30、37号三宗地塊打包成為一個組，三宗地塊的共用保證金為不少于8.12億元，金茂則通過共享保證金制度在繳納一份保證金的情況下同時報名了上述三宗地塊的競拍。而中鐵置業、新城則同時參與了28号與34号地塊的競拍。

值得一提的是，金茂總共參與了五宗地塊的角逐，在昌平29号地塊的競拍中，金茂分别與未來科學城+城建組成聯合體報名，並同時通過共享保證金制度單獨報名，無疑是把保證金共享用到了極致。

嚴躍進對此分析稱，推出共享保證金制度，有助于企業形成更多的拿地機會，這個制度短期來看，是沒什麼問題的，它屬于這個政府給的一種優惠政策，並且後續可能會在全國部分城市得到推崇。但土地市場如果繼續升溫的話，這種政策肯定會減少，這個其實也體現了當前土地上一個調控的導向。

同時，他也表示，此次土拍能夠吸引衆多的房企，其實跟土地供應節奏是吻合的。

資料顯示，北京今年計劃供應住宅用地1000公頃，其中商品住宅650公頃（含單列共有産權住房用地200公頃），但截止目前，實際供應的商品住宅用地僅224.69公頃，供地計劃完成率為35%。

因而，不同于以往土地招拍挂市場擠牙膏式的供應節奏，面對此次的大批量供地，房企加緊補倉也是無可厚非。

但有分析人士表示，房企在經歷了此前的保守與謹慎，在這個時間選擇加緊擴儲也與自身的土地儲備結構有關繫。

中鐵繫百億布局

今天的土拍，中鐵繫無疑是最大的赢家。

繼中鐵諾德70.2億元總價摘得豐台區花鄉白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊後，中鐵置業以58.4億元摘得豐台區花鄉白盆窯村BPY-L011地塊。

據觀點地産新媒體查閱，北京中鐵諾德房地産開發有限公司是中鐵建工集團的全資子公司，而中鐵建工是中國中鐵股份有限公司的全資公司。而中鐵置業集團北京有限公司則為中鐵置業的全資子公司，中鐵置業同為中國中鐵的全資子公司。

如此算來，中鐵諾德與中鐵置業同為中鐵繫子公司。而在今日的土拍中，中鐵繫斥資128.6億元競得豐台區兩宗地塊，新增土地儲備10.19萬平方米，可謂是大手筆。

時間往後退幾步，11月23日，中國中鐵旗下北京中鐵諾德房地産開發有限公司，則競得雲南草海一宗商住地塊，成交價約24.92億元。

該地塊面積250畝（16.67萬平方米），含231畝（15.4萬平方米）住宅用地和18.8畝（1.25萬平方米）商業用地，容積率在0.79-1.37。根據要求，競買人須建設3條市政道路，修建10.32萬平米的濕地、6萬平方米的綠地，並建設1座18班高中。

短短兩天，中鐵新增土地儲備達到26.86萬平方米，接近該公司第三季度新增土地儲備的30%。

相比之下，在今日的土拍當中，以往的“招拍挂”大戶萬科、華潤就顯得冷靜很多，兩家房企雖然都參與了此次的土拍盛宴，但可惜的是，最終均未摘得心儀地塊。

嚴躍進就此表示，企業的布局與自身的土地儲備的結構有很大的關繫，部分企業如果過去儲備規模比較大，這個時候不見得積極會積極拿地；部分企業如果土地儲備比較少，這時候就會積極進行擴儲。

同時，有分析人士也表示，年關歲末，房企的擴張也與自身的銷售情況，目標完成度緊密相關。