特寫 | 商業地産如何持續地賺錢？

2018觀點商業年會·特寫 商業地産如何做到持續地賺錢，這是一個最基本要探讨清楚的話題。

11月21日，在2018觀點商業年會的主題讨論會上，擔當主持的新城控股歐陽捷，卻反問身邊7位嘉賓：“我們的題目叫做存量市場，但是沒有增量，哪來存量呢？未來增量市場的趨勢又如何？”

益田集團劉雅娟表示：“對于未來的增量市場的趨勢，總結為三點：第一是資産的持有方和運營方，我認為是逐步分離的過程。第二點是順應目前消費升級的趨勢，做商業的企業應該更進一步建立自己的核心競争優勢；第三點則是跨界的融合。”

那商業地産如何可持續地賺錢呢？福晟集團吳洋稱，無論是購物中心還是商辦，市場上現在開發的思維和模式通常還是處于一個簡單的招租、招商和簡單的運營體繫。

“但是我們往往忽略了一點，商辦物業應該是一個大的社群。所以我開始研究的就是智慧生命體。”吳洋介紹，智慧生命體就是把辦公室的線上平台、企業的平台，包括員工端的生态圈等，形成一個有機的結合的智慧平台。

光大安石林寶泰則認為，商業的運營本質還是要回歸到人，“首先你要研究消費者，引導消費者，滿足消費者。還有一點，我相信在座很多商業地産的老總都知道，要找到合适的人是影響我們商業發展的一個很大的瓶頸。”

“我們在美國收購的項目，一個購物中心最少的只有一個人，最多的只有三個人做管理，剩下的服務工作都交給了專業的第三方公司。而國内目前一個很重要的點是，沒有能讓我們放心的第三方公司，或者說真正意義上的專業的第三方公司。”

中原地産黎明楷分享了自己的一點經驗：“我們是做中介行業的，門店為什麼要開在社區？因為業主們每天經過這些街區，或者是經過這些商場，也能看到我們的門店，他有服務的需要，可以随時進來找我們，這樣也可以增加客戶服務的黏性。”

而花樣年甘永清分享到：“社區型商業有優點，也有劣勢，優勢就是可以避開激烈的競争，另外就是社區的穩定性很強，以及社區商業提供的服務方面有更多的空間選擇，可以做自我的提升。“

他稱：“在社區商業運營的時候，若周邊的客流量不是很足，要提倡要想辦法讓周邊1.5公里範圍内的居民，跟我們社區商業之間消費的頻次要達到80%，另20%是分流歸到市區。”

“在購物中心這一塊的存量機會有兩個，一個是在並購方面。”萊蒙國際李國華表示，公司的商管公司在投資一些購物中心的時候，從前面的定位到管理到退出，一般是在3-6年，且回報不錯。

“第二個是市場化，就是做二房東的包租，把過去一些存量的超市、百貨這種傳統業态做不下去的，對它進行一些改造然後再出租。”

最後一個發言的是印力集團許英，他表示：“我們做商業地産還是那句話，地段是最重要的，所以我們覺得存量並購這一塊是一個很好的擴張的途徑。”

“但存量並購很考驗改造和改造經營的能力，以你對這個項目收回來之後的團隊融合能力的。”許英說。