特寫 | 服務商業地産,金融如何創新?

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2018-11-21 18:42

  • 商業地産和金融之間的關繫水乳交融,但金融究竟要如何在目前的市場環境中作出創新,助力商業地産更好地發展?

    2018觀點商業年會·特寫 創新是一個永恒的話題。

    11月21日,在2018觀點商業年會的主題讨論會上,由建銀國際曾粵晖主持,7位重量級嘉賓就此展開讨論。

    曾粵晖首先抛出一個問題:商業地産和金融之間的關繫水乳交融,但金融究竟要如何在目前的市場環境中作出創新,助力商業地産更好地發展?

    針對問題,全國工商聯房地産商會香港及國際分會主席林熙齡表示:“我們投資者去看的時候,不管是創新還是用傳統的方式做,最後都是看收益率。”

    所以,不管是什麼類型的産業,要思考的不單單是創新那麼簡單,關鍵是創新以後能不能持續拿到可預計的現金流。

    奧陸資本蔡金強表示認同現金流很重要,尤其是對商業地産:“目前中國的商業地産,可能正處于黎明前的黑暗,就是融資成本在今年跟明年會大幅的飙升,非常痛苦。”

    蔡金強稱,如果把商業地産分成四個階段(土地、開發、運營、退出),再拿中國和美國相比。“在運營的階段,中國的經營性物業貸款,商業方面大概就只有美國的1/6。在退出階段,美國的REITs跟ABS總體的規模大概是2萬多億美金,中國只有它的2.6%左右。”

    來自元豐資本的古迎輝就提醒,金融創新固然是很重要,但是大家也需要重視一個更根本的問題——商業地産項目本身的盈利能力。

    另一方面,古迎輝說,金融創新往往是在市場環境最差的時候,被迫使出來的。“回顧歐美的金融創新的歷史,CMBS、REITs等等,他們當時推出來的時候,正是美國的市場環境最差的階段。”

    彩灣智資本耿樹森亦稱,做商業地産的金融創新,首先還是要學會讓商業地産項目盈利。“放棄住宅房地産思維,放棄快盈利的觀點,才可能找到盈利點。”

    “房地産商現在需要的是一個商業地産從開始誕生,到能夠真正産生效益,中間這個過程的金融的模式。這可能才能夠真正帶給房地産商幫助,也能夠帶給資本最大的收益。”

    中國長城資産田炯還是強調,房地産的一個短闆就是缺乏長期穩定、低成本的資金,這在商業地産尤為突出。“但現在國内的資本市場的證券化的産品越來越多,包括CMBS、REITs,這一塊我們也是在做很多的嘗試。”

    “現在我們要創新,我建議先看看世界。”光正置地的陳大佑介紹,目前有一種工具叫證券代币:“它的簡稱是STO,就是把商業資産、有營收的物業證券化,它是通過持有币來持有你的股份。今年6月到9月,華爾街批了大概90多個項目。”

    廣東省房地産研究會執行會長韓世同則總結稱:“我覺得現在大家都忽略了,都覺得輕資産好,但是我發現香港的很多機構都是重資産的。我做住宅地産賺了錢,我建一個寫字樓,然後持有它。”

    他還認為:“我覺得在這方面不要過度盲目,要麼全部是舉債型的,要麼全部是輕資産,輕資産到最後就是沒資産。我有一個物業在這個地方,我有長期的收益,這也是一個非常好的安排。”

    撰文:劉子棟    

    審校:徐耀輝



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