2018年度中國商業地産TOP100榜單

观点指数研究院

2018-11-21 13:49

  • 在經濟平穩運行、消費持續升級的态勢下,商業地産整體發展趨勢依然向好。在這一年中,各類商業地産商不斷調整、穩固自身的發展邏輯,逐鹿商業藍海。

    城市與地段的判斷、業态與定位的差異化實施、管理與運營能力考驗、資本與模式的選擇,都可能是不同的企業在芸芸競争者中突圍而出的要領。在這一年裡,受到了新零售的沖擊,共享與跨界合作盛行,并購與調整不斷湧現。那麼,在群雄逐鹿的市場中究竟誰把握了商機,成為了這片紅海的領跑者,誰又在不斷耕耘中成為備受衆人贊許的行業标杆?

    2018年度中國商業地産TOP100,百強企業将在這榮譽榜單中用數據展現他們的實力,用成績續寫他們的輝煌。

    榜單點評

    華潤連續三年蟬聯榜首,凱德跻身第二,印力厚積薄發​

    若果要形容2018年以來的地産環境,“謹慎”或許可以一言蔽之。和住宅市場的敏感、理性一緻,2018年中國商業地産投資更加克制,拿地、投資、新開工的項目數量均相應下降。

    不過可以看到,在經濟平穩運行、消費持續升級的态勢下,商業地産整體發展趨勢依然向好。在這一年中,各類商業地産商不斷調整、穩固自身的發展邏輯,逐鹿商業藍海。

    華潤置地商業、凱德、印力憑借突出的實力,位列2018年度中國商業地産TOP100前三甲。同一片熱土,不同出身的發展商,恰好也說明了中國商業地産環境的包容以及光明前景帶來的激烈競争。

    在這場比拼中,華潤置地商業繼續穩守擂台,連續三年奪得榜首,冠軍寶座依然無人撼動。過去幾年中,華潤置地商業一直對商業地産抱有雄心,緻力于成為中國商業地産的領導者,商業地産規模和比重保持有序上升,位于行業前列。

    數據來源:觀點指數

    截止2018年6月底,華潤置地商業投資物業資産賬面總值為1067.2億元,占集團資産總值的近五分之一。擁有在營商業面積717萬平方米,包含27個購物中心,在建及拟建投資物業總樓面面積共計893萬平方米,布局全國49個城市。2018年前10個月,華潤置地商業已經實現77.26億元的租金收入,同比增長28.4%。

    根據華潤置地商業的計劃,到2020年,其租金收入可以達到100億元。如果按照這樣的增長速度,相信完成目标已經不是難事。

    位列三甲的凱德可以算得上今年最大的黑馬。由2016年、2017年位列榜單第6,到今年的榜眼,凱德僅用了一年的時間就上升4位。在過去的20多年裡,這家來自新加坡的商業地産商,在中國跑馬圈地,商業陣營漸趨強大。商業綜合體、購物商場、服務公寓、辦公樓,再加上獅城出色的地産基金管理能力,凱德的發展可謂是如虎添翼。

    目前,凱德在中國的總開發規模約2200萬平方米,管理的總資産超過2000億元人民币。而它的腳步未曾停下,2018年5月7日,凱德集團自創的共享辦公空間C3在凱德·國正中心正式亮相,進一步進軍中國聯合辦公市場。

    印力的實力也不容小觑,在中國商業地産TOP100中的進步有目共睹,由2016年的31位一路上升至今年的第三位。從成立以來,印力已經專注于商業地産領域15年,截至2018年10月底,印力已開業項目進駐内地城市58個,共管理127個商業資産,建面約1000萬平方米,計劃三年内管理面積翻一番。

    規模上更上一層樓外,印力也在管理運營上狠下苦工,通過專業的投資開發、商業運營及資産管理,打造一體化的零售商業地産全價值鍊生意模式。

    恒隆、龍湖等鎖定TOP10,位移壓力中誰是常勝将軍?

    目光從榜單三甲移開,龍湖、恒隆緊随其後,同時上榜10強的還有九龍倉、新鴻基地産、萬達商管、大悅城地産以及中海商業。

    對比去年,今年的十強依然競争激烈,有9副是去年的老面孔。其中,大陸本土力量新增中海一員猛将,占據6席;新加坡商業地産商由凱德率軍,而港企今年在中國商業地産TOP10的角逐中相對遜色,由去年的4席減少至3席。

    在商業地産的藍海中,精耕細作固然是要素之一,但是對于幅員遼闊的中國來說,規模化擴張也顯得尤為必要。因此可以發現榜單10強幾乎都是規模和運營管理能力兼具,并且表現十分突出的企業。

    數據來源:觀點指數 

    恒隆是中國商業地産TOP10的老面孔,繼承了港企穩健傳統的恒隆,在品牌、管理以及創新上表現不俗。陳啟宗曾經指出,地點、大小體積、設計以及建築水平這4個是決定商業地産發展的先天基因。而在恒隆的所有商業項目中,也是一一踐行這套法則。

    因此不管是恒隆上海的恒隆廣場及港匯恒隆廣場,亦或是沈陽的市府恒隆廣場,在項目選址上,都對城市經濟、地段、面積、人口及地價作出了極高要求。恒隆長遠的策略就是慢慢建立盈利能力都是最好的商業項目。截止2018年6月末,恒隆的租金收入有超過五成來自内地,兩大标杆項目上海恒隆廣場及港匯恒隆廣場錄得租金最高,合約13.57億元,而上海以外的内地物業,租金收入也有比較大的增長。

    陳啟宗在今年上半年的《緻股東函》中透露,在2000年代中将發展版圖從上海擴展到内地其他城市的舉措,是一個明智的決定。“我們的努力初見成果,意味着豐收的日子不遠矣。”

    值得期待的是,繼2013年在武漢購置土地後,今年5月,恒隆終于再次出手,超百億元拿下杭州絕版商業地塊。2019年2月,恒隆将正式接管杭州地塊,預計自2024年起分階段落成。過去的8年時間裡,恒隆平均每年興建近23萬平方米的物業面積,而未來兩年恒隆在内地至少再興建72萬平方米的物業面積,此後的兩至三年将會興建更多。

    龍湖的商業地産發展開始于重慶北城天街,經過18年的發展,如今已經成功布局環渤海、華東、華西、華南、華中五大闆塊,在全國一二線城市,如北京、上海、重慶、成都、杭州、西安等具備一定的規模。目前,龍湖累計開業商場數量28個,不含車庫的開業商場面積達285萬平方米。

    而在長租公寓、聯合辦公等商業地産領域,龍湖的發展也絲毫不“怠慢”。2017年3月,長租公寓成為龍湖集團的第四大主航道業務。經過一年多的發展,龍湖冠寓已全面布局北京、成都、重慶等全國32個一二線城市。按照龍湖的規劃,2018年其開業房源的目标是6.5萬間,2020年實現營收30億元。在傳統商業地産面臨革新的行業背景下,龍湖積極開拓新的商業創新業态,相信這份熱情也能給予龍湖相應的商業回報。

    當然,這是一場事關前途和排位的競賽,今年的10強中,雖然有9個是去年的老面孔,但是名次卻有所變化。其中萬達排名由去年的第4位下降至第8位。經過一系列的出售動作後,萬達的商業規模已經縮水不少。不管這種舉措或主動或被動,在商業地産的競争中都尤為不可取,畢竟競争本身就是優勝劣汰,稍有松懈就會被後來者居上。

    數據來源:觀點指數

    除了10強外,縱觀中國商業地産TOP100榜單,位次的變化壓力同樣不可小觑。觀點指數統計82家樣本企業發現,有36家企業的排名出現上升,36家出現下降,僅有10家維持不變。其中上升位數超過40位的有2家,分别是碧桂園文商旅以及金地商置。

    在過去一年中,金地商置實現了較快的發展,在北京、上海、深圳、南京等地相繼運營和在建商業中心項目。除此之外,通過專業化規劃開發及運營服務,這些城市的核心資産也得到了持續增值。

    位次上升20-40位的企業有6家,包括合景泰富商業、禹洲商業、弘陽商業、恒大商業集團等。這些企業抓住商業發展潮流,在過去的一年中都有亮眼表現。禹洲商業開始于2007年,雖然布局時間不算太早,但是目前已形成禹洲商業廣場、禹洲廣場、商業街(區)、高端商業産品系列(情景體驗購物中心)四大産品線,未來表現值得期待。

    上升1-10位的企業最多,有23家。其中中海商業上升1位、寶龍地産上升3位、時代商業上升3位……不一一枚舉。時代商業自2002年成立以來,在商業地産領域積極耕耘,憑借自身強大的開發能力、人性化的産品設計能力及高效快速的項目建設能力,已形成辦公園區、購物中心、商業街、物流園等多條産品線。

    單位面積資産值一決勝負,金融街、越秀商投可圈可點

    2018年度中國商業地産TOP100除了考驗企業的商業地産多元化布局外,對資産值以及租金等硬指标尤為關注。

    觀點指數統計100家企業的自持物業資産值和面積發現,2018年前三季度商業地産單位面積資産值處于5萬元/平方米-9萬元/平方米的企業占比為6.35%,其中有相當一部分是港企,比如嘉裡建設和太古地産。

    單位面積資産值處于3萬元/平方米-5萬元/平方米的企業有15.87%,金融街資管是當中的代表之一,單位面積資産值達到48880.19元/平方米。虎踞京城核心區域,金融街的資産價值可以說每平方寸金。除了優勢明顯的寫字樓外,金融街在中心區域擁有購物中心、酒店以及公寓等,再加上業态規劃、運營管理以及創新上積極、用心,取得市場的客觀估值亦不是難事。

    數據來源:觀點指數

    單位面積資産值處于1萬元/平方米-3萬元/平方米的企業最多,占總榜單的46.03%,這些企業在城市以及地段選擇上更加多元。需要注意的是,有31.75%的企業單位面積資産值低于1萬元/平方米,甚至有不少低于700元/平方米,這也說明在商業地産拓展過程中,需要對城市布局謹慎選擇,尤其是一些偏遠城市缺乏商業基礎,開發投資要更加理性。

    橫坐标按租金大小排序

    數據來源:觀點指數

    在對TOP20企業進行觀察時,觀點指數發現,每1億元資産值貢獻的租金收入不盡相同。當中以寫字樓和購物中心為主的企業,這項指标表現得相對出色,嘉裡建設、金茂、華潤、恒隆等都是個中代表。

    星河商置和愛琴海商業集團作為其中的民營代表,也有跨越式的發展。截止2018年9月,星河商置涵蓋城市商業綜合體、城市型購物中心、區域型購物中心、社區型購物中心、高品質租賃公寓、高端家居購物中心等多種商業地産形态。以珠三角、長三角為核心并發散全國,商業地産為星河商置貢獻更多的業績可以預期。

    在去年40城的基礎上,愛琴海的購物公園則已經進入北京、上海、天津、重慶、成都、蘇州、昆明、無錫、等60余個城市。在規模之上,愛琴海貼合消費者體驗需求,打造創新品牌集合,每一個開業項目都能保持40%以上首進品牌占比,實現消費全新升級。

    商業地産城市網絡,港企與中資的不同選擇

    從城市來看,商業地産布局的區域主要集中在京津冀城市群、長江三角洲城市群、成渝城市群、珠江三角洲城市群、中原城市群幾大城市群。

    其中尤以北京、天津、成都、重慶、上海、杭州、廣州以及深圳等一線及核心二線城市較為集聚。觀點指數統計的20家樣本企業中,有19家企業在上海均有布局,16家在北京已有布局,其次是成都、天津、廣州和重慶,分别為13家、12家、12家以及11家。

    具體到港企和外企的選擇來看,上海和北京是最受追捧的兩個城市,廣州、深圳、杭州、重慶和成都緊随其後。這也和20家樣本企業的集中布局城市重合。從地圖可以看出,相對于内地商業地産商來說,香港和新加坡的企業對城市選擇更加專注謹慎一些。在核心城市的核心地段打造運營商業項目,這也是香港房企的傳統,也因此租金收入和資産值相應較高。

    需要注意的是,對于不少企業來說,深圳都是比較難落子的城市。這不僅是因為深圳本來已經存在不少優質商業項目,更是因為深圳與香港相距太近,競争壓力更大。

    卓越商業是在深圳擁有龐大商業物業群的本土商業地産商,目前在深圳擁有梅林卓悅匯、卓悅INTOWN·福田、卓悅INTOWN·後海、卓越時代廣場、卓悅INTOWN·前海等。而深圳之外,卓越在長三角及粵港澳大灣區,包括上海、杭州、甯波、南通、東莞等城市也開始積極布局。未來,卓越商業将重點發展粵港澳、長三角、環渤海三大都市圈。

    哈長城市群則是相對後發的區域,2016年國務院批複哈長城市群發展規劃,到2030年,建成在東北亞區域具有核心競争力和重要影響力的城市群。從上述布局地圖來看,包括恒隆、華潤、富力等不少企業也已經在哈長城市群布局。藍光商業今年新增的60個商業項目中,其中就有位于東北的項目。觀點指數了解獲悉,截止2018年9月,藍光商業擁有合約180個商業物業,自持及管理面積達到4100萬平方米。

    在城市布局方面,寶龍地産則有自己的一套法則,以“1+6+N”戰略,以上海為核心,重點關注南京、蘇州、杭州、廈門、福州等六大城市,目前已布局全國逾40座大中型城市。

    相對來說,碧桂園文商旅在全國則是百花齊放,項目遍布全國28省,200余城,涵蓋集中商業、社區商業、長租公寓、寫字樓等闆塊,項目總量超900個。碧桂園的商業運作可以追溯到2005年,經過13年的發展,今年正式成立碧桂園文商旅集團,針對商業、社區商業、長租公寓、文旅産業、寫字樓等五大闆塊進行集中運營,以新型商業模式創造業績新的增長極。

    以“創新”為本,越秀商投、招商、勒泰各有千秋

    在發展日新月異的時代背景下,新的商業發展邏輯繼續引領着行業的發展,傳統商業調整、轉型,重新連接“發展訊号”已經是大勢所趨。

    越秀商投一直是業内公認的資本創新代表,越秀商投負責越秀地産(包括越秀房産基金平台)持有型商業地産項目的投融資、開發、運營、管理以及金融化的全價值鍊業務。利用越秀房産基金上市平台,越秀商投把運營成熟的項目整體銷售給基金實現投資提前回收,壯大商業地産業務的發展。

    商業地産商的創新不僅是資本上的,還貫通到日常經營管理的始終。在互聯網創新發展大潮下,商業地産同樣需要新的手段、新的平台。世茂商業開啟“科技+”計劃,以人工智能手段打造商業、寫字樓等多業态的應用場景。2018年5月,世茂商業與商湯科技在上海簽署戰略合作協議,打造智能化樓宇、智能化酒店、智能化商業等,為“商業+人工智能”發展提供新的探索模式。

    泰禾商業則在設計和運營上差異化,獨樹一幟,拒絕簡單複制。以設計為例,泰禾的五四北泰合廣場邀請英國思邦公司帶來全新設計理念,打造随光線照射而折射不同顔色的外立面幕牆,首創24h動線,打造福州首個不夜城。

    同樣在設計運營上創新的還有海倫堡商業和勒泰集團,海倫堡旗下購物中心融合當地文化,并在此基礎上推陳出新,利用主題式、體驗和娛樂串聯,并借用主題式的建築設計、豐富的業态規劃來體現。

    勒泰集團則通過為城市“量體裁衣”,緻力于打造地标性商業項目,“一城、一景、一地标”,創造獨特的市場價值。勒泰商業可以說是商業地産行業的老兵,2001年勒泰商業地産集團正式成立,經過歲月的沉澱,目前勒泰商業業務涵蓋商業地産開發及運營、物業服務、金融管理等,擁有商業地産、商業零售、文化旅遊等業态,所運營項目遍及中國、美國等地。

    作為當中的國企代表,雖然招商商置起步較晚,2011年才成立,但是創新基因不遑多讓,招商商置秉承包容創新的理念,匯聚多元文化,在購物中心中引入時興的電子競技比賽項目,為消費者打造一個集數字體育虛拟運動體驗與娛樂為一體的空間和舞台。

    撰文:陳朗洲    

    審校:勞蓉蓉



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