解局 | 大灣區地市降溫

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2018-11-20 21:59

  • 随着行業大環境的變化,全國各地土地終止出讓頻繁,戴着光環的粵港澳大灣區也未能一枝獨秀。

    觀點地産網 今年降溫似乎比往年來得早一些。

    被視為房企面粉的土地市場也迎來了這一季的冬天。按往年,年末是各地政府推地的旺季,也是房企們納儲屯糧的好時機。

    但随着行業大環境的變化,全國各地土地終止出讓頻繁,戴着光環的粵港澳大灣區也未能一枝獨秀。

    在大灣區的九個城市里,據觀點地産新媒體不完全統計,自10月份以來截至11月20日,土地市場出現了20余宗土地終止、流拍。

    近日大灣區土地市場表現明顯降溫。11月20日,江門三宗商住地塊底價成交,原定于11月19日、20日摘牌的開平龍東片區5宗地塊則在三日前終止出讓。

    同日,在珠海的土拍中,中鐵建以底價12.5億元拿下珠海金灣區金渠路南側、雙湖路西側地塊,折合樓面地價8660元/平方米,比金灣地王低了1萬元/平方米。

    而前一日,廣州叫停了原定于11月22日出讓的白雲區、花都區兩宗居住用地。加上這一次,今年廣州的土拍市場已發布了超過52次土地延期拍賣/終止拍賣公告。

    大灣區地市降溫

    得益于粵港澳大灣區的規劃利好,近兩年吸引了大批房企頻頻在大灣區内落子布局。僅今年上半年,就有17家企業通過招拍挂及其他方式布局大灣區城市分食“蛋糕”。

    據觀點地産新媒體觀察,包括卓越、華遠、中梁進駐佛山;龍湖、深圳頤盛投資、河南領創置業新進珠海;雅居樂、中梁、聯發集團首進江門等。

    除此之外,越來越多的房企在重倉粵港澳大灣區。在公開市場表态的不僅有華南企業萬科、越秀、奧園等房企,“萬科非常看好大灣區的建設,會在大灣區里面做更多的投入”。還有香港企業如新世界中國、嘉華國際均表示看好未來30年粵港澳大灣區的發展,“新财年在粵港澳大灣區投資額度達200億元”。

    同時,大灣區進入快速發展階段。2018年整個大灣區全部土地計劃供應15670.19公頃,當中住宅用地計劃供應3529.92公頃。

    其中500+公頃城市:肇慶、廣州;300-500公頃城市:佛山、江門、惠州、珠海;300公頃以下城市:東莞、中山、深圳、香港。

    數據來源:觀點指數整理

    數據顯示,截至今年11月上旬,粵港澳大灣區廣東九市土地的總出讓面積達1605.38萬平方米,總出讓金額達2474.08億元,平均溢價率為19.51%。

    然而,一直保持着高産的大灣區土地市場,在10月、11月出現明顯降溫。

    在九個城市中,要數中山的土地市場最明顯。截至11月15日,10-11月土拍潮正式告一段落。在此次土拍潮,中山一共推出17宗商業、商住、住宅用地,備受市場關注。

    但是令人大跌眼鏡的是,這次土拍以涼涼收場,最終共有3宗地塊流拍,均位于南頭;中止交易7宗(東區1宗,西區1宗,古鎮4宗,三角1宗),成交7宗,僅位于石岐區的地塊突破最高限價,其余多為底價或接近底價成交。

    數據來源:觀點指數整理

    有市場人士透露,實際上近期就地塊情況進行咨詢的開發商不少。但最終參與拿地的並不多,是因為土地要求現售對開發商資金量的要求很高,而如今是年底,開發商們面臨巨大的回款壓力,所以非常慎重。

    其中,在當前大環境下行的背景下,中山大部分地塊出讓條件中要求現房銷售,但屆時新房銷售的網簽制度、開發商的回款周期等的不明朗,都會影響開發商拿地的執行力。

    依然被看漲的灣區

    粵港澳大灣區是包括廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、中山、惠州、肇慶和江門九市,加香港、澳門兩個特别行政區組成的城市群,土地面積5.6萬平方公里,有6957萬人口。

    目前,在粵港澳大灣區廣東九市中,除肇慶以外的八個城市均受“限”字政策的影響,購房需求受到一定程度的限制。

    在政策調控、房企融資渠道縮減疊加市場環境等因素的影響,土地市場的冷淡則是最直接的反映。今年下半年大灣區内的土地市場更加理性,而且當前的地價也不算便宜。起拍樓面價明顯上漲,加上各種配建、自持等限制條件,讓房企們望而卻步。

    盡管如此,據國盛證券研究報告指出,珠三角土地儲備占比 30%以上有 8 家房企,其中排名前三的分别為時代控股,珠三角土地儲備占比高達84.12%;合生創展50%,合景泰富40%。

    在短期内似乎已進入停滞期,但在長期來看,大灣區仍然是房企們的必争之地。

    第一太平戴維斯謝靖宇預計,到2030年,大灣區内經濟總量将超過世界其他三大灣區:美國紐約灣區、美國舊金山灣區、日本東京灣區,總人口會從6900萬增加到8800萬的水平。在經濟與人口的雙重帶動之下,住宅市場潛力無限。

    “我們做了一個簡單的估算,假設以人均40平米的居住水平來測算,未來大灣區需要1.2億平方米的新增供應來滿足人口需求。”謝靖宇說,有别于北京上海嚴控人口規模的情況,廣州深圳等城市今年以來接連出台寬松政策吸引人才,常住人口顯著提升。

    他透露,據研究部和有關部門按照當前的人口增長率來保守推算,大灣區人口增加到8800萬的目標有望在2030年前實現,推動住宅房地産市場的平穩發展。

    無獨有偶,11月19日,萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅表示,由于高鐵和港珠澳大橋香港段通車,預計2019年,國内一線城市樓價将上升2%至3%,二線城市将上升3%至5%,大灣區内的城市,由于基建設施及聯繫改善,預計将會有5%至7%升幅。

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    撰文:楊曉敏    

    審校:劉滿桃



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