成見 | 地産蕭條時代？

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早晨的G市地鐵和所有城市無異，因為客流量過大，地鐵已經早早地設置好限流屏障，掐着時間上班的人群即使擔心遲到，也只能無奈地掏出手機，若無其事地打發等候中的分秒。

地鐵口外，等候的人早已經滿滿實實地繞上一圈，只等工作人員“開閘”，便可以名正言順地過安檢、刷卡、進站，即使候車的時候還是難免要再經過一番貼身肉搏，但終究是進來了。

這里是距離城中心8.5公里遠的城中村，城市化進程中暫時被遺忘的産物，雖然居住環境差一些，但是好在租金便宜，到市中心也只需要半個小時的地鐵車程。也因此，聚集在這里的年輕上班群，一到上班時間就人潮如螞蟻行。

住在A街的租戶上周剛剛搬走，一大家子在這里住了2年多，6個錢袋終究是攢夠了。擺脫擁擠的上班人群後，新的問題又接踵而至。

業主微信群里，新加進來的住戶和他透露了最新的行情，這個樓盤的最新成交價比自己當初買時足足便宜了8000元/平方米。對于湊足首付就已經花費近乎半生時間的他來說，自然心中不忿。

房價只漲不跌，這是過去幾十年樓市行情譜寫的趨勢，也刻進普通大衆的腦海中。于是，他着急地想讨說法，做了從小到大最高調的一次決定，呼籲其他買虧了的業主一起去拉橫幅，可惜響應的寥寥無幾。

國家統計局公布的1-10月全國房地産開發投資和銷售情況，房屋新開工面積、房企到位資金、各地區商品房銷售等數據多呈現下降或增速回落态勢。為了度過最慘的“金九銀十”，不少房企只能祭出大招，竭盡所能地加快銷售，回籠資金。也因此，上述的降價個案是不得已而為之的“求全”。

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對于房地産行業來說，普通人就像是這副軀幹中的神經末梢，對變化的感受永遠是最晚的。當危機傳導到自身時，多數人只能茫然無措默默承受。和購房者身受其害，卻不懂得是什麼在作祟不同，房地産從業者的感受或許會更敏感一些。

研究機構數據顯示，2018年已有超過1900名高管離任，創下近5年以來高管離職人數最高峰，涉及上市公司1278家。其中，房地産、建築裝飾行業高管離職人數增長較多，有超過40%的上市公司高管離任。而離職原因，則多數為身體原因、工作調動、家庭原因等。

11月14日，有媒體報道稱，2018年1月11日正式加盟俊發集團的張海民已經辭去總裁一職，但並未披露去向以及接班人選。關于請辭的原因，有接近俊發集團的人士表示，張海民表示需要将更多時間照顧家庭。

據觀點地産新媒體此前報道，張海民在去年11月因個人原因辭去陽光城總裁職務。随後于今年1月11日正式加入俊發集團。在加盟陽光城之前，張海民曾在萬科擁有十年工作履歷，離開萬科後又相繼加入融科地産、星月投資及沿海地産。

随着政府部門推進金融監管收緊防範風險，放緩債務擴張速度，各種調控政策不斷出台，過去一直占據發展利好的房地産行業也已經到達拐點，高光時刻不復存在。

僅從某房企的銷售數據來看，過去的3年多時間里，其北京區域的合約銷售從2015年的84.08億元下降至2018年上半年的3.49億元，在總銷售中所占的比重，也由最高時候的39.5%下降到不足6%。而巧合的是，最近該房企也發生了人事變動，該區域事業部總裁因個人原因離職了。

如今的房地産市場，更像是身陷A股囹圄的投資者。當行情好的時候，牛市考驗的是你的賺錢能力，而熊市考驗的則是生存能力。過去幾十年貫之以定律的“貸款-拿地-蓋房-賣房”模式，已經走到盡頭。而從消費端來說，過去的2016年和2017年，需求大量釋放，市場的供需訴求得到了相應滿足。更為重要的是，一繫列的調控政策，也讓消費者對樓市持觀望态度，因此上漲動力出現了疲軟。

因此在土地、資金兩大要素已經不能自如控制的情況下，房企只能尋找人才上的突破，通過挖掘人才的極致價值達到“活下去”的目標。只是，房地産今年所經受的環境和過去有很大的不同，在行業承受高強度監管壓力的大背景下，高管們的業績壓力也是如影随形。

當然不可否認，房地産行業依然很賺錢，只是未來要想賺更多的錢就難了。因此，不少或主動或被動請辭的高管們，實際上也折射出了房地産行業的涼意。

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相比消費者和房企，學者似乎更願意站在歷史的角度看問題，他們更願意在人類的文明史中找到類比的對象。廣場協議後的日本、1997年金融危機中的香港以及2008年的美國是三大標的。

20世紀80年代初期，美國财政赤字劇增，對外貿易逆差大幅增長。美國希望通過美元貶值來增加産品的出口競争力。于是開啟了“薅羊毛”行動。于1985年的9月22日，與日本、聯邦德國、法國以及英國在紐約廣場飯店達成協議，五國政府聯合幹預外匯市場，誘導美元對主要貨币的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿易赤字問題的協議。

随即的兩年里，日元對美元升值超過50%,日本央行将基準利率從5%降至2.5%，日本股價每年以30%、地價每年以15%的幅度增長。股市、樓市泡沫越吹越大。

在擔心泡沫膨脹帶來負面效應後，1989年日本金融繫統監管層緊急提高利率，收緊金融政策，並通過監督商業銀行來限制不動産業的融資。泡沫被戳破，1991年，東京房價迎來最悲情時刻，房價3個月暴跌65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間，購買房産的千萬富翁變成了千萬負翁。

同樣出現過千萬負翁的還有金融危機時期的美國和香港。2008年美國房地産市場泡沫破裂，信貸環境出現惡化，最終導致了歷史上最嚴重的金融危機。

而1997年席卷亞洲的金融危機爆發，香港房價暴跌接踵而來。在1997年到2002年的6年時間里，跌幅達到57%。在樓市崩盤前，香港的銀行一度将房貸的標準降得很低。有不少房子是首付一成，貸款九成。

歷史的教訓值得反思，相類似的是，在這一波房地産寒意之前，我們也經過2015年A股大漲突破5000點，地價、樓價雙雙大漲。在2008年金融危機紀實性電影《大而不倒》中，有一段關于危機為何爆發的總結，房地産太賺錢，以至于沒有人想過房地産有一天會向下，走向崩盤。也是因為房地産太賺錢，而導致沒有人監管。

過去幾十年的發展，我國房價增長迅速，房地産成為暴利的行業，其他實業企業的資金資源向房地産傾斜。而消費端則不乏投機取巧者，将炒房作為致富的手段。當這成為一種社會風氣時，其實也意味着監管亟須到位，地産蕭條不遠矣。

歷史值得借鑒，所幸當前的房地産市場已經開始調整……

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。