中梁控股正式赴港 年内最後一家IPO的千億房企之路

觀點地産網 在一波小房企組成的赴港上市潮後，港交所或将在2018年底迎來年内最大的一家登陸港股的内房企業。

11月13日，中梁控股集團有限公司正式在港交所提交IPO招股書，成為年内最後一家拟登陸資本市場的千億房企。

招股書顯示，經過2015年到2017年的快速擴張，截至2018年8月31日，中梁控股已在五大戰略經濟區中的22個省份及直轄市的110個城市開展業務，合共擁有316個物業項目，土地總儲備為約3500萬平方米。

另外，截至2018年9月30日，中梁控股的總資産規模達1347.26億元，2016年、2017年全年收益分别為29.25億元、140.26億元，2018年上半年收益為97.31億元。

當地産行業融資趨緊，通過上市打通融資渠道成為越來越多房企必然的選擇，而2018年無疑也成為港股IPO大年。

從年初正荣拉開内房企赴港敲鐘大幕後，年内已先後有美的置業、弘陽地産、萬創國際、大發地産、萬城控股、恒達集團、銀城國際等多家房企已經或即将登陸資本市場。

若這次中梁能在2018年内成功敲鐘，也将成為今年上市房企中資産規模、銷售規模最大的一家。

不過，中梁此次挂出的IPO文件中，尚未透露其全球發售架構及募資金額。

公開資料顯示，中梁起家于浙江溫州，創立于1993年，在溫州這座城市，中梁地産是龍頭房企，其創始人楊劍則是原中交地産總裁楊劍平的哥哥。

2002年，中梁開始走出浙江，将業務拓展至江蘇省，並逐漸在長三角經濟區尋找擴張機會。2016年，與融信、正荣等閩繫房企一樣，中梁也将總部搬到上海，開啟全國化的迅速擴張。

從公司戰略來看，這家溫州起家的浙繫房企也頗具閩繫房企風格，高杠杆、通過並購迅速擴張且低調，而偏向在三四線集中布局也是其過去堅持的戰略。

2015年起，中梁開始發力，2015年-2017年，其分别實現銷售168億、337億和758億，同比分别增長30%、101%和125%，進入的城市也有2015年時的3座擴大到目前的110座。

其中，僅2017年中梁的拿地金額就高達294億元，新增土地建面921萬平方米。2018年1-4月份，中梁地産就已經耗資284億元拿地1172萬平方米，接近去年全年。

另據觀點指數統計，截至2018年10月31日，中梁已完成銷售額1150億元，位列房企銷售前20強。

與此同時，中梁的收益也逐年上升，招股書信息顯示，2016年、2017年全年收益分别為29.25億元、140.26億元，2018年上半年收益為97.31億元。

具體而言，中梁目前已在長三角經濟區的31個城市擁有179個項目、中西部經濟區的47個城市布局68個項目、環渤海經濟區的12個城市擁有17個項目、海峽西岸經濟區的12個城市43個項目以及珠三角經濟區的8個城市9個項目。

以其深耕的三四線來看，進入的城市就包括張家港、溫州、台州、紹興、嘉興等，近年來更不斷加大在安徽、江西等地投入。中梁主打的高周轉模式（36891模式，即3個月進場施工，6個月開盤，8個月現金要回正）是其在三四線市場回暖期間得以規模翻番。

另外，為了赴港上市，中梁也将對其公司架構進行重組。

招股書顯示，上海中梁企業發展為中梁控股的主要控股公司。上海中梁企業發展于2016年8月26日成立為有限責任公司，由蘇州華成（98%由楊劍持有，2%由楊劍配偶徐女士持有）擁有99%及上海中梁地産擁有1%，初始注冊資本為人民币100百萬元（将于2022年11月30日前悉數繳足）。

于2016年9月，上海中梁地産将其于上海中梁企業發展的1%權益轉讓予蘇州華成，對價為零。

至此，蘇州華成擁有上海中梁企業發展的100%股權。于一繫列股份轉讓及注資完成後，上海中梁企業發展由上海梁卓擁有97.00%、由中梁香港擁有2.91%及由恒融擁有0.09%，其中，中梁香港和恒融為境外注冊公司。

值得一提的是，為簡化公司架構，中梁還将浙江天劍（一家由蘇州華成及楊先生分别持有98.24%及1.76%的公司）被轉讓予楊劍的堂弟楊劍清先生。

截至2018年6月27日，浙江天劍擁有20個物業開發項目，可銷售總建築面積為約1,506,055平方米。

根據最新披露的招股書，中梁2018年上半年收益為97.31億元，而2016年、2017年，該公司全年收益分别為29.25億元、140.26億元。