解局 | 被争奪的啟德與“失落”的長實

观点地产网

2018-11-08 23:19

  • 從老機場到被看高一線的“城中城”,啟德見證了香港半個多世紀的發展變遷,在香江故事裡,關于它的身影比比皆是。

    觀點地産網 雖然此前曾被調低估值,但由于地塊優質,區域發展潛力優厚,啟德跑道區首幅住宅地最終避免了流标的結果。

    11月7日,香港地政總署公布,九龍啟德第4B區3号地盤用地,已以83.33億港元的價格出讓,價格較此前92億港元的最高港元估值價格略低9%。中标單位則是會德豐地産有限公司、新世界發展有限公司、恒基兆業地産有限公司及Empire Development Hong Kong (BVI) Limited組成的财團。

    資料顯示,該地塊為香港啟德前機場跑道首幅住宅地,土地面積10.45萬平方呎,最高可建樓面為57.46萬平方呎,批租期50年。同時參與地塊投标的還有長實、中海、新鴻基,以及嘉華國際及信和置業的聯合體等7家。

    值得一提的是,随着香港樓市氣氛轉差,10月16日,因地價标金未達到底價,市場估值最高485億港元的山頂文輝道住宅地遭遇流标。

    不過,作為香港市政府從1993年就開始規劃的大型發展計劃,啟德地塊從不缺少買家。從香港四大家族到保利、中海、龍湖等内地龍頭房企,這片總規劃面積達328公頃的區域更曾兩度誕生香港總價地王,成為近年香港市區内最受關注的地區。

    從最危險機場到“城中城”

    1998年7月6日淩晨,最後一班由香港飛往倫敦希思羅機場的航班起飛,服務香港73年的啟德機場正式熄燈退役,而停泊在啟德機場的所有29架飛機也全部飛往赤蠟角機場。

    作為聯系世界各地的重要航空港,啟德機場曾是全球最繁忙的國際機場之一。

    由于坐落在市中心——九龍城腹地,周圍高樓密布,且三面環海,隻有一條跑道,也就是傳說中的13/31跑道,啟德機場也被譽為世界上最危險的機場之一。即便是身經百戰的飛行員,在啟德機場降落都會變得緊張起來,因為一不小心就可能降落到海裡。

    在香港人的記憶中,居民樓和商鋪頂上低空掠過的飛機就像城市上空飛翔的大鳥,而到啟德機場見證各式各樣的飛機着陸姿勢也是港人過去的樂趣。

    不過,随着香港市區人口不斷膨脹,這一切逐漸成為曆史。1991年,政府正式提出将機場遷至赤蠟角,并對舊啟德機場進行新規劃以發展東南九龍。

    1993年,香港政府推出《東南九龍發展規劃》,總規劃面積達580公頃,其中填海面積為300公頃,涉及啟德機場,并計劃将啟德發展為龐大的“城中城”。

    根據規劃,該區域将糅合社區、房屋、商業、旅遊及基礎建設用途,預計居住人口為86500人,興建3萬個住宅單位(包括13368個公共屋邨單位)、酒店房間6.4萬個,零售及辦公室的總樓面面積逾1440萬平方呎,休憩用地逾110公頃。

    然而,規劃出爐後曾一度頗受争議,其中讨論的焦點圍繞在填海部分。

    随後,受亞洲金融風暴的影響以及公衆強烈反對在維多利亞港再進行填海工程,以填海供應土地的發展方式受到限制。

    經過多年研究,香港政府于2004年7月重新就此檢讨,以“不填海”原則重新規劃,并最終于2007年11月6日通過新修訂《啟德分區計劃大綱圖》,《啟德發展計劃》正式啟動。

    剔除填海部分,修改後的規劃面積縮減至328公頃,将興建包括啟德體育城、都會公園、郵輪碼頭、酒店、住宅、商業及娛樂等核心建築項目,預計于2021年全面竣工。

    由此,作為西九龍文化區之後香港政府又一更大型區域的發展計劃,啟德也成為未來香港地産發展升值的一個重心,更有市場評價其為優于中環的香港新一代住商中心。

    财團齊聚與“四大地王”

    從老機場到被看高一線的“城中城”,啟德見證了香港半個多世紀的發展變遷,在香江故事裡,關于它的身影比比皆是。

    在被港府納入發展計劃後,這個老機場區域的地塊也成為香港和内地多家财團的争奪地,并誕生了數塊地王,區域地價數年間翻倍。

    據觀點地産新媒體不完全統計,在這塊機場大盤中,已聚集包括新鴻基、新世界、會德豐、恒基兆業、南豐、嘉華國際、利福國際等港資大佬,此外更不乏中海、保利置業、龍湖&合景泰富聯合體等内房身影。

    值得一提的是,香港樓市升溫下,僅2016年末至2018上半年,啟德區域就曾先後四度産生地王,包括兩次香港總價地王。

    其中,内資海航集團的闖入,揭開了該區域地王的序幕。

    2016年11月2日,海航以88.37億港元拿下九龍啟德第1K區3号地盤的新九龍内地段第6565号用地,批租期為50年。地塊樓面呎價高達1.35萬港元,較7000多港元的預期上限高出近九成,較過去三年間售出的6幅啟德商住地皮,高出1.07至1.75倍,成為東九龍的“新地王”。

    彼時,遠遠高于市場預期的價格令香港市場一片嘩然,與保守的香港開發商相比,内資的激進也惹來頗多争議。

    一個月後,海航再下一城,以54.12億港元将九龍啟德第1L區3号地盤的住宅地皮收入囊中,樓面呎價達1.36萬港元,再創九龍東地價新高。

    衆所周知的是,近一年海航在全球範圍内掀起資産“甩賣”。相繼賣掉三宗啟德地塊予恒基兆業和會德豐後,目前海航僅保留了啟德九龍1L區2号地,并已籌資進行開發。據悉,該地塊系香港國際建投于2017年3月拍下,作價74.4億港元。

    2017年5月31日,香港地政總署公布,九龍啟德第1F區2号地盤以港币246億批予南豐發展有限公司,這一價格也超越半個月前恒基兆業232.8億港元拿下的美利道商地,成為香港總價新地王。

    未足一年後,2018年5月15日,新鴻基以251.61億港元的價格,奪得九龍啟德第1F區1号地盤的新九龍内地段第6568号用地,首度進入啟德發展區,更成為香港史上總價地王。

    據觀點地産新媒體了解,今年内啟德還有一宗備受矚目地塊将推出,即九龍啟德第4C區3号地塊,該地塊可享全海景。

    有市場人士預計,地塊每呎樓面地價約2萬港元,地塊總值高達130億港元。

    一路“陪跑”的長實

    從九龍倉、恒基兆業、新鴻基,以及最新進入的新世界,啟德地塊可謂衆星捧月,但不難發現的是,香港四大家族中,這一極具潛力區域唯獨缺少長實的身影。

    早在2013年,長實就曾參與啟德區域地塊的投标,多年來,這家香港最大财團似乎一路扮演着“陪跑”的角色。

    據觀點地産新媒體不完全統計,2013年至今,長實一共9次投标啟德區域地塊,包括幾次誕生地王的地塊,長實都曾參與其中,但一直空手而歸。

    有業内人士分析,一方面,長實近年來不停抛售香港資産,包括最重要的項目之一中環中心,轉戰歐洲、澳洲等海外區域加大投資,頗有撤離香港之勢;另一方面,出價一向保守的長實也鮮有高溢價奪地的案例,即使有意拿地,與進取的内資比,在出價上也很難占優勢。

    值得一提的是,由于在香港土地市場的多次“失意”,長實在香港的土地儲備也進一步下降。

    2018年中期業績報告顯示,長實集團擁有可開發土地儲備約1.15億平方英尺(約合1068萬平方米),其中,香港、内地及海外分别為500萬平方英尺(約合46.45萬平方米)、1.06億平方英尺(約合984.77萬平方米)和400萬平方英尺(約合37.16萬平方米)。

    截至2017年末,該集團在香港和内地擁有的可開發土地儲備數據還分别為600萬平方英尺(55.74萬平方米)和1.07億平方英尺(994.06萬平方米),海外土地儲備則同樣為400萬平方英尺。

    盡管投資謹慎,但長實在香港土地市場也并非顆粒無收。

    8月9日,港鐵宣布,黃竹坑站第三期物業發展項目合約由長江實業集團有限公司的附屬公司建鋒投資有限公司成功投得,金額為129.71億港元,而市場對黃竹坑站第三期的估值為226億至361億港元,成為香港最貴的地鐵上蓋項目。

    這也是長實集團自2016年9月奪得沙田九肚豪宅地皮後,時隔兩年再次獲得香港宅地。

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    撰文:黎倩

    審校:徐耀輝

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