原報道 | 古北水鎮 被挂牌轉讓股權的文旅大盤

观点数据研究中心

2018-11-08 18:07

  • 古北水鎮的營收增幅與遊客量增幅逐年減少,前途令人捉摸不透,京能集團在此時選擇退出,也是無可厚非。

    觀點指數 四年前,古北水鎮因其獨特的仿烏鎮模式,實實在在火了一把。而今,這個長城腳下的南方水鄉,再因股權變動進入人們的視線。

    11月2日,北京産權交易所挂出北京古北水鎮旅遊有限公司10%股權的産權交易公告,轉讓方為北京能源集團有限責任公司,轉讓底價8.5億元。

    據觀點地産新媒體查詢,古北水鎮成立于2010年7月,由IDG戰略資本、中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅遊股份有限公司和北京能源投資(集團)有限公司共同投資建設。

    今年6月27日,京能集團就曾在北京産權交易所挂出轉讓古北水鎮20%股權的信息,轉讓底價為17億元,而此次為第二次挂牌,僅轉讓10%的股份,轉讓底價也相應折半。

    距離上次挂牌僅四個多月,京能集團再度出售古北水鎮股權,加之此前傳出的遊客接待量同比下降的消息,引來外界關注。

    有業内人士向觀點地産新媒體透露,對古北水鎮未來的生命周期有了新的判斷,或許是京能集團堅定出手的一個重要原因。

    兩次挂牌與上交所問詢

    長城腳下的古北水鎮,于2010年開始建設,2014年正式開始營業,占地9平方公裡,總投資逾45億元。項目借鑒了烏鎮模式,在古北口三千年古村落的基礎上修舊如舊整建而成。

    或是看到了項目發展的潛力,京能集團在2012年8月份作為戰略投資者入股古北水鎮。而今,距離京能戰略入股僅6年,項目營業僅4年時間,市場傳來了京能集團“退群”的消息。

    11月2日,北京産權交易所挂出北京古北水鎮旅遊有限公司10%股權的産權交易公告,轉讓方正是古北水鎮的第二大股東——京能集團,轉讓底價為8.5億元。

    相較于4個多月前戛然而止的挂牌出讓,京能集團此次隻轉讓古北水鎮10%股權,底價也相應減半。

    對此,業内人士表示,京能放緩了“脫手”的步伐,或與此前波折的轉讓經曆有關。

    今年6月27日,京能集團就曾在北京産權交易所挂出轉讓古北水鎮20%股權的信息,轉讓底價為17億元。

    極富戲劇性的是,7月18日,京能集團卻突然申請終結轉讓古北水鎮股權項目。

    有消息顯示,當時京能集團曾就項目轉讓事項以書面方式征詢古北水鎮其他股東的意見,征詢結果為3家同意轉讓,2家不同意轉讓,其中,投反對票的2家為中青旅及烏鎮旅遊。

    數據來源:北京産權交易所

    翻看古北水鎮的股權結構,中青旅及其控股子公司烏鎮旅遊合共持有41.2903%的股權,而京能集團則持有20%的股權。

    作為第一大股東,中青旅反對京能出讓古北水鎮股權,透露出其對古北水鎮未來的堅持。對此,業内人士表示:“古北水鎮和烏鎮一樣,對于中青旅來說是一個戰略投資行為。所要考量的不僅是營收,還有品牌的溢價和增值。”

    有分析人士還表示,中青的反對票在一定程度上也顯示了對“下一個合作夥伴”的擔心,畢竟合拍的夥伴并不是滿大街都能找到的。

    但反轉的劇情出現總是讓人猝不及防,就在7月剛剛還為轉讓投出反對票的中青旅接着又公告表示,拟參與受讓京能集團持有的古北水鎮20%股權。

    不過,中青旅先反對轉讓,後又拟參與受讓的行為于7月18日收到上交所問詢函。

    上交所問詢函中提到,根據中青旅披露的公告,截至評估基準日2017年6月30日,古北水鎮公司股東全部權益價值65.7億元,較賬面淨資産32.6億元增值101.49%。而按照京能集團轉讓20%股權底價17億元的價格來計算的話,古北水鎮公司整體估值已經增長至85億元。

    “古北水鎮估值過高,可能是中青旅不同意京能轉讓的原因之一。”後來有業内人士如是分析。

    随後7月19日晚間,中青旅發布公告表示,鑒于該情況,本次交易和可能構成的重大資産重組事項存在終止可能。7月23日晚間,中青旅正式發布公告終止購買古北水鎮股權。

    一波三折的股權出讓經曆,迫使京能集團調整了退出的戰略。業内人士表示:“一步到位的退出機制難以實現,分步退出或許對京能來說是更好的選擇。”

    現在,針對京能二次挂牌古北水鎮股權,市場上仍然将股權“接盤俠”的期待落在了中青旅身上。

    上述分析人士提到,作為第一大股東,中青旅必将堅定支持項目發展,所以,中青旅此次接盤的可能性是非常大的。

    如果此次中青旅成功接盤,中青旅持有古北水鎮的股權比例将超過50%,成為古北水鎮控股股東,并且此次股權轉讓也将構成重大資産重組。

    但細看古北水鎮的二度挂牌信息,京能集團已将交易的股權比例和轉讓底價進行折半,而中青旅是否願意再次“接盤俠”,還需要等待時間來回答。

    長城腳下“烏鎮”計劃

    對于京能集團二度出手古北水鎮項目,市場有多種看法。其中有觀點認為,京能欲意全面退出房地産。

    因為,除了11月2日挂牌古北水鎮10%股權外,11月6日晚間,京能集團旗下地産平台京能置業再度發布公告稱,公司在北京産權交易所公開挂牌轉讓所持京能天階(北京)投資有限公司31%股權已成交,受讓方為世貿天階投資集團有限公司,成交價格為3.64億元。

    二度挂牌古北水鎮股權與出售世貿天階,京能“全面退出房地産”順理成章。

    但對于京能集團而言,對“投資回報率”的考量或更能解釋其半年内二度轉讓的動作。

    2012年,京能集團以5億元入股古北水鎮,獲20%股份。随後,2013年5月、2014年7月,京能集團分别按持股比例對古北水鎮公司增資0.604億元、0.46億元,增資後,持股比例仍為20%。

    也就是說,京能集團合共将6.06億元資金注入古北水鎮。若按照10%股權标價8.5億元計算,京能集團該筆投資在6年間投資回報率達到180.53%。

    有業内人士表示,面對目前古北水鎮淨利潤下滑,遊客接待量增幅減少,當前确實是京能集團理想的退出時點。

    數據來源:中青旅控股股份有限公司财報

    2018年前三季度,古北水鎮錄得營業收入7.92億元,與去年同期的7.85億元相比,基本持平并略有增長。上半年,古北水鎮的營收則為4.57億元,同比增長5.32%。

    從更遠的數據來看,2017年全年,古北水鎮實現營收9.79億元,2016年為7.2億元,2015年4.62億元,2014年項目開始營業,則錄得1.97億元。

    在接待遊客量方面,古北水鎮2014年全年接待遊客人數達到97.6萬人次,2015年至2017年分别為147萬人次、234.92萬人次、275.36萬人次。

    從大體數據來看,古北水鎮營收一如既往突飛猛進,但光看營業收入始終難以服衆,細細拆分古北水鎮的底層數據就能發現,投資回報未能達緻預期也是京能選擇退出的原因。

    數據來源:中青旅控股股份有限公司财報

    據觀點指數了解,古北水鎮在設計之初,就以烏鎮作為發展樣本,但仔細對比兩者的業績數據,卻可以發現二者大相徑庭。

    數據來源:中青旅控股股份有限公司财報

    數據顯示,2014年古北水鎮全年實現淨利潤1.16億元,扣除對古北房地産公司投資收益後古北水鎮公司虧損4055萬元;2015年,淨利潤為4701萬元。

    2016年,古北水淨利鎮大增3.45倍至2.09億元,但2017年又下降45%至1.14億元。今年一季度,古北水鎮虧損了1657.69萬元,二季度,其錄得淨利潤1.24億元,同比增長155.98%。

    顯然,古北水鎮從運營至今,營業收入一路向好,但淨利潤卻呈現出大幅波動。從上表的數據中亦可以發現,2015年及2017年,古北水鎮的淨利潤均呈現負增長态勢。

    “業績不穩定或許也是京能集團退出項目的原因之一。”有業内人士向觀點地産新媒體透露。

    數據來源:中青旅控股股份有限公司财報

    目前,就營收的增幅來看,古北水鎮從2014年開始營業至今,營業收入均呈現增長的趨勢,但其增長速度卻呈現逐年下降。2015年古北水鎮的營收增速為134.52%,2016年為56.86%,從2015年到2016年,古北水鎮的營收增速出現了斷崖式的下挫,增幅減少了七成。而這一增速到了2017年就僅為35.16%。

    與營收相似,古北水鎮接待遊客人數同樣出現了增幅不斷減少的問題,而與營收不同的是,其遊客量的增幅到了2018年上半年出現了負增長。2018年前六個月,古北水鎮累計接待遊客人數110.40萬人次,同比下降7.78%。

    南橘北種與自有IP

    項目運營之外,古北水鎮的定位及周邊的設定,或許也是京能集團退出的原因之一。

    有分析人士向觀點地産新媒體提到,文旅特色小鎮要以“内容為王”,深入挖掘地方文化IP。古北水鎮背靠司馬台長城,但在對外宣傳的過程中,更加突出的是江南水鄉的潺潺流水與座座石橋。

    司馬台長城作為全國唯一一個開放夜遊的長城,按理來說,應該成為古北水鎮最大的賣點。畢竟,欲遊司馬台長城,必先進古北水鎮。

    此外,在旅遊旺季,長城景點總是人滿為患。數據顯示,在旅遊旺季,八達嶺的日均接待量能達到8萬人次,峰值超過10萬人次。而這個隐匿在“江南水鄉”身後的司馬台長城,因遊人寥寥,更因其獨特的“夜遊”體質,怎會不掀起古水北鎮的熱潮?

    但從古北水鎮的項目名稱來看,北方的“江南水鄉”卻反客為主,成為了該項目重點特色。

    或許,借鑒烏鎮的模式,能夠讓古水北鎮在項目開發和運營過程中少走彎路,但缺乏自有IP,僅僅對烏鎮模式進行簡單的複制粘貼,隻能成為一時吸引客流的噱頭。

    此外,提到古北水鎮,就不得不提到龍湖地産的長城源著項目。

    根據公開資料,2011年,中青旅中标古北水鎮項目,成交價款為1.9億元。取得項目後,中青旅就聯合了IDG資本、京能集團、烏鎮旅遊,打造古北水鎮。

    當年,中青旅擁有北京古北水鎮房地産有限公司90%股權,另外10%由遠洋地産擁有。2013年12月,中青旅與古北水鎮旗下湯河文化簽署股權轉讓協議,将所持有古北房地産公司的全部90%股權轉讓給湯河文化。2014年1月,龍湖以7650萬元,收購了遠洋手裡的全部和湯河文化手裡的部分古北房地産公司的股權,占股60%,并取代了中青旅成為了控股股東。

    成為古北房地産的大股東後,龍湖聯合古北水鎮的幾個投資方,合作開發了龍湖集團在京的首個旅遊地産項目——長城源著,并由龍湖負責操盤。

    有業内人士向觀點地産新媒體表示,長城源著和古北水鎮在功能上互為補位的同時,亦相得益彰。

    一方面,長城源著項目作為度假投資型項目,依靠古北水鎮的客流量、消費水平等因素,使得周邊的樓價得以走俏,并帶動人流,加速銷售。

    另一方面,接近龍湖·長城源著的相關人士表示,目前,龍湖·長城源著部分業主正在通過與小豬短租、途家等民宿短租平台,将房屋出租予遊客,從而達到自然資源與房屋共享,實現經濟雙赢的目的。

    實際上,古北水鎮在開業的前幾年,每年吸引超過數萬人到小鎮旅遊,雖然小鎮内規劃有2個五星酒店,6個小型精品酒店,400餘間民宿,加上周邊以及水鎮内的酒店共計5000餘家,但這樣的數字仍不足以滿足古北水鎮的住宿需求。

    因此長城源著項目的出現,在一定程度上緩解了小鎮的住宿壓力,與此同時,龍湖的這個項目,也依靠古北水鎮穩定的客流量,得以保證住宿出租率,得到長期收益。

    也就是說,古北水鎮與長城源著自2014年的合作開始,就捆綁在一起了,古北水鎮的遊客量、運營狀況,均牽動着長城源著,而長城源著的銷售情況及運營情況,同樣影響着古北水鎮股東們的錢袋。

    如今,從古北水鎮的業績數據與運營情況來看,并不算十分樂觀,而長城源著近年也不複當年盛況。

    面對如此種種,京能集團選擇脫手古北水鎮的股權,也是情理之中。

    當然,如同一個硬币的兩面,京能集團二度挂牌古水北鎮,除了内生因素以外,當前下行的投資環境也成了最大的“背鍋俠”。

    分析人士指出:“就房地産投資領域來說,現在正在進入下行通道,在大市場環境下,緊縮投資也更加可以理解。”

    撰文:龔麗欣

    審校:歐陽穎

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