頭部公司的核心能力到底是什麼?

观点地产网

2018-11-07 12:11

  • 看起來,這是龍湖一個項目的成功,實際上,是龍湖綜合能力的體現。

    今年秋天,一場進博會讓上海虹橋成為備受矚目的區域。而在進博會前後,發生了很多商業故事,讓這個博覽會顯得格外有趣。

    (“在路上 再出發——改革開放40年跨國企業在上海”主題展在虹橋天街開幕)

    10月29日,“在路上 再出發——改革開放40年跨國企業在上海”主題展在龍湖上海虹橋天街開幕。此次展覽由上海市政府新聞辦公室、市商務委指導,上海日報、東方網和上海廣播電視台融媒體中心共同主辦,闵行區政府、上海市外商投資協會等單位提供支持。主題展借進博會在上海舉辦的契機,講述了跨國企業與上海并肩前行的故事,展現跨國企業作為中國改革開放的重要參與者、見證者、貢獻者和受益者的多重身份。

    主題展的舉辦地——龍湖虹橋天街位于虹橋商務區核心區域。

    6年前的虹橋還是一片農田,龍湖是最早一批動工建設的企業。虹橋天街項目于2012年啟動,如今已成為集購物中心、寫字樓、商業街、精品酒店等多樣化業态為一體的地标空間,為來自上海、長三角、全國乃至全世界的客戶提供多重有溫度的服務。

    (上海龍湖虹橋天街)

    我們注意到,作為一家以客戶為中心的空間營造服務企業,龍湖擁有較為豐富的業務鍊條,包括地産開發、商業運營、長租公寓、智慧服務等均是龍湖的主航道業務,而正是因為這些綜合能力,才讓龍湖有能力做好虹橋天街,并更好服務進博會。

    一 綜合能力

    虹橋商務區核心區規劃伊始,管委會即提出“大連通”概念:虹橋樞紐、各商業體和國家會展中心之間21條地下通道計劃全部打通。

    龍湖以“大連通”空間為載體,于2016年初率先打通虹橋天街至虹橋樞紐的地下通道,并在天街西側7座商務樓,以及商務樓與天街之間搭建廊橋,讓人們穿梭其中,便捷通達。如今,人們從虹橋樞紐出發,經由地下通道可抵達虹橋天街A館,再經二層連廊遍可直接步行抵達國家會展中心,虹橋天街成為國家會展中心與虹橋樞紐步行連廊的橋頭堡。

    (通過虹橋天街二層連廊,步行10分鐘即可到達國家會展中心)

    看起來,這是龍湖一個項目的成功,實際上,是龍湖綜合能力的體現。

    從财務數據可以看出,今年上半年,龍湖投資性物業租金收入18.5億元(不含稅收入),同比增長62.8%。商業、冠寓、其他收入的占比分别為90.7 %、7.5%和1.8 %。同時,龍湖智慧服務(物業)收入12.3億元,同比增長42%。

    這也意味着,龍湖上半年服務型收入已超過30億元,同比增幅超過50%。

    按照規劃,今年龍湖商業整體租金收入可能會到36億、37億元左右,長租公寓也會達到5個億,兩部分相加能夠覆蓋利息,跟利息之比是1倍,或在0.8、0.9的水平。

    龍湖對包括商業、長租公寓在内的持有性業務,投入保持平均每年銷售回款的10%,可控并且堅定。而天街的沉澱,更被視為龍湖未來利潤增長的“蓄水池”。到2020年,龍湖商業旗下開業商場總數将超50座,商業租金目标預計達成60億元。

    正是因為龍湖把自己的商業作為主航道戰略之一,并有了很強的财務實力,才讓龍湖具備更好的綜合能力。

    二 龍湖的服務能力

    今年以來,秉承“善待你一生”的理念,龍湖提出“空間即服務”的戰略。龍湖物業也将服務模式與不同城市空間結合。除住宅物業,還開拓寫字樓、商業綜合體、公建項目、交通樞紐等城市空間的物業服務。

    比如,龍湖在上海虹橋天街内,配備了一系列科技設備,将客戶健康和安全放在首位。在一展空間辦公,物業會實時監測二氧化碳含量,一旦超标,遠程控制系統将自動開啟全熱交換風機,短時間内快速降低二氧化碳濃度,确保大家在健康的環境中保持最佳工作狀态。

    龍湖集團首席執行官邵明曉認為,“這個戰略的底層邏輯還是‘善待你一生’。萬變不離其宗,龍湖再怎麼走都不忘初心,都要服務好我們的客戶。”

    (虹橋天街旁的英迪格酒店,也是上海龍湖提供服務的重要空間)

    今年8月,龍湖物業也正式升級為“龍湖智慧服務”。官方數據顯示,2016年,龍湖智慧服務在管面積還停留在約4000萬平方米。變化發生在2016年11月,龍湖正式開始向外輸出服務管理、大力開放市場合作的進程,并在次年新進入22個城市。截至2017年底,龍湖智慧服務已在全國52個城市的705個項目為173萬戶業主提供服務,合約管理面積達2.08億平方米。

    截至2017年底,龍湖智慧服務營業收入大增至21.72億元,當年物業費收繳率高達96.24%,市場化外接第三方的物業管理項目續約率100%,非物業收入占比更是逼近4成。

    龍湖的服務觸角也滲透至更多的非住宅領域,從寫字樓、商業,到重慶西站、東方航空無錫項目園區、佑佑寶貝兒童醫院等交通樞紐及公建項目。

    此外,龍湖還在探索城市公共空間服務,推出了全國首個新型城市化服務平台,全面參與重慶悅來新城智慧城市服務管理。據悉,在市政基礎設施的管理上,龍湖實現了對關鍵設施設備的“秒級監控”。電梯故障,管道漏損,井蓋受外力原因傾斜15度10秒以上,路燈、廣告牌傾斜角超過10度,變壓器變壓電壓波動超過10%,消防管道壓力低于0.4MP等異常數據,均會觸發告警,并生成工單派發至維修人員手機APP,進行及時維護。

    從這裡看出,龍湖強大的服務能力,将成為其可持續增長的能力之一。

    三 未來可持續競争性

    詹姆斯·柯林斯在作品《基業長青》裡面,探讨了如何讓一個企業可持續穩定的發展。

    他不是跟你談企業如何賺錢,不是和你談企業如何發展,他告訴你的是,一個企業該如何長期地生存。

    企業發展到一定程度,是否賺錢不是最主要的問題,最主要的問題是有沒有足夠的規避風險的能力。

    什麼是可持續發展能力?抗風險和綜合多元是兩個重要因素。

    一些數據可以佐證。

    截至今年上半年,龍湖集團的土地儲備合計6363萬平方米,權益面積為4552萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5142元。期内新增收購土地儲備總建築面積為1298萬平方米,權益面積為898萬平方米,平均權益收購成本為每平方米4849元。

    (今年8月,龍湖創業25周年品牌煥新)

    從項目數量看,龍湖獲取42幅土地,拓展南昌、南通、鄭州、石家莊、貴陽5個新城市。

    負債方面,龍湖繼續保持平穩水平。于2018年上半年末,龍湖集團淨負債率為54.6%,在手現金為421.3億元。目前,龍湖綜合借貸總額為1079.3億元,平均借貸成本為年利率4.5%;平均貸款年限5.82年。

    從這些數據可以發現,龍湖的财務抗風險能力極高,而大量的土地儲備将帶來大量貨值,為龍湖提供更穩定的現金流去發展。

    我們知道,某企業的生産經營活動僅限于一類産品或集中于某個行業,則風險性大。所以,一些企業采用了多元化經營。如,生産耐用消費品的企業兼營收益較穩定的食品加工業,以分散風險、增強适應外部環境的應變能力。

    龍湖的多元業務(地産開發、商業運營、長租公寓、智慧服務),其實是利于企業向前景好的新興行業進行轉移。由于新技術革命的影響,我們所處的時代陸續産生了一些高技術新興産業。企業也要順應大勢,實行多元化經營,在原基礎上向新興産業擴展。

    商業循環的起伏、市場行情的變化、競争局勢的演變,都直接影響企業的生存和發展。

    對于龍湖這樣的頭部公司而言,創新和綜合服務能力,是其未來的核心競争力。

    審校:劉滿桃

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