物業IPO“寒流” 新城悅艱難上市與認購不足背後

觀點地産網 在今年4月底港交所推出新的上市制度以來，上市敲鐘儀式頻繁舉行，其中不乏物業公司分拆赴港上市的身影，新城悅便是其中最新的一個。

與往日人滿為患的敲鐘現場相比，新城悅的上市敲鐘儀式略顯冷清。與之相對應的是，新城悅在香港發售的2000萬股份，僅獲36%的認購。

股價方面，新城悅上市開盤價報3.06港元/股，較發行價2.9港元/股升5.52%。開盤後迅速升至3.1港元/股，随後下跌，午盤報2.94港元/股。

午後，新城悅股價重新拉升，收盤報3.01港元/股，較開盤價跌1.63%，較發行價升3.79%。

第三個上市平台

新城悅是新城集團第三個上市平台，其在管理面積方面，從2015年1934萬平方米升至2017年3628萬平方米，復合增長率為37%；毛利和收入絕對金額的復合增長率分别在2015和2017年達到了55%和47%。

截至2018年4月，新城悅擁有約7330萬平方米的合約建築面積，以及約3700萬平方米的在管建築面積。

與絕大多數房企旗下物業公司相同，新城悅在管面積主要來自關聯公司新城控股。在7334萬平方米的合約面積中，新城控股提供的有5546萬平米，占比75.62%。

截至4月末，新城悅的物業管理服務已覆蓋53個城市，不過主要業務集中在江蘇、上海和浙江。按招股書信息顯示，截至今年4月，長三角業務占比高達83.4%。

新城悅董事會主席戚小明在現場表示，已有業務中七成是來自兄弟公司新城控股，外拓的物業管理面積比例占另外三成。未來還是會繼續加大外拓的力度，采取項目拓展、公司並購的方法提升外拓能力，保持目前7比3的比例。

按照新城悅最初計劃，此次赴港上市共計全球發售2億股股份，其中包括國際發售股份1.8億股及香港發售股份2000萬股，每股價格區間為2.9港元-3.9港元，發行規模5.8-7.8億港元。

從公開的招股結果看，新城悅似乎高估了市場對于物業股的歡迎程度，招股情況並不理想。

據新城悅披露信息顯示，香港發售接獲合共1512份有效申請，認購合共712.3萬股香港發售股份。這一數字，僅為香港公開發售項下初步可供認購的2000萬股香港發售股份總數的36%。

因此，新城悅将未獲認購的股份進行國際發售。由于重新分配，國際發售項下的股份最終數目已增至1.92877億股，約占任何超額配股權獲行使前全球發售項下發售股份總數的96.44%。

從定價上看，新城悅最後設定的發行價每股2.9港元，亦為招股價2.9港元至3.9港元中的下限。

對于股份公開發售認購額不足，副總經理尤建峰表示，市場反應正常，上市是長跑，新城悅會繼續做好公司業績。

物業股估值變化

對比起其他在港交所上市的物業管理服務公司，或許新城悅會感歎一句“同人不同命”。

以同樣由華泰金融作為保薦人之一的雅生活服務為例，于今年2月初開始在港交所上市。彼時雅生活服務公告顯示，全球發售初步發行共約33億股股份，發行價厘定為每股發售股份12.3港元，該價格處于雅生活服務最初預計股份的售價每股10.80港元至每股14.20港元之間。

雅生活服務公開發售獲極大幅超額認購，超購19.13倍，6666.65萬股國際發售股份重新分配至香港公開發售，香港公開發售項下的發售股份最終數目為約1億股發售股份，占任何超額配售權獲行使前全球發售項下初步可供認購發售股份總數約30%。

不過，獲得極大幅超額認購的雅生活，分拆上市之時的發行市盈率高達68到90倍，但結果市場的回應是上市當日暴跌23.09%。

為什麼會出現這種冰火兩重天的現象，原花旗銀行董事總經理、現奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強在接受觀點地産新媒體采訪時表示，現時的市場環境不是很好，很少會去進行認購，因為大家都知道，現在認購，開盤就是虧本的。同時，新城悅估值過高亦是造成此次公開發售認購額不足的主要原因。

從新城悅2.9港元至3.9港元的發行價區間看，發行市盈率最高約37.6倍。最終定價2.9港元/股，發行市盈率亦有27.33倍，高于大部分已在港交所上市的物業公司。

據安信證券報告顯示，若新城悅利潤能力保持在平穩水平，估計2018年淨利潤約1億元，相當于市盈率（完全攤薄）20倍。按此數據對比其他在港交所上市的物業公司，新城悅依然排在靠前位置。

數據來源：上市公司股票數據、觀點指數整理

蔡金強續稱，新城悅僅7千多萬平方米的管理面積，未來增長主要依靠兄弟公司新城控股，規模和未來增長預期都不算很大。而新城悅的市盈率又太高，與其選擇認購新城悅，買家更願意在二級市場上購買類似中海物業這種市盈率較低的同類型股票，或者綠城服務、碧桂園服務這種龍頭企業。

另外，從港交所物業上市公司股票數據對比可以看出，各個物業股在52周内都出現了不同程度的下跌。顯然，雖然因為成長空間大，輕資産運營，回報高，屬于非周期性行業等特征，讓物業股受到資本市場的青睐，但是整體環境變差的情況下，物業股亦不能避免在股價上出現下跌回冷的現象。

總而言之，整體環境市場變差以及較高的估值，令到新城悅難以受到市場上謹慎的投資者追捧。

至于在市場不看好的情況下，新城悅首日開盤依然可以收得股價3.79%升幅的情況，蔡金強表示，這與其全球發售的股份有96.59%在前25大承配人手上，散戶籌碼不多有關，所以上市首日才可以錄得上升。