商業志 | 華僑城深潛文旅

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2018-11-01 18:20

  • 雖然整體上借着整個行業的東風,華僑城在整體運營上呈增長趨勢,但是從具體項目運營上,依然需要考慮如何維持穩定的運營。

    編者按:2018年,新商業浪潮下,時代在變化,商業的變化也愈加迅速。

    進入“美好生活”新時代,我們必須洞察商業新趨勢。因為傳統和創新之間有着鴻溝需要跨越,商業與各行各業更需要建立完美的連接。

    2018觀點商業年會即将到來之際,觀點地産新媒體放眼全國商業版圖,選擇一系列代表性商業地産發展商、運營商、零售商和品牌商等,作為觀察、分析和研究的标杆,希望以此為契機,呈現商業語境下的企業變革、創新大圖景。

    觀點指數 當來到深圳不知去哪遊玩觀光之時,打開網絡搜索,不管在哪個榜單上,總能見到歡樂谷、世界之窗、錦繡中華、歡樂海岸以及東部華僑城等景點。

    一般而言,榜單都會推薦先乘地鐵去1、2号線的換乘站——世界之窗站。推薦理由:僅這一站周圍,就包含了世界之窗、錦繡中華、歡樂谷三個景點。

    若打開地圖仔細觀察,就會發現,這一片都是華僑城的“山頭”。

    1989年,錦繡中華開業。這間國内最早的文化主題公園占地四百五十畝,将中國自然風光與人文曆史精粹大緻以1:15的比例微縮分布在園内,項目開業一年多便回收成本。

    1994年,世界之窗開業;1998年,深圳歡樂谷開業;2007年,深圳東部華僑城開業。這些項目,基本代表了華僑城在主題樂園上的不同系列。

    其中包括,以錦繡中華、世界之窗為代表的傳統文化景區,以歡樂谷為代表的連鎖主題公園,以首個“國家級旅遊示範區”東部華僑城為代表的生态休閑度假景區,以歡樂海岸為代表的都市休閑目的地等。

    旅遊業大餅

    随着國内經濟的發展,人民收入水平的增多,旅遊業在經濟體系中發揮着越來越重要的作用,是重要産業之一。

    國家統計局數據顯示,從2007年開始十年時間,國内遊客已由16.1億人次增長至44.4億人次;國内旅遊人均總花費從7770.6億元增長至39390億元;國内旅遊人均花費亦從482.6元增至888.2元。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    其中,城鎮居民旅遊的人次逐漸增多,從過去的農村居民旅遊人次較多逐漸轉為以城鎮居民國内遊客占大部分比例。據觀點指數查閱,城鎮居民國内遊客人次由2007年6.12億人次增至2016年31.95億人次;而農村居民國内遊客人次則從9.98億增至12.4億。

    從旅遊總花費及人均花費上看,城鎮居民在總花費及人均花費上均高于農村居民不少。

    數據顯示,2007年,城鎮居民在國内旅遊上總花費及人均花費分别為5550.4億元、906.9元,而農村居民為2220.2億元、222.5元;2016年,城鎮居民在國内旅遊上總花費及人均花費分别增至32241.3億元、1009.1元,而農村居民為7147.8億元、576.4元。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    2007年至2016年期間,在入境遊客方面,雖然人次每年都有輕微上下浮動,但是基本穩定在1.3億人次,其中大部分年份超過此數。而在2016年更是達到新高1.38億人次。

    入境遊客(萬人次)

    數據來源:國家統計局、觀點指數整理

    上述數據可以看出,旅遊業已經逐漸成為我國經濟的重要組成部分。而在旅遊活動系統中,景區是吸引遊客産生前往旅遊的動機。

    有分析指出,随着人們消費能力的增長,并且城市居民為旅遊消費主力的情況下,城市周邊遊将會成為成為旅遊消費的主力。

    值得注意的是,傳統旅遊依賴于資源為導向的開發模式,存在着資源少,難以承受龐大的旅遊消費需求。而主題公園等人工開發建設,突破以資源為導向的傳統開發模式的新模式,在旅遊産業鍊中逐漸占據着一席重要位置。

    主題公園承重

    順應市場的發展,在國内第一座主題公園“錦繡中華”獲得成功後,華僑城陸續推出世界之窗、歡樂谷等項目。

    從2006年開始,華僑城将歡樂谷向全國推進,北上京津,東進上海,西向成都、重慶,中部武漢,包括深圳在内,共計7座城市,形成“東西南北中”的全國布局。

    2016年底,在歡樂谷連鎖發展新戰略發布會上,華僑城推出了歡樂谷“百億發展”新戰略,2017年組建了“歡樂谷”集團。

    華僑城表示,将加大對主題公園新業态及商業模式的研究,探索推出新業态和新産品,不斷升級歡樂谷景區,創新植入國産動漫IP元素。

    根據相關機構在2018年5月份發布的2017年全球主題公園集團排行榜顯示,華僑城繼續蟬聯全球主題公園集團四強。

    數據來源:觀點指數整理

    同時,該榜單顯示,中國市場主題公園入園遊客增長将近20%,入園遊客人次也已經占據了全球TOP10主題公園的四分之一。

    華僑城年報則顯示,2017年,全口徑旅遊接待人數3500萬人次,同比增長1.27%。對比于2010年2000萬人次的全口徑旅遊接待人數,該數據增長75%。

    華僑城全口徑旅遊接待人數(萬人次)

    數據來源:華僑城年度報告,觀點指數整理

    旅遊綜合收入方面,在2015年至2017年期間,華僑城營業收入穩步增長,分别為123.2億元、160.06億元及185.3億元,毛利率分别為42.51%、40.71%及42.32%。

    華僑城旅遊綜合收入(元)

    數據來源:華僑城年度報告,觀點指數整理

    但值得留意的是,2018年上半年,華僑城在旅遊綜合收入營收方面有大幅降低,僅46.75億元,較2017年上半年64.31億元同比降低27.3%。

    如果分開具體單體主題公園的運營情況來看,從2015年至今,有近半項目在接待遊客和門票收入上出現連續下降的狀況,其中包括深圳歡樂谷、成都歡樂谷、北京歡樂谷等。

    數據來源:華僑城公司債券跟蹤評級報告,觀點指數整理

    華僑城對此表示,北京歡樂谷2017年遊客人數和收入減少是受四期建設影響。深圳歡樂谷遊客減少是受50歲以上老人免費入園活動取消以及周邊同類産品分流的共同影響所緻。成都歡樂谷2017 年接待遊客人數和門票收入繼續下滑,主要系成都地區周邊同類産品較多競争激烈所緻。

    同時,在綜合旅遊項目上,華僑城的情況也不容樂觀。2017年,深圳東部華僑城項目、雲南華僑城項目門票收入及接待遊客人數均呈現下滑。其中,東部華僑城2017年接待遊客329.98萬人次,較2016年380萬人次降低13.16%。

    數據來源:華僑城公司債券跟蹤評級報告,觀點指數整理

    值得一提的是,2017年4月12日,華僑城發布公告稱,拟将泰州華僑城100%股權轉予母公司,受讓方以現金支付5196.49 萬元,同時承接公司委托貸款10.80億元。

    關于轉讓泰州華僑城的原因,華僑城解釋稱,泰州華僑城是公司所屬特困企業,目前每年虧損近2億元,處于嚴重資不抵債狀态,出售泰州華僑城可以提高整體經營狀況。

    可以看出,雖然整體上借着整個行業的東風,華僑城在整體運營上呈增長趨勢,但是從具體項目運營上,依然需要考慮如何維持穩定的運營。

    資産證券化試水

    在華僑城2018年9月13日投資者關系活動記錄表中,華僑城表示,将來公司文旅綜合項目仍将以歡樂谷、歡樂海岸系列産品為主,未來幾年歡樂谷将會在南京、順德、西安等城市落地,歡樂海岸将會在甯波、南京、南昌、鄭州、西安等城市落地。

    和長租公寓一樣,主題公園項目也存在投資回收速度較慢的問題。如何回籠資金顯然是企業、市場關心的問題。在國家政策支持下,資産證券化就不失為一種好選擇。

    對于華僑城而言,早在2012年就開始了對景區門票ABS可行性的探索。

    2012年12月4日,“歡樂谷主題公園入園憑證專項資産管理計劃”正式成立,這是國内首單以主題公園入園憑證為基礎資産的資産證券化項目。

    該專項資管計劃入池資産為主題公園入園憑證,包括深圳歡樂谷、北京歡樂谷和上海歡樂谷。計劃募集資金18.5億元,周期5年(到2017年)。

    入園憑證包括各類門票(包括但不限于全價票、團體票、夜場票、優惠票)、各類卡(包括但不限于年卡、情侶卡、家庭卡)及其他各類科研入園的憑證。

    歡樂谷ABS優先級資産支持證券共分為5檔,分别募集資金2.95億元、3.25億元、3.45億元、3.75億元和4.10億元,發行利率分别為5.5%、5.8%、6.0%、6.0%、6.0%。

    按照華僑城披露的數據,單從原始權益人的曆年營收情況上來看,歡樂谷ABS産品特定期間入園憑證收入分别為5.92億元、6.88億元、6.68億元、5.67億元及4.18億元,合計約29.33億元,完成約1.59倍。

    就華僑城歡樂谷主題公園入園憑證資産證券化而言,作為一種融資方式,不僅為歡樂谷拓寬了融資渠道,提高了資産流動性,優化改善了資本結構。在解決主題公園融資難問題的同時,提升了持續融資的空間。

    作為主要依靠收購和改善現有業務,并且充分利用與公園和景點相鄰的地塊進一步拓展為增長點的華僑城,資産證券化是除了銷售房産反哺主題樂園之外的另一種好選擇。

    撰文:廖堯

    審校:歐陽穎

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