重磅發布 | 觀點指數·2018年1-10月中國房地産企業銷售金額TOP100

金九銀十下半場 成色不足底色仍在

入秋以來，樓市漸冷。房企們也紛紛發出回款慢借錢難的呼聲。不過盡管傳統的“金九銀十”旺季在樓市遇冷的情況下成色不足，但從TOP100房企銷售情況來看，金九銀十的底色仍然還在。

從“觀點指數·2018年1-10月中國房地産企業銷售金額TOP100”來看，四季度的揭幕之戰，TOP100房企交出的答卷中規中矩，總規模為80578.64億元，同比增長42.24%。

數據來源：觀點指數整理

就單月銷售額來看，已沒有6月份年中時的高歌猛進，但10月份各規模房企銷售額也並沒有如市場想像中那般縮水嚴重。“金九銀十”的說法仍然成立，樓市熱度尚在。TOP5、TOP10、TOP50房企的單月銷售額分别為2528.79億元、3439.12億元和7898.17億元。在嚴厲的調控政策影響下，房企們還是把握住了這一波攻勢，讓年底前的最後一個旺季沒有失色太多。

具體來看，2018年1-10月，TOP3、TOP10、TOP50的累計規模分别達到了15893.6億元、33482.6億元和66666.4億元。

數據來源：觀點指數整理

通過對比可以看到，相比其他規模房企，中型房企1-10月的銷售增速，要比去年同期快很多。2017年1-10月TOP50房企的銷售額為47597.62億元，今年TOP50的同比增速為40.06%。

在頭部房企紛紛降速“明哲保身”的情況下，中型房企或許等來了難得機會。在市場初冬，集中度的火熱發展開始降溫了。

目標完成率分化加劇 幾家歡喜幾家愁

2018年剩余日子屈指可數，期末考試前留給房企們的準備時間並不多了，他們在年初許下的承諾也即将到兌現時刻，而目標完成情況差異也顯示了房企對于市場環境變化的預判準确與否，提前預見到寒冬的房企，並不會給自己定下一個難以實現的“理想”。

今年共有52家房企在年初提出了明确的年度銷售目標，但完成情況卻不盡相同。26家企業的目標完成率超過83.3%，也就是按月平均的完成率（10/12）。其中提前完成100%任務的房企有5家。

完成率介于60%到83.3%的“準及格”企業有19家，而不到60%的“準不及格”房企也有8家之多。

數據來源：觀點指數整理

其中完成率最高的陽光城，年初提出的千億目標對其並不是太難的目標，甚至可以說是一個比較保守的數字。截至2018年10月31日，陽光城的銷售額達到1210.5億元，完成率超過120%。四季度陽光城的可售貨值為500-600億元，較高完成率與其較為充足的可售貨值，具有較高的相關性。

如履薄冰房企融資

與往年不同，今年房地産市場環境明顯偏冷，房企的資金狀況也大不如前，資金鍊的補充需求激增，僅在10月份就有約30筆房地産融資發行，共約350億元人民币。利率從3.5%到8.5%不等。同時由于銀行貸款和公司債券發行難度的提升，多元化的融資方式也大步進入房企的視野。

盡管央行于10月15日宣布降準100個基點，共釋放資金約1.2萬億元人民币。但由于嚴格的限購限貸等調控政策，限制流通資金進入樓市，房企們的融資環境並沒有得到有效的改善。恰恰相反，僅在2018年9月份和10月份，房企就有四筆共189.74億元的融資被終止或中止。再加上人民币貶值和市場觀望的影響，房企的借貸成本逐漸攀升。

高難度的融資讓房企的信用債逐漸變得捉襟見肘，一些房企開始使用質押貸款、質押資産或者股權以進行融資。據機構估算，房地産行業約有20%-25%的股權已被質押。在並不穩定的股市中，被質押的股權如果下跌，出質方需要補充質押品。而追加股權質押将導致企業或大股東面臨流動性壓力並失去對主要資産的控制權，而企業股東也可能發生變動。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

統計數據顯示，2018年1-9月，房企到位資金累計值達到121882億元，增速有所回升，達到7.8%。其中定金預付款以及自籌資金所占比例合計達到69.43%，占到所有投資的大頭。2018年1-9月的定金和預付款為40259億元，自籌資金為40596億元。

同時個人按揭貸款部分為17522億元，下降1.2%，也印證了回款難的說法。

而自籌資金比例上升11.4%，同時也反映了房企在銷售市場和資本市場雙重壓力下，被迫降低杠杆，加快自身輸血的無奈之舉。

銷售平淡中地市依然堅挺

國家統計局統計的全國70個大中城市的住宅銷售價格指數中，9月份只有上海的同比和環比住宅價格略有下降，其他城市仍然保持上升或持平趨勢。

然而成交量卻在住宅價格的穩定中悄悄走低。以深圳為例，據深圳市房地産信息繫統數據顯示，9月份深圳一手房成交量為2248套，平均每日不足75套，相比七八月份平均每天90套左右的水平有所下降。而十月份的部分日期成交量下降到不足60套。

成交量的平淡讓房企們不安。對于企業來說，穩定回款的重要性遠高于表面漂亮銷售數據。市場在加大銷售和推盤力度的同時，也更加重視現金流回款。因此房企們紛紛向萬科學習，将回款作為所謂“活下去”的第一要義。

畢竟對于房企來說，在寒冬中能取暖的是放在家中的柴禾，而不是林中茂盛的樹枝。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

而房企在加快銷售的同時，準備過冬土地儲備的動作卻並沒有放松。第三季度以來，房地産土地購置費增速從6月份的87.7%下降至7月份的62%，再到8月份的40.8%，終于在9月份有所回升，達到了61%。

這或許也和土地市場歸于冷靜後的土地降價有關。據統計，今年1-7月份全國流拍土地近800幅。其中一二線城市土地流拍高達167幅，同比增長200%，三四線城市土地流拍合計達到629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。9月和10月全國有多宗地塊在流拍後，再次拍賣降價成交。低溢價的土地成交反映出了目前房企資金偏緊的窘迫，以及對房地産走勢謹慎觀望的情緒。

調控力度持續 房地産市場洗牌或将繼續

2018年10月28日，住建部網站公布了《中共住房城鄉建設部黨組關于巡視整改進展情況的通報》，将巡視整改進展情況予以公布。

住建部黨組表示，要加快建立和完善房地産市場平穩健康發展長效機制。推進形成租購並舉的住房制度。保持調控政策連續性穩定性，落實地方主體責任。堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制投機炒房，促進房地産市場平穩運行。

同時，加快完善住房保障體繫建設。目前，黨組調研總結了10個已發展共有産權住房城市的做法經驗，對全國30多個大中城市公租房保障情況作了摸底調查，将在此基礎上，加快研究完善城鎮住房保障體繫制度，明确健全城鎮住房保障體繫的目標、任務、方式和配套政策。

關于保障房“空置”問題，《通報》指出，黨組召開部分省（區）公租房“空置”問題整改專題會議，對公租房“空置”問題較為突出的省份進行重點部署。建立周報制度，密切跟蹤各地整改進展情況。

同時，《通報》中表示，住建部黨組會同相關部門聯合印發《關于在部分城市先行開展打擊侵害群衆利益違法違規行為治理房地産市場亂象專項行動的通知》，在30個重點城市先行部署，重點打擊投機炒房、房地産“黑中介”、違法違規房地産企業和虛假房地産廣告等行為，堅決糾正房地産領域侵害群衆利益行為。

另外，2018年9月19日，黨組與國家統計局聯合印發了《關于進一步加強協作做好房價統計工作的通知》，要求各地統計部門、住房城鄉建設部門高度重視房價統計工作，規範和加強網簽備案制度，及時準确報送網簽數據，确保網簽數據真實可靠，嚴把房價數據質量審核關，嚴肅查處房價統計違法行為。

房地産市場的政策調控或将持續很長一段時間，房企的冬天也将會前所未有的漫長。而“金九銀十”的遇冷也只是一個開始，傳統旺季過後，房企們又該何去何從，本輪洗牌的結果又将如何，這是所有人共同關心的問題，也會留給所有人，一起來等待時間的解答。