商業志 | 世茂商業再出發

編者按：2018年，新商業浪潮下，時代在變化，商業的變化也愈加迅速。

進入“美好生活”新時代，我們必須洞察商業新趨勢。因為傳統和創新之間有着鴻溝需要跨越，商業與各行各業更需要建立完美的連接。

2018觀點商業年會即将到來之際，觀點地産新媒體放眼全國商業版圖，選擇一繫列代表性商業地産發展商、運營商、零售商和品牌商等，作為觀察、分析和研究的標杆，希望以此為契機，呈現商業語境下的企業變革、創新大圖景。

觀點指數 在世茂集團主席許荣茂的設想中，住宅開發、商業和酒店業務一一對接資本市場是将世茂打造成百年老店的最理想路徑。

雖然以商業為主的世茂股份早在2001年就成功上市，但與大多數黃金時代的地産商重開發、輕投資物業的模式一樣，世茂的商業地産發展較平緩。

然而，随着地産行業步入存量時代，商業地産迎來新的發展浪潮，港資不再獨霸一方，不少國内地産商紛紛投身其中。

2016年，華潤舊将吳淩華的加入，就被外界解讀為世茂有意在商業方面尋求突破的標志，随後，世茂正式發布四大商業産品線及兩大寫字樓産品線，作為對旗下商業項目的繫統梳理與分解。

9月28日，耗時一年半改造，投入超過3億元的上海世茂廣場重新開幕，在上海歷史最悠久的商圈南京東路步行街，這座由百貨轉身而成的購物中心，再度成為滬上商業地産的熱點。

顯然，在成為新晉千億房企後，沉寂許久的世茂商業重新被寄予厚望，尋找未來的發展之路。

商業起點與再出發

世茂的商業起步並不晚，早在2000年以1.44億元受讓上海萬象集團股份有限公司26.43%股份，成為萬象集團的第一大股東時，開發起家的世茂就已經踏入商業地産領域。

公開資料顯示，上海萬象的主營業務為商業百貨零售業，旗下擁有不少零售品牌，並投資開發百貨物業。成功入主萬象後，世茂坐擁其商業物業，上海世茂廣場前身就是其中之一。

在2004年完成上海世茂廣場的開發工程後，世茂将其交由百聯運營管理，很長一段時間内，這座位于南京東路起點的商場被稱為“百聯世茂國際廣場”，業态為傳統百貨。

随後，世茂仍舊延續這一業态，在商業地産擴張上也多以百貨和寫字樓為主，並相繼在北京、濟南、福州、昆山、蘇州、南昌等地也開設商業項目。

不過随着國内商業地産的發展，百貨無法再與購物中心、綜合體等多功能、場景豐富的業态競争，在客流和坪效上遠遠落後。

雖然趕了個早，但因為各種原因，世茂商業地産的發展沒有突飛猛進。财務數據顯示，2017年世茂在酒店、租金和物業等其他收入為36.3億，占其全部704億營收的比例為5%，其中，撇除酒店收入，投資物業的租金收入為6.8億。

來源：觀點指數整理

及至2017年初，世茂宣布将百聯世茂國際廣場收歸自營，並決定閉店十八個月進行改造升級。這是世茂發展商業地産的起點，也是其回歸發力商業的再次出發。

值得一提的是，不同于大多數項目的局部調整，上海世茂廣場的改造不僅包括整體設計、内部軟硬件更叠，招商替換率更是高達90%，改造總投入超過3億元，相當于這個項目兩年多的租金收入。

對于資金成本並不低的房企來說，可謂大手筆，這樣的改造模式也從側面反應出世茂希望做大商業的決心。

顯然，對世茂而言，上海世茂廣場的改造不僅是為了提高運營效率及租金水平，更重要的在于，希望利用南京東路步行街這一國内標杆式商圈的極高辨識度來擴大商業影響力。

就像新世界打造了K11，新天地成就了瑞房，無論規模大小，每一個商業地産商都需要一個標杆項目。

與此同時，2017年，世茂發布四大商業産品線，世茂52+、世茂廣場、世茂國際中心、世茂摩天城，以及兩大寫字樓産品線，世茂大廈和世茂智匯園。

這是世茂進入商業地産領域十余年來，首次繫統梳理旗下的商業物業，也是吳淩華加入世茂商業後的第一個大動作。

不難看出，從社區商業、區域購物中心，大型綜合體到主題樂園，與大部分開發商只做其中1到2種類型的産品不同，世茂商業的産品線可謂大而全。據世茂透露，未來公司也不排除有發展長租公寓、聯合辦公等業态的可能。

雖然吳淩華並沒有為現階段的世茂商業設定規模目標，但根據許世壇去年曾提出的規劃，未來四五年世茂非銷售收入要破百億。

世茂商業的數據則顯示，截至2017年底，世茂商業已進入全國25座城市，擁有45個商業項目，已投資的商業總建築面積近430萬平方米，其中購物中心約280萬平方米，寫字樓近150萬平方米；已有22個商業項目投入運營，經營管理的面積達170萬平方米。

擴張步調與挑戰

雖然擁有多年基礎，但再次發力商業的世茂，需要面對的挑戰並不少。至少與十多年前相比，如今内地商業地産發展已不可同日而語。

一方面恒隆、九龍倉、新鴻基等不斷加大内地投入，另外萬達、華潤、龍湖、新城等内地開發商也各自迅速擴大規模、搶占市場，内地商業地産的競争正日趨白熱化。

不過，許荣茂素來強調穩健，因此世茂並沒有采取萬達式快速復制的方法進行擴張，為避免大量資金沉澱帶來的财務壓力，世茂選擇從改造已有存量物業入手。

據觀點指數了解，世茂商業目前可改造的商場面積有百萬平方米，上海世茂廣場的改造模式有望被復制到全國符合改造條件的項目中。

實際上，從2016年起，世茂就開始有針對性地對下屬各商業廣場開展品牌調改工作。

半年報顯示，濟南世茂廣場于2017年9月完成30%品牌調整及業态升級，實現全場銷售額同比24%的增幅，廈門世茂Emall調整商場定位，結合相應的招商調改和業态升級，實現銷售額同比60%以上的增幅。

新增項目方面，世茂則更多偏愛寫字樓，並着力于四大産品線之一的“國際中心”——即包含商業（含酒店）、辦公、酒店式公寓在内的大型綜合體項目。

2016年，世茂以88億拿下南京河西G11地塊，根據規劃，項目總建面77萬平方米，集高端商業綜合體、寫字樓、大平層住宅、酒店式産權公寓和超五星酒店為一體。

2017年，世茂再斥資239.43億元拿下位于深圳龍崗大運新城核心商務區的商業用地，計劃打造辦公、商業、旅遊、科普展示、公寓于一體的大型城市綜合體，並建設超600米高的深圳第一高樓。

有世茂商業的内部人士透露，過去世茂做商業大多是依附住宅開發的被動行為，現在從前期拿地、投資設計，到後期的招商、運營，公司内部都有完整的團隊跟進執行。

值得一提的是，與世茂房地産一樣，在管理模式上，世茂商業采取的是區域和城市公司形式，一方面可以與開發業務協作發展，另一方面運營模式一旦成熟，也可通過管理輸出的輕資産模式輻射周邊城市。據了解，9月份世茂首個輕資産輸出項目就已落地揚州。

資本化鋪路

無論是購物中心、辦公樓還是酒店，對有着敏銳金融觸覺的世茂，将旗下優質物業對接資本市場無疑才是最終目的。

一直以來，世茂商業也不乏金融方面的創新與嘗試，並且始終走在行業前列。

2016年5月9日，世茂集團宣布攜手博時資本，以旗下多家五星級酒店為平台，發行了“博時資本—世茂酒店資産證券化項目”，總規模達26.9億元，刷新當時國内已發行酒店資産證券化項目産品的最大規模紀錄。

2017年4月25日，世茂成功發行“上海世茂國際廣場責任有限公司2017年度第一期資産支持票據”，金額為65億元。這是全國銀行間市場首單商業地産公募資産證券化項目，也是世茂首次試水公募ABN，而融資標的項目正是上海世茂國際廣場。

雖然成功發行了酒店的資産證券化産品，但在許荣茂的規劃中，分拆酒店上市是多年前就曾提出的計劃。

2011年5月，世茂房地産曾高調對外宣布，已向港交所作出初步查詢有關酒店業務在主闆獨立上市的可行性，計劃分拆旗下的五星級酒店資産，以旅遊地産概念上市。

然而，作為流動性較差的重資産，國内酒店的投資回報率一直處于較低水平，資本市場對酒店資産也並不看好，世茂的酒店上市路經過幾番輾轉，走得並不順利。

從現在酒店業的盈利情況來看，中端酒店由于成本較低盈利情況是最好的，而高端酒店由于成本和房價相對較高，很難長期保證可觀的入住率，因此在目前的情況下，以高端酒店作為資産證券化的試驗田，能夠實現重資産的及時變現，減輕資金沉澱壓力。

不過，世茂也並未放棄上市計劃。

今年8月，許世壇就曾透露：“分拆酒店商業是我們一個長遠的目標，但首先需要規模達到一定的量。這可能需要兩三年甚至三四年，目前先把業績包括租金的回報期提高了以後，規模大了以後，再來考慮這個分拆的事情。”

中期報告顯示，上半年，世茂房地産在酒店、租金和物業管理及其他收入為18.98億元，較去年同期上升14.7%，增幅比去年全年略有下降。

對此，許世壇更多地将增長放在了2019年後，據其透露，随着未來世茂多家酒店的入市，2019年開始酒店租金每年都會有30%的增長。

退一步說，随着房地産市場調控力度加大，房地産開發貸、公司債、地産基金和資管計劃等融資渠道收緊，房企通過發行CMBS、類REITs等不動産資産證券化産品的創新融資方式，降低融資成本不失為最優的選擇之一。

另一方面，國内金融環境也逐漸開放相關産品的發行。統計顯示，2017年我國商業地産資産支持證券共發行35單（包括資産支持票據），規模897.67億元，分别為2016年的2.69倍和2.53倍。