吳建斌現身 問答陽光城降負債、收縮拿地及員工增持

觀點地産網 規模奔跑路上的陽光城最近陷入了問号漩渦。

在大股東陽光控股将幾乎全部股份質押，又公開号召全體員工增持陽光城股份後，關于陽光城股價、資金、負債等一繫列問題再次被提起。

面對外界各種問題，10月26日，陽光城集團執行副總裁吳建斌帶領CFO陳霓在其總部接受了媒體采訪，就三季度公司經營情況、以及外界普遍存在的關注一一回應。

當日晚間發布的第三季度報告顯示，2018年1-9月，陽光城實現營業收入259.39億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤15.81億元，分别同比增長67.13%及155.55%。

另據觀點地産新媒體了解，陽光城前九月實現銷售金額1090.02億元，其中權益銷售金額約838.03億元；銷售面積為812.75萬平米，權益銷售面積約為602.58萬平米。

吳建斌特意補充道，陽光城的财務情況其實一直在改善，其中有息負債較比2017年底減少約20億，而整體負債降低了2.3%，另外短期負債比例也在降低，目前陽光城的淨現金流也達到113億。

談淨借貸比：太低不利于擴大規模

事實上，自履新陽光城以來，吳建斌就一直致力于降杠杆，馬不停蹄地進行各種融資。

繼去年發行30億永續債後，進入2018年後，随着國家整體金融環境趨緊，企業非標融資受到限制，陽光城融資的工具也呈現多元化。除傳統發債渠道外，吳建斌也嘗試了不少資産證券化手段，包括辦公物業、長租公寓、供應鍊ABS等。

其中9月20日，陽光城12.1億元長租公寓類1号資産支持專項計劃成功設立，作為承租人，陽光城拟以上海盈標企業管理有限公司持有的上海馨樂庭物業為底層資産整體包租。

觀點地産新媒體了解，吳建斌在接受采訪時透露，目前長租公寓融資都需要有實際資産才能融到，陽光城的長租公寓即将面市，首批将在深圳和上海市場進行招租。

此外，陽光城還為自己找到了不少外援。

3月12日，陽光城曾與平安信托達成合作協議，拟就房地産項目投資、新型産業方向及其他資本項下投資開展全面合作，預計在2年内完成360億資金合作規模。5月18日，陽光城簽約浙金信托，拟在1年内完成50億資金合作規模的規劃。

盡管融資不斷，但在大手筆買地沖規模的狀态下，陽光城的淨借貸比仍舊處于高位。

對此，吳建斌坦承，受到大環境的影響，陽光城财務狀況的改善确實不如預期。據其透露，前三季度，陽光城的淨借貸比為208%，較2017年底的252%有所降低，融資成本卻提高至7.9%。

對此，吳建斌希望在今年底将淨借貸比降至200%。在他看來，100%對陽光城來說是最佳的水平。

“我在中海時，為它設定的淨借貸比是40%。在碧桂園時（設定的）是70%。陽光城目前規模還需要跑快一點，太低的淨借貸比不利于企業擴大規模。至于降杠杆則是個長期任務。”

他同時提到，港股平台有利的一點在于允許以債轉股，不少内房企利用這一手段，可以迅速降低負債率。但在A股市場，這一方式暫時還不能實現，對上市公司改善财務狀況帶來更多的挑戰。

另一方面，在融資環境趨緊，以及市場開始進入下行狀态時，加強回款成為房企最重要的資金來源。

為此，吳建斌将“加大去化量、保證供貨量、追回款”列為了陽光城的發展重點，並且要求補充更多短平快的土地。

CFO陳霓透露，1-9月，陽光城合計回款590億，回款率在80%左右，第四季度将繼續專注抓回款，提高全年的回款率。

談拿地：既要規模，也要利潤

雖然交流過程中，吳建斌一直強調對未來充滿信心，但當下並不樂觀的市場環境已然反應在陽光城的投資拿地上。

2017年年報顯示，陽光城2017全年共新增120個項目，新增計容面積2021.63萬平方米，新增權益貨值1407.12億元，整體土地的開支為650億左右。

而2018年上半年，陽光城新增43個土地項目，新增計容面積551.85萬平方米，總價196億元。

據觀點地産新媒體了解，陽光城管理層提及，1-9月公司的買地金額為216億元，預計全年為350億元，與2017年相比幾近腰斬。

吳建斌也表示，2018年陽光城原計劃的買地預算為800億元，占年度銷售額的50%-60%左右。但今年整體的市場環境确實變了，3月份公司開始調整買地策略，把標準提高了，項目的淨利潤率不低于15%，所以買到的地也相應變少。

對于因資金緊張導致買地減少的疑問，吳建斌並不認同。他解釋稱，“如果想通過融資繼續去拿地擴儲，是相對容易的，但管理層在克制。首先要保證經營表現方面做絕對的優化，既要規模，也要利潤。”

截至目前，陽光城的貨值儲備在5800億元左右，可以保證未來2-3年發展。另據計劃，第四季度可供貨值在500-600億元，預計實現銷售400億元左右，加上前9月1090億元的銷售金額，2018年全年完成1400億元銷售将是大概率事件。

對于未來幾年陽光城的增速，吳建斌則設定在30-40%，利潤增長35%，這也是此前陽光城發布的股權激勵中所要求的業績考核指標。

但他也坦承陽光城在運營上存在的一些壓力，包括保貨值，以及此前並購的資産包中的囤貨管理。

談股價：員工增持是好事

值得注意的是，與三季報一同發布的還股份有一份回購計劃。

公告顯示，陽光城計劃以自有資金回購公司股份用于後續員工持股計劃的股份來源。回購股份的價格不超過8.42元/股（含），不超過董事局決議前十個交易日或者三十個交易日公司股票平均收盤價的150%，回購股份數量不少于當前公司總股本的0.6%（2430.04萬股）且不超過當前公司總股本的1.2%。

按回購數量及價格上限測算，陽光城預計回購的資金總額最高為4.09億元。

事實上，在管理層提出公司員工增持股份的倡議後，關于陽光城股價的問題市場就一直讨論不止。

有分析指出，今年以來，在内部和外部的多重因素影響下，陽光城的股價已較年初最高點的10.77元下跌超過50%，在大股東将全部股份質押後，才号召員工持股以保證股價。

作為董事會成員，吳建斌認為，員工現在增持是件好事。在他看來，陽光城目前的股價並沒有完全體現公司的價值，随着未來公司業績提升、指標改善，持有的股份是會有可觀回報。另外他強調，員工持股並非強制的，只是号召性。

至于大股東的大比例質押，吳建斌指出，大股東股份質押比例相對較高，但沒有到補倉的水準。

對于這筆錢，大股東也很重視，有專門管理團隊進行很好的投資，比如入股一些銀行，目前並沒有太大的流動壓力。