“春繭”式代建 華潤置地32億落子成都及配建27億背後

觀點地産網 華潤置地在“春繭”代建模式的擴張版圖上又落下了一子。

10月25日，華潤置地分别以樓面價3950元/平方米、4750元/平方米、4150元/平方米，競得成都龍泉驿區皇冠湖三宗連襟地，總花費約31.9億元。

據觀點地産新媒體查閱，上述地塊位于車城大道東側、成渝高速南側，出讓面積分别為193畝、187畝、152畝，地塊綜合容積率最大2.5、最小1.8。

三宗地塊起始樓面價依次為3890元/平方米、4680元/平方米以及4080元/平方米，對應起始總價約12.5億元、11.5億元、7.4億元。其中一号地塊規劃用地使用性質為住宅兼容商業用地，二、三号地塊為純住宅用地。

但值得注意的是，華潤置地拿下這三宗地塊除了顯性的土地成本31.9億元外，還存在較高的隐性成本。按照地塊出讓文件要求，地塊需要配建體育中心以及學校、道路、綠化景觀等。三宗地塊配建項目總計需要投入27.42億元。

具體為：一号地塊，須結合方案在淨用地外配建主體育館、多功能訓練館及其配套設施一處；以及一座社區綜合體、四條道路、7.4萬平方米的代征綠地景觀綠化等，且配建項目的工程建設費用不低于12.77億元。

二号地塊，須結合方案在淨用地外配建遊泳館、全民健身館、運動服務用房及其配套設施；配建幼兒園一處；須在淨用地外配建0.41萬平方米的郵票綠地、1.34萬平方米體育廣場，以及4.8萬平方米的景觀綠化，且配建項目的工程費用不低于7.78億元。

三号地塊，須結合方案在淨用地外配建多功能展館及其配套設施；須結合方案同時打造二期體育場用地；在淨用地外配建中小學一處以及郵票綠地、綜合運動場、景觀綠化等公建設施，且配建項目工程費用不低于6.87億元。

另外，在配建場館及附屬設施建成並竣工驗收合格後，競得者還須按與龍泉驿區政府或指定部門簽訂代運營協議，負責“代運營代管理”?配建設施，運營期限為30年。

出讓方案還明确指出，一号宗地配建設施須在完成主體結構基礎施工後，才能辦理住宅用地的商品房預售許可，二、三号地塊則要求配建設施主體封頂後，才能辦理宅用地的商品房預售許可。

通過相關配建的代建運營，從而獲得周邊建設用地的模式，已經成為政企合作中的重要模式。但與其他項目不同的是，大型體育場館普遍面臨投入和産出的壓力。

有分析人士指出，“本身體育場館體量大，前期資金投入就比較大，建成之後，體育場館能耗、人工等龐大的維護費用更導致其運營的高成本。”

事實上，在代建運營體育場館等配套設施方面，華潤置地已有成功經驗，這或許是它拿下成都龍泉驿區三宗地的底氣所在。

此前在深圳，華潤置地就承接了深圳灣體育中心的建設。

觀點地産新媒體了解，華潤置地代建代運營的深圳灣體育中心（春繭項目），是2011年大運會開幕式場館。項目占地30萬平方米，總建築面積33.5萬平方米，代建投資約23億元，包括體育場、體育館、遊泳館、羽毛球館及木棉花酒店等配套設施。

深圳灣場館運營不到一年，便實現了盈利。彼時，“春繭”的盈利來源主要來自商業演出、商鋪出租和大衆健身項目。

2014年及2015年，“春繭”成為並保持為國内同類型場館收入第一的體育場館；2017年，“春繭”引進各類賽事以及文化演藝活動、早教培訓等294場，年度人流量超600萬人次。

在“春繭”的成功運營之下，華潤置地顯然有意走出深圳，在全國範圍尋找項目復制“春繭”代建模式。

2017年9月，上海新靜安體育中心試營業；同年華潤置地代建代運營西安奧體中心，該項目建成後将作為第十四屆全運會的主場館；同時，華潤聯合中建八局、東南網架2017年簽約“杭州奧體中心主體育館、遊泳館和綜合訓練館PPP項目”，該項目為2022年第19屆亞運會的主場館之一。

去年8月，華潤置地還成立了華潤文化體育發展有限公司，主要負責統籌規劃和管理華潤置地在全國範圍内運營與發展中的文體項目。

不過，“春繭”具有“大運會效應”，因而作為深圳地標性建築，亦擁有較高知名度。同時項目所處地理位置比較好，方便。可以說，“春繭”具備天時地利人和的條件，這也讓其他項目能否成功復制春繭項目模式存在疑問。