“慢下來”的萬科 三季營收1700億與計提跌價41.4億信号

觀點地産網 對萬科而言，“放緩”或許是其2018年截至目前為止的業績表現特征之一。

10月25日傍晚，萬科企業股份有限公司發布2018年第三季度報告。期内，萬科實現銷售面積866.7萬平方米，銷售金額1268.9億元，同比僅分别增長9.0%和6.7%，1-9月，萬科累計實現銷售面積2902.1萬平方米，銷售金額人民币4315.5億元，同比均增長8.9%。

與同行大多都保持雙位數增長，甚至不乏三位數增長相比，萬科似乎開始“慢下來”了。

事實上，在過去的一個月，關于郁亮的焦慮和萬科“活下去”的論調，業内也早已争論不休。雖然不少輿論質疑萬科，但這份最新公布的三季報，或許可以“印證”一二郁亮的焦慮。

銷售數據的表現遜于外界預期，在财務表現上，處于房企頂端的萬科仍舊維持穩健。

據觀點地産新媒體查詢，1-9月萬科實現營業收入1760.22億元，同比增長50.32%，歸屬于上市公司股東的淨利潤139.85億元，增長26.09%。其中，第三季度萬科實現營業收入700.5億元，同比增長48.1%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤人民币48.6億元，同比增長28.3%。

值得一提的是，報告顯示，第三季度房地産業務實現結算面積579.2萬平方米，貢獻營業收入人民币669.3億元。與大多數典型房企一樣，房地産業務依然是萬科整體營收的主要來源，占比95.5%。

由此亦可推算，萬科過去幾年一直在推進的商業地産、長租公寓、物流、教育、養老、冰雪小鎮等多元化業務所貢獻的營收還不到5%。

這或許正是為何郁亮在此前的秋季例會上，提出“收斂”和“聚焦”戰略，並明确指出，做了三年還沒做成的業務“不要再做”。

不過郁亮口中沒做成的業務或許並不包含長租公寓。在半年報中首次将長租列為核心業務後，截至9月底，萬科的租賃住宅業務累計開業項目超150個。今年6月，萬科還獲證監會批準發行不超過人民币80億元（含80億元）的住房租賃專項公司債券，其中第一期已于8月發行，規模為15億元，利率4.05%。

另外，1-9月，萬科房地産業務的毛利率為27.8%，較去年同期提高4.5個百分點。

拿地方面，高喊“活下去”口号的萬科，卻加大了投資。第三季度，萬科新增加63個項目，總建築面積約1549.9萬平方米，按萬科權益計算的規劃建築面積約862.7萬平方米。

截至2018年9月30日，萬科已累計新增177個項目，總建築面積約3582.5萬平方米，萬科權益的規劃建築面積約1939.9萬平方米；按投資金額計算，其中83.6%位于一二線城市。

而據觀點地産新媒體對比，2017年全年，萬科新增加開發項目216個，總建築面積4615.4萬平方米，權益建築面積2768.1萬平方米。按照萬科今年第三季度新增63個項目的速度，若保持增長勢頭，其2018年全年新增土儲或遠多于去年。

據統計，第三季度内萬科新增項目的總地價達到458.7億元，這相當于恒大、碧桂園、保利、融創四大龍頭房企同期内拿地金額的總和。在土地市場逐漸轉冷之時，萬科顯然並沒有放過這個抄底的機會。

其中，萬科也不乏並購的動作。據觀點地産新媒體了解，10月9日，北京萬科就已32億拿下華夏幸福位于河北的多宗項目。

需要注意的是，在亮眼的财務報告中，同樣存在不少問題。受政策調控影響，出于對未來的市場下滑做出預判，萬科對存在風險的項目計提存貨跌價準備。

報告顯示，截至9月末，萬科存貨跌價準備余額為人民币41.4億元，而2018年中報時，萬科的計提存貨跌價準備僅為15.37億元。受存貨跌價準備增加影響，9月底萬科資産減值損失為32.52億元，同比增加3233.05%。

不久前就有傳言，廈門萬科白鹭郡項目因降價對前期業主退款，雖然萬科回應稱繫因産品變更賠償20萬，同時可協商退房，但從整個市場來看，降價的情況也並不少見。

有業内預計，随着去庫存進入尾聲，三四線城市上漲趨緩，龍頭房企位于三四線城市的項目也将受到影響。面對下行的銷售價格，三四線城市庫存或将成為累贅。

而萬科則在報告内指出，鑒于計提的存貨跌價準備，考慮遞延所得稅因素後，影響稅後淨利潤-22.8億元，影響歸屬于母公司股東的淨利潤-19.6億元。