巽寮灣往事 金融街17億奪137畝地再入惠州

觀點地産網 從惠深沿海駛到廣惠高速，再過惠州海灣大橋下高速，之後行進不久就到了惠州巽寮灣入口。

綿延11公里的巽寮灣，地處北回歸線，依山傍海，海灘更是沙質潔白細幼，形如白金，海沙含矽量達99%，屬世界罕見。這一原生态海岸線長年吸引着遊客蜂擁而至，在節假日乃至周末的時候，巽寮灣出口往往車流擁堵。

而巽寮灣内，承載有金融街2005年在惠州200億元的成果——金融街·巽寮灣國際濱海旅遊度假區，占地将近24平方公里。

在這個沉浮近10年的項目步入正軌後，金融街“重遊舊地”，将布局再次拉長到惠州。

10月23日，在歷時一小時稍顯風平浪靜的土拍後，金融街以17.09億元摘下惠城區一宗商住地，溢價僅1％，首次入局惠州城區。

17億再入惠州

10月23日，惠州惠城區競拍出讓一宗商住地，占地9.1萬平方米，由金融街旗下金融街（深圳）投資有限公司以17.09億元摘得，樓面價為5365.6元/平方米，溢價僅1%。這也是惠城區本月唯一一宗地塊出讓。

觀點地産新媒體了解，此次出讓地塊為位于惠城區橋東文頭嶺鹿江瀝的GP2018-15地塊，用地面積9.1萬平方米，折合約137畝，容積率≤3.5，最大計容建築面積31.85萬平方米，土地用途為住宅、商服用地，其中商業、商服建築面積比例≤20%，配套設施建築面積≥1120平方米。

該地塊起價16.88億元，樓面起價5300元/平方米，上限價25.32億元。地塊不設底價，采用“限地價+競自持商品住房面積+随機搖珠”的方式确定競得人，但此次競拍商未觸及限制地價。

值得注意的是，自8月起惠州土地市場試水“限地價、競自持”後，惠城推出的多宗地塊便均采用“競自持”方式；但出讓地塊大多都未觸發自持環節，在遠不到最高限價前就已經覓得得主。

開發投資方面，該項目地塊須在1年内動工，地塊開發投資總額不得低于26.43億元，且不含地價溢價部分。

此次土拍總體而言平平無奇，唯一的亮點便是競得企業金融街。

綜合建築面積、拿地價格、地塊位置等綜合因素來看，金融街的這筆買賣並不虧。不免讓人意外的是，作為一家北京開發商，此次金融街時隔多年再度南下搶灘惠州。對此，有業内人士分析稱，粵港澳大灣區規劃即将出台，若金融街有意擴大在大灣區的影響力的話，此時在惠州拿地布局更有利于搶占先機。

據觀點地産新媒體了解，近幾個月以來房企在惠州土地市場動作不斷。

8月底，華潤、華僑城、保利聯手以32億元摘得金山湖“巨無霸”地塊，折合樓面價5100元/平方米，規劃建築總面積最大可達64.11萬平方米。9月13日，中海宏洋以3.65億元、樓面價4114.7元/平方米成功摘得惠州馬安一宗地塊，拍地耗時共五小時，溢價率51.5%。9月28日，惠州惠城區出讓橋東文頭嶺一宗商住地，經過5個小時的舉牌，中海地産以11.02億元将該地塊拿下，樓面價5948元/平米，溢價率12.2%。

另悉，雖然這次是金融街首次在城區拿地，但據知情人士透露，此前金融街也有參加惠州土地競拍，但是輸給了本地房企隆生。

金融街並不是惠州這片土地的新兵。早在2005年伊始，金融街便前後豪擲200億元、耗時十幾年在惠州造出了巽寮灣國際濱海旅遊度假區項目。

巽寮灣十年

将“金融街”與“惠州”兩個詞語擺在一起，總不免讓人想起巽寮灣項目——直到今天它或許還給金融街帶來不同記憶。

早在2005年，金融街以2.6億元一舉摘得惠州巽寮灣旅遊度假區商服、住宅用地，首次進入惠州地區，這也是當時第一個進入惠州巽寮灣開發的外來開發商。

據悉，該巽寮灣項目規劃用地29平方公里，是當時整個巽寮灣用地面積最大的房地産項目。項目定位濱海休閑度假區，總體分北、中和南三個片區開發，主要分旅遊産品及銷售産品兩大類，囊括遊艇會、中心區旅遊商業街、五星級酒店群、公寓、别墅等形式。

按照最初規劃，整個項目開發周期為8-12年，總投資額達到200億元。

值得一提的是，2005年這個時間節點對于金融街來說具有特殊意義。在這一年，金融街首次提出“從北京走出去”，惠州巽寮灣項目則可以說正是金融街出走的第一站。

然而，現實情況給了金融街一個或許是意料不到的嚴峻挑戰。

在拿下項目地塊兩年後，2007年巽寮灣項目才開始動工。2008年6月15日，項目正式推出鳳池島一期，開盤當天推出126套房源，銷售114套，去化率為88%。據當時金融街惠州公司總經理透露，截止到8月21日，酒店式公寓400多套已售出80%。

但此後，該項目一直保持着不溫不火的狀态，每年推貨量僅三四百套，並沒有大規模推盤。

直到2012年，金融街似乎才意識到，這樣的進度似乎太慢了。

截至2012年，開發七年的金融街巽寮灣項目總銷售額還未達到30億元。彼時，陸陸續續進入巽寮灣的開發商的年銷售額早已達近20至30億元。

與金融街巽寮灣項目幾乎同時開發的，還有一千多公里外的雅居樂海南清水灣項目，後者依靠快周轉取得了成果。

觀點地産新媒體了解，海南清水灣是雅居樂2006年與海南陵水縣政府簽訂的開發項目，與金融街巽寮灣項目僅前後相差一年。截至2012年，海南清水灣項目自2009年3月開盤銷售以來銷售總額已超過267億元，而這個項目在投資上同樣花了150億元的大手筆。

有業内人士便認為，金融街巽寮灣項目開發周期過長、項目進展過慢，令其錯過了該區域銷售的最佳黃金時期，其已成為金融街控股的“老大難”項目之一。

而這樣單調的銷售數據對比，也讓金融街有所警覺。

2012年那一年，金融街為惠州巽寮灣項目兩度更名，直至3月17日，金融街正式将惠州項目由“金融街金海灣”更名為“金融街·巽寮灣”。此後，金融街加大推盤力度，計劃于當年推出4000套公寓産品，均價預計為1.5萬元/平方米，而彼時其在售公寓均價為8000-9000元/平米。

金融街前董事長劉世春當時也在公開場合表示，未來三年，金融街将基本建成巽寮灣。

至此，金融街巽寮灣才算是駛入快車道，加之2014年旅遊地産大熱，巽寮灣區域獲追捧。

但是，翻閱财報，似乎惠州巽寮灣項目還是如外界想象般完全兌現價值。根據2017年财報，金融街在惠州地區全年營收6.05億元。

2018年上半年，或許是大灣區概念火熱及規劃即将出台，惠州巽寮灣項目的收入有了改善。

數據來源：金融街2018半年報，觀點指數整理

截至2018年6月30日，惠州地區上半年營收達19.13億元，同比增長988.55％，毛利率提升至50.65％。與同期金融街其他營收紛紛下降的區域相比，惠州地區上半年營收在地區里排行第一，甚至超過了金融街的大本營北京地區。

對于營收的增長，金融街也于公告中提及：文旅闆塊完善旅遊配套，強化主題特色營銷，旅遊接待人數較去年同期增加，收入持續提升。

目前，金融街熱門在售樓盤項目為金融街海世界，項目由24棟高層組成，其中1/2/3/4棟已售罄，在售戶型集中在6/7/8/9棟，戶型均是落地海景度假戶型，建面以一房和兩房為主的小面積，均價在1.6萬元/平方米。

同片區的華潤小徑灣、碧桂園十里銀灘、融創海灣半島等樓盤項目也均開發至成熟階段，這些樓盤價格大概在每平方米1.2萬元-1.5萬元。有分析認為，相比較而言，雖然金融街項目價格上並不占優勢，但其文旅配套、靠近海灘距離等條件能扳回一城。

這樣看來，金融街在這時候再度進入惠州拿地的意圖，一方面是粵港澳大灣區規劃的帶動，另一方面，也可能是十年巽寮灣項目再次給它帶來的惠州市場前景。