中國宏泰王建軍：産業地産時間歷練很關鍵

觀點地産網 在國際經濟增長復蘇、中國城市化進程的穩步推進，以及政策紅利和科技創新的推動下，産業地産正成為房企轉型的主要方向及未來增長點。在這方新的天地，所有人都想抓住屬于自己的機會。

但在中國宏泰發展董事局主席王建軍看來，（轉型産業地産）這可不是一蹴而就的事情，不管你有多大的資金能力，或者是有多大的熱情，産業地産一定要經過一個過程，時間的歷練很關鍵。

作為國内從事産業市鎮開發、PPP模式的先行者，中國宏泰發展用13年的時間譜寫了一段由傳統房地産開發轉型為産業地産運營的宏泰模式新樣本。

截至目前，中國宏泰發展已在全國8個省市區、13座城市開展業務。在7座城市投資建設10個産業市鎮園區項目，規劃面積約150平方公里。

1995年，宏泰始創于河北廊坊，專注房地産開發；開發建設新華南小區、康樂花園、宏泰花園、藍水灣等優質小區，成為廊坊地産業知名品牌房地産商。

2005年轉型實踐産業園區開發新模式，成為專業化園區投資運營商。

投資運營的第一個園區為廊坊龍河高新區項目，該項目位于北京和天津之間，一期規劃占地面積2800萬平方米。産業主題為IT、高端制造、現代服務和物業開發。

按照2005年宏泰與當地政府簽署的合作協定。産業市鎮開發的一次性收入是在政府通過招拍挂完成産業市鎮内每塊土地使用權的出售時，以土地價款為基準，按照一定比例計算公司收入。持續性收入相當于，在合作協議有效期以内，按照入園企業所繳稅款金額的一定比例定期計算公司應獲得收入。

經過10多年的發展，龍河高新區已進入成熟發展階段，並成為該公司産業市鎮收入的基本來源。

數據顯示，截至2018年上半年，龍河高新區的産業市鎮開發項目所得收入為8.74億元。

據觀點地産新媒體獲悉，龍河高新區目前已引進富智康、中國建築、普洛斯、中建材、中核、紅星美凱龍等300余個項目，累計實現工業總産值1000多億元、納稅100億元。其中2017年納稅27億元，宏泰發展企業納稅7億元，提供就業7萬多人。

廊坊這個園區為什麼能納稅27個億？王建軍表示，招商引資是宏泰的核心競争能力。據其透露，經過十二三年的歷練，宏泰擁有100多人的招商團隊，已經很成熟，他們知道怎麼去對接，怎麼去溝通，所以宏泰能招到商，能夠落地。而對于政府來說，關鍵就是要落實。

談及為何會在這麼早的時間想到轉型。王建軍表示，要搞房地産，就要征地建一個小區，但這個土地是有限的，國家的耕地紅線是18億畝，這是溫總理定的，不能突破，你要占一點，就要從别的地方還一點，所以那時候就感覺把握更多的土地資源才踏實。哪怕這個片區沒有土地使用證，但是這個園區是我整理的土地，是我做的一級開發，這樣心里踏實一些。

以龍河項目為例，目前該園區待出讓的住宅、商業用地及工業用地合計超過近千萬平米。

至于為何選擇廊坊做第一個産業市鎮項目，王建軍說，主要是因為熟悉，作為廊坊人，過去10年的資本積累也是來源于廊坊，所以有一種情懷，就是把自己的積累再投入到廊坊。

當時廊坊政府想推動經濟的發展，在北城建一個經濟技術開發區，那時候已經沒有地了，區域經濟需要增長，就要搞産業集聚，就辦園區。當時也有香港、國外的一些老闆也想投資建設這個園區，但是政府經過幾輪的篩選、招標，最終選中了宏泰。

經過10多年的發展，中國宏泰發展已經形成了四種核心能力，包括産業定位、規劃設計能力；基礎設施建設投資能力；産業形成、招商引資能力；運營管理能力。

以下為中國宏泰發展董事局主席王建軍采訪實錄：

現場提問：是不是住宅項目只會是園區項目的配套，在園區附近才有住宅的項目？

王建軍：對。比如我們要招到一些千人計劃專家、博士、院士，在這里搞創新，人家要求要在廊坊住，原來他在北京住，那要把别墅、商業、購物建好，我就根據這個項目的需要給你搞好配套，要不他不來，這樣的項目你給别的開發商，他可能不幹，基本上也沒有利潤，要求品質還特别好。剛才我說富智康對面的那個公寓，都是我們開發的，都是幾十平米的公寓，就是滿足富智康的小年輕下班以後，他們幾個人可以租一套房，比他住單身宿舍方便一些，可以洗浴，也可以做點飯。我們就按照這個項目的要求做一些配套，占我們總的比例不大。

現場提問：現在有沒有園區以外的一些住宅項目？不是靠近園區的。

王建軍：沒有，1995年到2005年是做房地産，2006年到現在是做産業地産。

現場提問：為什麼會在這麼早的時間内想到轉型呢？2005年應該說房地産還是比較火的階段。

王建軍：第一，我是農民的後代，農民靠什麼？靠土地。農民走到自己的自留地上去，或者是到自己的莊稼地上走一走，他就覺得特别踏實。

要搞房地産，就要征地建一個小區，它這個土地是有限的，國家的耕地紅線是18億畝，這是溫總理定的，你不能突破。你要占一點，就要從别的地方還一點，所以那時候我感覺最好把握更多的土地資源才踏實。哪怕是我整理的土地，雖然這個片區沒有土地使用證，但是是我做的一級開發。

第二是情懷。大家是搞房地産研究的可能更清楚，兩三年開發一個小區，可能一開盤的時候就把資金收回來了，因為現在還有預售。但預售早晚都要取消，将來就是一個精裝修的房子建好之後賣給你，不能預售。

另外，房地産來得快，現金流快，賺錢也快，但是最終你是把更多的包袱留給了社會，留給了這個城市。我說的情懷就是要關心區域經濟的增長，就像龍河這個39.7平方公里的大園區，我整理好了，配套好了，招來了項目，直接給政府帶來27億的稅收，而且我還不走，這都是滾動開發的。所以我覺得這是一種社會責任的擔當，能為政府、為社會做更多的貢獻。

這里面的老百姓是非常滿意的，他滿意了就等于對政府滿意了。原來沒有柏油馬路，沒有綠化美化，現在有了馬路，還有天然氣。我又招到了項目，讓他們的子女就到園區里面的項目單位上班，走路就可以上班，騎自行車就可以到崗，早晨可以送自己的孩子上學，晚上回來可以陪老人吃飯，共享天倫之樂，不用特别辛苦的，否則今年到北京，明年到深圳去找工作，還沒有保障。

現在在這個園區，我們300個項目，加起來一共7萬名産業工人，一共9個村莊，所有人都上班還不夠，還要到外省去招。所以這里真正解決了國家應該負責的問題，解決了就業問題，生活條件改善的問題。

如果真正想做好産業運營商的角色，要有擔當、要有奉獻、要有胸懷，不能急功近利，不能圖眼前，要有科技創新。

我們有一個科技成果孵化園，2015年就建成的，還有一個20萬平米的慧谷項目，是供給北京的小型科技公司在這里做研發、創新、孵化，給他們免租三年，成功之後，第四年就給我租金，你把前面免租的錢算成股權，我跟投，如果沒有成功，我繼續免租。目的是吸引更多的高科技人才，高科技的團隊在這里搞創新、孵化，一旦成功、成熟了、産業化了，他一定會在周邊買地、建廠房、上項目、貢獻稅收。這也是招商引資的一個辦法。

所以科技創新是運營商一個永久的話題。科技成果孵化園，加上慧谷中國這兩個項目，我們投了幾十億人民币，5年、10年都回不來本，因為都是免租的，我們搭建了這個創新的平台。

我們還跟投了十幾個項目，看好了它有發展前景的，我給它投資幾百萬，然後給一個5000平米的車間，免費給它使用，參股5%、10%，跟投了幾個，現在有幾個已經開始産業化了。這就是科技創新的一種突破，他們将來要有稅收了，政府有收入了，我就有服務費了。

你不能說我投了30億搞科技創新，5年之内沒收入。你5年之内沒收入，第6年就有收入了，你要是貪圖兩三年的收入，你就别做這個。所以作為民營企業家，作為産業運營商，我們在創新方面做了很大的投入。

除去這兩個項目以外，宏泰在北京的中關村有自己的孵化器，叫泰智會，在深圳南山科技園有1萬多平米的泰智會，在上海張江、福建漳州、廣東惠州、德國杜塞爾多夫、成都武侯區都有泰智會，都是我們在那里當二房東，租過來租出去，搞創新孵化，這種創新也是前期很大投入的，也要燒錢的，但是今年我們可以創收1000萬，而且已經有了很好的品牌，這也是政府最歡迎的項目。

第三個是專業的人要研究專業的事情。過去搞産業運營商成功了，你不能保證以後永遠都成功，所以也在轉型升級。

不是說大面積的片區開發，我們現在是和有産業資源的公司合資，我們和中國電子信息集團成立大健康數據産業園，成立合資公司，它受國家衛健委的委托，要在咱們國家搞醫療試點，要做1+N個大健康數據産業園，我們一塊打造，5平方公里投幾十個億，年創稅幾億，有這樣的項目我們就可以跟它一塊去當地政府找市長匯報，我們有這樣的産業資源，你要嗎？如果要，你給我什麼政策，我們簽協議，這個線條更清晰，它知道我能給它帶來什麼，我也知道它給我什麼政策。

我們還和中航工業成立合資公司，做通用航空産業園；和中科院成立了合資公司，做健康小鎮；和中青旅做文旅小鎮；和北理工做工業設計小鎮，這些都是宏泰自己的産業資源。

宏泰還利用香港的上市公司平台，和建銀國際探讨成立産業發展基金。用這個産業基金，已經在捷克、日本、美國、德國、法國、意大利、新加坡設立了招商辦事處，去梳理當地的産業資源，看看有沒有适合中國的産業園項目。

利用産業基金，利用資本的杠杆去招商，能夠招到大項目，招到航母級項目。

當然大的項目政府也會拿出基金，跟我一塊兒去參股、控股、投資那個項目。比如以色列的IAI，它有一個波音777客改貨項目，我們正在探讨，就是客機到了一定的年頭，它不允許再載客了，就要通過一種技術改成貨運機，一旦改成貨運機，順豐、韻達這些搞倉儲物流的就會買它的客機來運輸。怎麼改？以色列IAI的技術是全球第一。但是你要把這個客改貨的項目招進來，以色列不投資，要靠運營商和政府拿基金去投它才來。這都是用基金撬動産業項目的一個辦法。

所以未來的路不是賣地招商，一定要是利用資本的杠杆招商，才能招到好項目，才能帶動區域經濟增長。

現場提問：這是不是因為如果用傳統的方式，它的投資比較大，現在用這個新的方式去做，可能比較輕資産一點？還有沒有其它的原因？

王建軍：看上去好像是要用資金參股、控股，好像是輕資産，實際是重資産，你如果不這麼招，第一你招不到，第二，如果你在國内招，比如生産汽車、生産飛機，國内有這麼好的項目，大家都想招，它的條件就苛刻了，代價更高，你要跟投，你要返稅，你要零地價，好像是沒有直接給它投現金，其實那個條件更苛刻。

所以我們在這些先進的國家招更好的産業資源，回來給更好的政策，我們也用不了更大的代價，輕資産運營，這是很好的辦法。

現場提問：經過你們去招商以後，房地産用地的地價相比原來是什麼樣的？

王建軍：那沒法比了，地價差異太大了。

我們在2005年的時候是幾十萬一畝；2014年上市的時候是一百多萬一畝；到2015年4月，中央第一次提出了京津冀一體化， 2016年北京二機場說2019年通航，2017年，中央正式提出了雄安千年大計之後，成交的地價又再度提升，這主要是因為政策的紅利與我們多年引入産業讓園區産業集聚的疊加。

現場提問：就是你們開始受益于這個政策方面的發展？

王建軍：這個地價的漲幅大的方面和京津冀協同發展有關繫，小的方面和我們招商引資有關繫。因為有7萬名産業工人，再加上北京的消費者購買這里的房子，如果沒有産業工人，原先基礎設施也沒有完善，房價沒那麼高，反過來地價也高不上去。

現場提問：現在可能你們給他們提供服務，然後可能透過稅收達到一個目標之後，可以拿到一定的收入，将來的收入方式會不會有一些改變？

王建軍：我們這片區從2005年和政府簽署的是獨一的、排他的、單一的使用權和收益權的權利，我們是有50年經營權的，未來我們會長期運營園區，持續引入産業，夯實公司的盈利能力。

現場提問：不用購買土地、也不用租金，純粹是運營？

王建軍：沒錯，宏泰只有經營權和收益權，這些土地並不在公司的帳面價值里面，所以如果從财務報表來看，我們和其它的房地産公司根本就不同，房地産公司是有很大的存貨，可是我們是沒有的，我們是一個輕資産運營公司，輸出的是産業整合能力和招商能力。

現場提問：從2005年開始想要轉型做這個産業市鎮，當時是出于什麼原因，第一個項目選擇廊坊這個位置？

王建軍：那還是熟悉，房地産過去更多也是在廊坊的，本身我也是廊坊人。我之前當了10年記者（1984年到1993年），這10年記者給我最大的收獲就是有一個很好的理念，你要想成功就要老老實實做人、紮紮實實做事。

1993年下海，1995年自己成立公司，1995年到2005年這10年是做房地産，房地産的經營理念就是我剛才說的，政府怎麼批的規劃，我交給老百姓的住宅小區都是一模一樣的，包括綠化覆蓋率、物業服務。

這個時候廊坊想推動經濟的發展，在廊坊的北城有一個經濟技術開發區，那時候已經沒有地了，這個區域經濟還需要增長，就要搞産業集聚，就辦園區。當時也有香港、國外的一些老闆也想投資建設這個園區，但是政府經過幾輪的篩選、招標，最終選中了我們。

另外，我本身是廊坊人，過去10年的資本積累也是來源于廊坊，所以我有一種情懷，就是把我的積累再投入到廊坊。

現場提問：想問一下關于融資方面，産業園的融資跟傳統地産開發相比有沒有什麼差别？

王建軍：那完全不一樣，産業地産融資，沒有土地使用證、沒有房屋産權證，宏泰是PPP的模式，我們所有的園區都要加入到财政部的那個庫里面去。只要是PPP模式，銀行、金融機構都可以支持我們貸款。比如我們修路，就是一個PPP模式，沒有土地使用證。

現場提問：請問一下關于這個債務的杠杆情況，你說跟内房有很大的不同，你們在借貸和債務方面的處理有沒有一個指標？控制在什麼樣的水平？

王建軍：公司為了保持一個穩健的财務結構，力求希望争取到的，第一是現金流為正。第二是負債率盡量保持在65%以下。這比起很多比我們市值大很多的房地産公司來說，我們的杠杆率真的是低很多。而且我們的利息覆蓋率是在5倍左右，從上市到現在以來，可以看到我們财務數據顯示的公司利息覆蓋率是逐年上升的，也印證公司從上市以來，我們雖然有很好的資源，有很好的開發經驗，也打造了成功的樣闆，但是我們並沒有盲目擴張，這才導致我們的負債率持續下降，而我們的利息覆蓋率持續上升。

現場提問：剛才提到有一些商住的土地儲備是集中在什麼地方？

王建軍：我們都有，現在因為園區陸續都成熟了，（龍河）這是最成熟的，儲備占比較大。 

現場提問：所以這個概念就跟房地産的土地儲備就不一樣了，房地産是自己買那個土地來儲備。

王建軍：我們在石家莊有三個園區，每個園區都有商住用地，鄂州、武漢這兩個園區也有商住用地，南京的項目也有商住用地，但是我們自己不開發，都是土地出讓給開發商。

現場提問：還是土地熟化了之後通過招拍挂賣出去？

王建軍：對，然後我們都是收招商運營的服務費。服務費的來源就是你貢獻的稅收，土地出讓純收益加起來，你貢獻的稅收越多，你的服務費比例越高，如果沒有稅收，一分收益都沒有，貢獻得少你就少分，它是一種激勵機制。為什麼我們要不待揚鞭自奮蹄呢？因為我們有責任引資，如果招不到商就沒有回報。

我們現在其實是到了收獲的季節，我們在龍河通過産業地産的打造和引入，造福了當地百姓，服務與當地政府，我們的盈利能力也因為園區的日臻成熟而逐步提升。 

現場提問：這個土地收益的比例是固定的嗎？公司收多少比例？

王建軍：固定的。

現場提問：按成交價的80%？

王建軍：這個事情，要這麼理解，比如說第一個層面我先招商，我先投基礎設施，你招的産業工人沒有，房子沒人買，地價也上不去；你招的産業工人多了，房子就有人買了，房子有人買，單價就高了，單價一高地價就高了，地價高了我們分的就多了，是這麼一個激勵。如果沒有京津冀，在這里的價格也不會那麼高。所以這個要激勵我們基礎設施投資到位，招商到位，才會有服務費的收費能力。

現場提問：除了服務費之外有沒有其它的收費？

王建軍：當然都有，除去這兩個以外，我們還有日常的現金流。比如這麼大的片區，這是大概四五十平方公里，原來是一片荒蕪，完全是由我們打造成的。我打造出來以後，天然氣公司要供給這個園區項目的天然氣，他一立方米收大概7塊5開口費，我們會收取一定比例。因為管網、道路都是宏泰修的，項目也是宏泰招來的，天然氣、聯通、電信、自來水等我們都會有一定比例的獎勵機制。

而且這種收費，園區越多收費越大，入園項目越多，收費越多，而且是每天都有現金流，電話誰都要打的，自來水誰都要喝的，我們和北京京能還投資了熱力，就在這個園區，就是為這里供熱、供暖，現在也開始盈利了，因為入園項目多了，所以運營管理的收入也不少。

現場提問：這個占比多少？

王建軍：目前占比不大，将來園區多了，入園項目多了，這個收入會越來越高。

現場提問：大部分還是以服務費為主？

王建軍：對，差不多百分之八九十。

我們下一步還要有新的動作、新的轉型。我們下一步要有工業互聯網的概念，工業互聯網+的概念。我本身是全國産業地産聯盟主席，中新集團操作的蘇州工業園、武漢的東湖高新、深圳的天安數碼、深圳科技園，都是我們的聯盟單位。

我下一步要探讨什麼呢？包括我們入園的項目，在這里是300個大項目，如果都加起來，這里就有上千個項目單位，全國的園區加起來将近1萬個大大小小的項目，這1萬個項目我不是招到了就不管了，下一步我要提供給他們的服務，就是給他們提供那些物理空間，比如他要租廠房，我蓋好標準廠房，你可以拎包入住，你需要倉儲物流，我給你招倉儲物流的公司，讓他給你配套，然後我這里也給你提供一些大數據，也包括我給你提供一些創新的基金，我們和深創投搞了一些創投基金，你如果在起步階段、創新階段，我們給你投一些基金。

你要是需要高端人才，我們可以幫你招聘，我們要提供給入園企業更多的服務，提供的内容多，包括信用，銀行給他們提供的服務，我把園區里面的項目單位一個一個梳理，提供給銀行，讓銀行聽取匯報，分别給他們授信，然後有可能給他們貸款，這都屬于金融方面的支持。

将來這個做的規模大了，我們也都有一些管理費或者收費，對入園的企業，對項目單位，我們從運營商的角度也增加服務的概念，這樣的話現金流會更多，入園企業會更開心，将來我們要把這個服務提升上去。

現場提問：從哪個時期開始提供這些服務？

王建軍：今年開始。我們專門成立了一個宏泰雲商的部門，這個部門就專門要研究互聯網+的服務，就為所有能服務的企業提供服務，這才剛開始，這比原來的運營服務要高端一些，将來的故事更好講，我們也在聘請更專業的人才，也在探讨參股或者控股一些專業的互聯網公司，在另選更專業的人才加盟。

現場提問：這個工業互聯網園區也是在廊坊？

王建軍：這是一個大概念，它不是一個園區，是一個服務，是一種功能。園區里面的企業是我們必須要提供服務的，有1萬家企業，我還是園區産業聯盟的主席，我可以找中新集團，蘇州工業園需不需要我服務，上海張江需不需要我服務，我給他提供服務，你給我回報，談不成就拉倒，談成了我就給你服務。至少我跟這些園區熟悉，我可以跟他們去談。如果這個做大了、做多了，也不可小觑。

現場提問：就是跟全國聯網對接？

王建軍：都連起來，也包括我們和全國産業地産聯盟探讨成立400億的産業發展基金，這個基金就支持運營商做産業園區的拓展，支持入園企業的生産需求，我們已經簽了協議，就是在選址，看這個公司注冊在哪兒，哪個省政府給我們政策好，他多一些配比給我們，給我們的稅收政策更好，我們就把這個基金注冊在哪兒，這也是我們的産業地産服務想服務産業運營商的功能。

現場提問：那它的互聯網+的概念是體現在什麼地方？

王建軍：就是互聯互動，把他的優勢加上銀行的優勢，加上人才推薦的優勢。

現場提問：等于說一個企業進來的時候，有很多需要服務，你可以一條龍給他配套。

王建軍：對。

現場提問：那你需要找一些合作方。

王建軍：是，我們找戰略合作者一塊兒幫助他。

現場提問：現在順豐是不是就是這個概念？

王建軍：是的，順豐是我們的戰略合作夥伴，它在我們上市公司占9.9%的股權。順豐在鄂州投幾百億建一個貨運機場，我跟它在這個機場周邊約10平方公里做一個臨空産業城。

現場提問：你們會在那附近做一個産業城？

王建軍：是的。目前尚處于規劃階段，我們雙方已經成立了合資公司，有了這方面的規劃。将來我們還會有更多的戰略合作夥伴。

現場提問：大概這個概念如果全部落實的話，需要多長時間？

王建軍：我們明年就把這個服務的概念、互聯網的概念完善，現在已經開始布局，開始做相關的準備。我們也就是自己加壓，也不斷地轉型升級。雖然這種模式市場特别大，現在京津冀、長江經濟帶、中國的中西部給的政策都非常好，但是如果我的服務能力沒那麼強，我就一步一個腳印，現在我們的形勢特别好，我要是每個城市都做了也不行。

馬雲也說過，要在陽光燦爛的日子修房頂，時刻準備着過冬的棉衣，這是很重要的，要健康、謹慎前行。

現場提問：你們做産業園跟内地其它同行相比有什麼樣的區别？有沒有專門做的一個産業，你們會做得比較專業還是怎麼樣？

王建軍：你們問的這個題目特别有道理，問得也非常對，我剛才說尊重規律。我覺得在民營企業里面，一心一意做園區最成功的就是宏泰。我們是區域開發，不是蓋幾套標準廠房，然後出租、出售，一做就是多少平方公里。做區域開發的公司，目前最成熟的只有宏泰。

這是因為在2005年的時候我們就要做園區，我的提法就是專業的人幹專業的事情。我們從天津泰達、上海金橋開發區聘用了專業的園區管理人員。我原來是做開發的，要做園區，就要請專業人員來做，這一點很關鍵。

他們給我們的要求是什麼呢？他說你别着急，你先把園區的産業定位搞好，你要做什麼樣的園區，不是說又做生物制藥，又做電子信息，請了工信部的賽迪顧問公司，我們那時候斥資大幾百萬請他們給我們科學地搞産業定位。他們把周邊的20個園區都做了調研，最後把我們這里确定為以電子信息為主，現代服務業為輔的園區。之後才有了富士康等等電子項目陸續入園，它這個産業定位特别關鍵，有了科學的産業定位以後，才有一個合理的概念規劃。

還請了新加坡裕廊給我們搞了這個園區的規劃，2005年的時候，裕廊就給中國的70個城市搞了工業園區的規劃，蘇州工業園也是他們的規劃，這兩個舉措就注定了我們龍河能健康成長。

一直到現在，我們始終處于不敗之地，每年都有一個很好的增長。第一年我們的創稅能力大概才1個億左右，去年到27個億，每年增長将近兩三億，前年增長了5億，就因為你的産業定位是科學的，後來的規劃也是準确的。

現在有更多的企業說我想轉型，或者我想做房地産同時又做産業地産，找我們的有很多，但是他們很難搞成功，這不是短期能搞成的，我們有十二三年的歷史，這個時間的歷練很關鍵。打個不恰當的比方，那些學醫的大學生都是5年、7年才畢業，他不是在那里玩，這期間他在學知識，他出來之後絕對敢上手術台、敢治病。我們這十二三年的歷練是最寶貴的，别人想超我們不容易。

最後我想跟各位匯報，宏泰做園區的十六字箴言：對政府要“高效服從”、對百姓要“真金白銀”、對投資者要“感天動地”、對企業自身要“主動提高”，這是我自己總結的，用這個理念到哪兒做園區都能夠獲得成功。