仲量聯行：第三季度租金增幅創八年來最高

回顧2018年第三季度，廣州甲級辦公樓市場持續活躍，聯合辦公成為租賃市場新亮點，互聯網企業大面積需求持續顯著；租金增速連續第三個季度出現提升，整體租金環比增長達到3.6%，單季增幅為近八年來最高。”優質零售物業市場方面，完成階段性業态或定位調整的商場成為需求增長點，零售商看好此類市區商場，進駐意欲高于其他商場；新零售成為未來零售行業發展的趨勢，繼續尋求在廣州開拓市場；本季度空置率持續降低，雖然租金增長幅度較小，但投資市場依然活躍。

甲級辦公樓

聯合辦公成為租賃市場新亮點，互聯網企業大面積需求持續顯著。本季度廣州甲級辦公樓租賃需求延續了近幾季度活躍的态勢。盡管整體租賃需求繼續保持在高位，市場問詢積極，但由于核心CBD珠江新城可租空間已經極為有限，因此本季度租賃成交集中出現在琶洲市場，尤其是新竣工的項目當中。

各大知名聯合辦公品牌加快布局廣州的步伐，如氪空間、WeWork等在本季度均有實質性進展；與此同時，一些大型企業也表現出将部分業務轉移至聯合辦公空間的需求。此外，科技行業表現活躍——有大型互聯網公司尋求繼續擴租的機會，而本地科技企業的辦公室升級需求也十分突出。

琶洲迎來新供應，全市整體空置率仍穩中微降。本季度有一座甲級辦公樓在琶洲落成，總體量超過87,000萬平方米。這是廣州2018年首個新增甲級辦公樓項目，而琶洲也繼2017年第二季度以來第一次迎來新增供應。

盡管本季度有新增供應的出現，但其良好的出租率使得琶洲市場空置率僅有小幅的上升，而核心區域可租面積的繼續吸納則保證了全市整體空置率的穩定。第三季度全市甲級辦公樓整體空置率環比下降0.3個百分點，至6.6%。

整體租金漲幅繼續提速，機構投資者密切關注核心區域。受到核心CBD珠江新城長期供不應求的推動，甲級辦公樓租金增速連續第三個季度出現提升。本季度整體租金環比增長達到3.6%，單季增幅為近八年來最高。珠江新城市場租金增幅引領全市，而琶洲市場租金則受新增供應影響，在連續幾個季度的蹿升後出現一定程度的放緩。

受辦公樓市場租金上漲以及粵港澳大灣區協同發展的帶動，廣州甲級辦公樓投資市場情緒保持積極。除核心區域外，發展勢頭良好的新興甲級市場如琶洲與廣州國際金融城也受到各類投資者的關注。本季度非甲級項目成交較上季度有所增加。

市場展望

新增供應入市将小幅推高空置率，租金增長或保持強勁勢頭。未來12個月内廣州将有五處新增甲級辦公樓落成，分别有兩處位于珠江新城，三處位于琶洲。鑒于部分未來項目當前預租賃态勢良好，且大多數新增供應都有預留業主自用部分，新增可租面積相對有限。仲量聯行華南區商業地産部總監馬炜圖預計持續活躍的市場需求将帶來穩定的吸納，全市整體空置率僅會出現小幅上揚。值得關注的是，空置率一直處于低位的越秀區，其供應不足的問題将随着下一個優質甲級供應——星寰國際商業中心在2020年的落成而解決，新增8.9萬平方米的甲級供應量，可舒緩越秀區積壓的升級換代需求。

因未來十二個月内落成項目中實際可租空間相對有限，廣州甲級辦公樓供不應求的整體情況無法得到根本性改善；因此，預計全市租金上升趨勢持續。珠江新城在新增可租空間的競争下租金漲幅或稍有回落，但其仍将成為助推全市整體租金繼續上行的主要動力。

零售物業

*廣州零售物業市場指廣州優質購物中心市場

完成階段性業态或定位調整的商場成為需求增長點。本季度零售商對位于傳統商圈的商場需求平淡，但部分完成了階段性業态或定位調整的商場仍然有較高的吸納量。另一方面，得益于充足的客流量與不斷完善的基礎設施建設，市郊商場銷售業績良好，對零售商依然保持較高的吸引力。

從行業分布來看，新零售成為未來零售行業發展的趨勢，繼續尋求在廣州開拓市場部分。例如京東和悅舍合作，在番禺萬達廣場開了第一家線下體驗店。另外，“網紅”店鋪依然存在較大的盈利空間，呈現出較強的租賃需求。但傳統餐飲及服飾行業擴張态勢在持續了一段時間後，由于市場日漸趨于充分競争而導致利潤空間縮小，零售商的擴張需求有所放緩。

空置率持續降低。白雲區一商場于本季度完成了約35%的業态調整，成功轉型為優質零售物業，為廣州新增10萬方米優質零售體量。

本季度市區優質零售物業空置率較上季度下降 1.5%。特别是完成了階段性業态及定位調整的商戶，空置率大幅降低。市郊空置率小幅度上升，但總體來說，市郊的零售商場空置面積小，業主對未來租賃市場持樂觀态度，選擇性挑選符合消費者消費偏好的品牌。

租金增長幅度較小，投資市場依然活躍。本季度廣州優質零售物業租金增速較為緩慢，市郊由于商場密度較低，一站式消費體驗帶動客流量，因此租金上漲幅度較大，但市場租金整體增長幅度仍較小。

投資市場情緒依然活躍。雖然市場整體租金面臨增速放緩的預期沒有改變，但投資者對于位置優良、經營狀況良好的商場，或者未來具有發展和調整空間的項目依然保有樂觀的預期。

市場展望

預期市場供求基本平衡，租金增長幅度較小。未來十二個月約有75萬平方米新增優質零售物業供應進入廣州市場，大部分将集中在郊區商圈。得益于周邊消費者較強的消費需求，市郊商場一直維持較好的開業率，因此新開的商場對市郊以及全市商場整體空置率的拉升影響較小。仲量聯行華南區零售地産部總監郭偉明預期，2018年末廣州全市優質購物中心空置率僅會有小幅度上升，2019年則會下降。新零售與精品超市等會繼續尋求擴張，市場供求基本平衡。

郭偉明預期租金增長主要來自市區表現良好和市郊具備客流量基礎的商場，傳統商圈内較陳舊商場的租金有機會進一步下降，因此全市整體租金上漲有限。

備注：文中所述租金及售價，均基于建築面積。