解局 | “華潤式私募”魅影，這一次是150億基金

觀點地産網 華潤置地的基金業務又一次取得了階段性的成果，這次是一筆投資總額達150億元的生意。

10月12日晚間公告，華潤置地宣布設立房地産投資基金，由南甯投資、華潤置地珠海、華潤投資創業、世博土地控股與中國人壽保險就設立及管理基金訂立一份合夥人協議。根據協議，所成立基金的初期總資金承擔将為人民币150.01億元。

這是2017年6月對組織架構進行調整、新設立産業基金事業部後，華潤置地公布的重大基金投資事項之一。按照早期報道，該公司于去年将商業地産事業部、産業基金事業部，調整為一級組織架構，與開發事業部平級。

其中，産業基金事業部旨在以推動華潤置地做大規模、創新轉型為目標，圍繞房地産産業開展各類基金業務，當時由副總裁王堅強負責。

華潤置地的規模一直備受诟病，2018年其所指定銷售目標為1830億元，較2017年銷售規模增長20%。銷售額增長意味着規模擴大，華潤管理層卻多次強調不會追求規模快速增長，轉而注重規模與效益平衡。它上半年的毛利率接近50%，在規模上近兩年卻逐漸被“碧恒萬”及融創、保利拉開差距。

最新聯合上海地産集團、中國人壽成立基金，華潤置地主要瞄準了“魔都”上海。

觀點地産新媒體了解，所成立的廣西國壽申潤投資發展基金（有限合夥）中，普通合夥人（GP）為南甯投資，它由華潤廣西（華潤置地、華潤創業投資持股）、世博土地控股（上海地産集團）及國壽資本（中國人壽）聯合成立，分别持股40%、30.1%及29.9%；有限合夥人（LP）中，華潤方出資僅30億元，上海地産集團及中國人壽分别出資30億元、90億元。

華潤成立的有限合夥人架構 觀點指數制圖

上述三方的合作，早在今年8月已有迹可循。8月21日，上海地産集團、華潤集團、中國人壽在北京中國人壽總部舉行國壽申潤城市發展基金簽約儀式。三方董事長攜一衆高管出席現場，顯示出對此次合作的重視。其中華潤置地聯席總裁、執行董事李欣，副總裁王堅強均有露面。

根據計劃，三方将于8月底成立基金公司，管理基金規模約150億元。該基金将主要用于位于上海核心區域、具有增值空間的開發中或運營中的寫字樓、酒店、商業、租賃住房等物業。

當時的新聞稿還透露，上海地産集團世博B06項目“有望成為該基金首個種子項目”。

據了解，2017年9月，上海地産集團以底價38.02億元、樓面價19885元/平方米拿下上海浦東新區世博會地區B片區B06商地。地塊東至周家渡路，南至博成路，西至世博館路，北至世博大道，土地面積4.78萬平方米，規劃為辦公樓、餐飲旅館業用地，容積率餐飲旅館用地4.0。

上海地産集團在區域開發、整體開發方面還承載了上海市政府賦予的租賃住房、保障房建設，灘塗用地、岸線碼頭投資建設，以及大衆養老等功能性專項任務，因而存在“聯手有實力的戰略合作夥伴”的需求。大型央企華潤集團适時介入，雙方便一拍即合。

對于華潤而言，上海市場同樣是它在地産等業務層面的重要目標之一，通過聯合地方國企有助于擴寬項目獲取方式。

今年前8個月，華潤置地已累計簽約金額1346.92億元，其中華東大區貢獻262.78億元，僅次于華北大區。該公司在上海落地的首個萬象城項目于2017年9月亮相，今年9月13日還特地選擇在這座城市發布寫字樓新産品“MIX”繫列。

股權投資基金，早在多年前已在包括保利在内的央企隊伍里成為潮流，但華潤直到2016年方才大舉介入。2016年7月，《華潤（集團）有限公司基金業務管理辦法（試行）》推出，對産業基金的控股權、投資方向、出資額、跟投等細節進行明确規定，“華潤式私募”由此面世。

按照傅育甯的計劃，至2020年以“華潤”為品牌的基金産品規模将達到1000億元，組建的産業基金涉及大健康、商業地産、華創消費品、能源、微電子等9個領域。截止2018年上半年，華潤集團已運營10支基金（1支正在退出），14支基金正在設立中，管理或參與規模約776億港币。

其中在地産領域，據媒體報道，2016年，華潤置地聯合華潤資本、中信銀行共同發起設立300億元境内住宅地産基金的計劃；2017年，華潤置地計劃啟動35億元寫字樓基金；2018年拟完成商業地産投資並購基金，並開展購物中心REITs前期準備工作。目前，華潤置地鮮有披露這些基金業務的動态。

對于華潤置地設立産業基金的舉動，主流意見将之解讀是“為商業地産分拆和上市做資本鋪墊”。該公司計劃至2019年在營購物中心增加到44個，截止今年上半年在營購物中心有27個，意味着透過撬動外部資金發展商業項目成為潛在選擇。

不過，在商業地産資本化這條道路上，華潤置地表現出和對待規模問題類似的謹慎态度。今年8月份中期業績會上，該公司管理層表示，公司内部對包括商業地産以後做REITs分拆上市還是拿出部分到基金，都有研究，不過還沒有提上議程将來怎麼做。

或許對于現階段的華潤置地而言，産業基金業務帶來的最直接益處是降低對母公司資金的依賴度，從而獲得靈活的融資渠道拓展規模。包括保利、招商、龍湖等房企，此前均已聯合金融機構設立股權投資基金。

今年1-8月，華潤置地累計收購地塊63宗，總樓面面積1371.53萬平方米，土地出讓金931.52億元，權益出讓金715.59億元。在聲稱“一直把負債率作為約束條件之一”的情況下，該公司前8個月新增土儲、拿地投入都超過了2017年全年。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。