合生重返香港 朱孟依11.2億港元購入中環中心49樓

觀點地産網 在敲定出售之前，每隔一段時間中環中心就有“被出售”的傳聞，這宗價格高達407億港元的寫字樓被抱走後，故事還未終了。

随着大廈被漸漸“切割”，成為它的業主不再是難事，但中環中心的光環依舊在。

10月11日，合生創展宣布，全資附屬公司尚駿置業向滿輝收購The Center(49) Limited全部已發行股本連同其相關股東貸款，收購價格介于10.62億及11.74億港元之間，具體将參考物業價值11.18億元及完成日期的資産及負債後而定。

早在9月19日，賣方滿輝便與合生創展旗下另一家公司訂立了收購意向書。

就此次收購，合生創展稱，收購事項亦可擴大該集團的固定資産組合。

目前該筆收購還未作實，完成的前提包括滿輝向其股東張順吉收購該物業，使滿輝真正成為物業的擁有人。同在10月11日，滿輝已與張順吉已就此簽訂協議。

合生重返香港

買賣協議達成後，The Center(49) Limited将成為合生創展的全資附屬公司，其下的主要資産便是中環中心49樓全層，建築面積25695平方呎，呎價4.13-4.56萬港元，較中環中心出售時整體均價溢價25%及38%。

資料顯示，目標公司2017年的除稅及非經常性項目後溢利為1.38億港元，截至2017年底的總資産為6.0億港元，資産淨值5917萬港元。

目前，該物業仍有租約在身。合生創展稱，該物業将作為其香港辦事處（自用），但受限于所有現有租約于2019年4月或前後屆滿或提早終止。

據悉，早在1992年朱孟依便以港商身份回到内地的發展房地産業務，並在十年之内發展成為地産界的“航空母艦”。雖然標榜香港起家，但目前並未有充分的信息證明合生在香港持有物業。而合生創展的中報則顯示，香港被歸入華南區域。

至于為何現時合生創展高價入手中環中心物業用以自用，收購又是否意味着合生創展未來有進一步開拓香港市場的計劃，這些問題目前尚未收到合生創展方面的回復。

繼2017年9月罕見收購惠州項目以來，一級土地市場上合生創展幾乎沒有獲取項目，截至年中其持有土地儲備2936萬平方米，“足夠七到十年開發之用”。這些土地儲備位于廣州、惠州、北京、天津、上海及甯波六大城市，其中辦公樓物業總面積為209萬平方米。

但同時也有迹象顯示，合生創展近期正在發展一繫列的内部變化，包括9月份正式委任前建行廣東省分行副行長席荣貴為總裁，從而結束了六年總裁職位空缺的狀況。

住宅業務發展雖然沉寂，但過往沉澱下來的核心市場商業物業仍舊充滿吸引力。標普曾在五月份将合生創展評級展望由“穩定”調整至“正面”，同時确認其“B-”長期發行人評級，便是出于對其擴大投資物業及租金收入的看好，認為這将開始為其收入和現金流量作出貢獻。

數據顯示，2018年上半年，合生創展的租金收入大幅增至10.5億港元。

被拆售的中環中心

至于這次交易的買方，公告顯示，滿輝成立于英屬處女群島，主要業務為投資，賣方擔保人張順吉是其董事及主要股東，是物業的實益擁有人。但按照過往的交易記錄，49層應為“物流張”張順宜所有。

據觀點地産新媒體過往報道，今年5月，長實以402億港元出售的中環中心75%業權正式成交，業權被多家投資人拆分。按照2017年底的公告，中環中心的接盤方為中國港澳台僑和平發展亞洲地産有限公司，其股東包括國儲能源化工（持有55%）及個人投資者盧文端、馬亞木、陳秉志、張順宜及蔡志忠（合計持45%）。

但随着國儲能源化工退出，世茂房地産主席許荣茂及金利豐行政總裁朱李月華開始接手相應的55%權益。

據蘋果日報8月份報道稱，出售之後的48層樓面中，許荣茂将占9層樓面，“小巴大王”馬亞木占13層，張順宜持有43樓、49樓及50樓3層樓面，金利豐集團朱李月華占7層樓面，盧文端持有5層，“磁帶大王”陳秉志及好友溫太共持有9層，蔡志忠持有2層。

在創造了史上最高寫字樓出售歷史之後，中環中心的拆售繼續成為市場焦點。中環中心最初出售時均價為3.3萬港元/平方呎，但出售完成時市場價已漲至3.7萬-5.5萬港元，每層樓面價值亦漲至9億-14億港元。

7月，港媒爆料稱，張順宜旗下的43樓、49樓及50樓出售接近完成，分别涉資港币11.17億、11.89億及13.3億。但至8月初，張順宜回應稱49樓及50樓由中資财團買入，涉資26億港元，均價5.1萬港元/平方呎，比最初的購入均價3.3萬港元相比升值超50%；43樓有意以4.8萬港元放售。後有消息指，接盤50樓的中資為原租客國浩集團。

雖然如今49樓買方揭曉，而張順宜與張順吉的具體關繫尚未厘清，但從過往香港商鋪交易信息可查，張順宜及張順吉不時作為資産的共同持有人出現。

除了張順宜，此前收購方中國港澳台僑和平發展亞洲地産有限公司主席盧文端持有的30樓亦以10.7億港元售出，層面積為24890平方呎，呎價4.3萬港元。而蔡志忠則已經啟動22樓全層拆售，呎價4.7-4.8萬港元。

雖然有不少投資者發出拆售邀請，但亦有投資者宣布将持有，如金利豐集團朱李月華。即便不出售，分析指，以中環甲級商廈極低的空置率來看，未來租金仍有上漲空間，投資收益可以達到3厘。