中海紅旗村重注 長風地王十年後近百億落子上海真如

观点地产网

2018-10-11 18:51

  • 除了利潤率的考量,如果在一線城市缺位太久,市場占有率肯定會受到擠壓,屆時重返市場,競争将會加劇。

    觀點地産網 被稱為上海中心城區最複雜“城中村”的紅旗村,在10月11日這天迎來了新主人中海聯合體。

    紅旗村地塊位于上海普陀區,是少見的中環核心地塊,包括2宗普通商品房地塊,1宗住辦地塊,1宗商辦地塊,總出讓面積約7萬平方米,起始價共計約93.99億元。

    在地塊出讓前,就有消息稱中海落地真如副中心志在必得。事實上,在9月份中海商務官微一則消息透露,“十三五”計劃内中海集中發展的商業項目中包括上海真如副中心。

    最終,中海聯合中環集團以底價将地塊攬入囊中,這也是中海自2009年拿下上海長風地王之後,時隔近十年在普陀區再次落子。

    縱觀今年以來中海在四個一線城市均有落子,分别在北京買了5宗地,廣州2宗,深圳1宗,加上上海真如地塊,中海共斥資268億元回歸一線布局。

    巨無霸舊改落袋

    中海聯合體拿下的四宗地塊可開發15.88萬平方米住宅、6.78萬平方米商業,是上海核心區今年出讓的最大規模綜合體之一。

    以22.84萬的地上計容面積計算,樓闆價約為4.12萬元/平方米,分拆計算住宅部分樓闆價約為5.2萬元/平方米,商辦部分樓闆價約1.55萬元/平方米。除此之外,受讓人還要承擔紅旗村“城中村”改造地塊範圍内集中配置的租賃房、保障房、廣場、公共設施、社區配套設施等的相應建設費用。

    對于中海聯合中環集團摘得真如地塊,同策研究咨詢部總監張宏偉表示并不意外,這次土拍的總價近百億,對于開發商而言具有一定的資金壓力,聯合拿地是合理的。

    張宏偉續稱,5.2萬元/平方米的樓面價并不算高,周邊售價10萬元/平方米基本沒有問題,加上中海在同區域有長風項目,積累了大量客戶,具備熟練的操盤能力。

    值得一提的是,合作方中環集團也是個不容忽視的角色,其是紅旗村的舊城改造方,資料顯示,2016年中環集團與普陀區政府簽訂紅旗村綜合整治工作目标責任書,負責該村的改造工作。

    2014年,上海出台“城中村”改造政策,提出“五違四必”工作要求。2015年,上海市委、市政府将紅旗村列為消防安全高風險整治重點項目。占地586畝的紅旗村原本是一個農業村,随着外來人口大量湧入,慢慢演變成企業和民宅并存、民居和店鋪混搭的狀況,人口密度一度高達8.2萬人/平方公裡。

    在普陀區委、區政府的大力推進下,紅旗村2016年迅速将違建基本拆平。

    最新版真如副中心規劃中,區域内規劃了長達6公裡,總占地面積高達21.5萬平方米的真如綠廊,銅川路水産市場地塊則新規劃了體育場館和文化博覽中心以及4棟150米高寫字樓和1棟220米高寫字樓。

    實際上,除了此次的成交的四幅地塊之外,紅旗村還有三幅地塊即将推出市場,全部建成後,紅旗村的整體地上開發體量超過62.3萬平方米,總體量将超過100萬平方米,命名為中環天地。

    中海一線攻略

    自1992年首次進軍上海的中海地産,在滬上已布局打浦橋、新靜安中心、徐彙濱江、長風等闆塊。

    最讓中海名噪一時的是2009年斥資70億元買下長風地王,成為當時全國總價地王,地塊的樓闆價也達到了22409元/平方米,與當時周邊二手房的價格基本持平。

    彼時,業内人士分析稱,地王的開發講究通過拉長開發周期形來實現整個項目的開發價值,第一批少量推出産品多是保本甚至虧本銷售,後面幾批房源才是真正盈利的階段。

    據了解,截至目前長風地王仍有部分别墅未售,該項目的市場價接近8萬元/平方米,較當初拿地價格翻了兩番。

    然而,以現金為王的今日,中海還能不能像十年前一樣慢慢操作嗎?一向重倉一二線城市的中海也曾經徘徊過。

    2016年是個轉折點,中海地産在北京等一線城市土地市場淡出,除2017年上半年在北京和上海分别補充2宗地塊以外,2016年該公司在一線城市一無所獲。

    執掌中海一年半的顔建國在2018年中期業績上表示:“房地産市場下半年調控沒有放松的迹象,但中海還是會主要圍繞一二線城市。”

    進入2018年,中海最新公布的前九月土地儲備中,一二線城市布局仍占主力,其中一線城市拿下8宗地塊,較2017年翻番。

    從大環境看,一線城市在限價、限簽、限售的高壓之下,不少項目要麼無法入市銷售,被動等待,要麼不願虧本出售,這些因素都會影響房企現金回流速度。

    事實亦如此,據觀點地産新媒體了解,2018年上半年中海總貨值為3441億港元,簽約銷售1508.45億港元,上半年去化率僅為43.8%。由于擔心市場可能轉冷,中海下半年在擁有5000億可售貨值的情況下,将下半年去化率目标僅定為28%,即1400億港元。

    習慣了慢節奏、高利潤的中海,可能已經很難走出這個圍城了。

    盡管一二線城市調控趨嚴,中海依然堅守一二線布局策略。除了利潤率的考量,如果在一線城市缺位太久,市場占有率肯定會受到擠壓,屆時重返市場,競争将會加劇。

    撰文:楊曉敏

    審校:徐耀輝

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