第一太平戴維斯：2018年第三季度廣州房地産市場概述

優質零售物業市場

2018年第三季度無新增優質零售物業，全市總存量仍維持在561.3萬平方米水平。

截至季末，全市優質零售物業市場空置率環比輕微上升0.7個百分點至6.0%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别環比上升0.2和0.7個百分點至4.1%和6.9%。

全市優質零售物業首層平均租金環比增長1.4%至人民币每平方米每月733.3元，其中核心商圈及非核心商圈的首層平均租金環比分别增長0.7%和1.9%。

展望

預計下季度将有三處優質零售物業入市，分别是位于嘉禾望崗的嶺南新世界、位于金沙洲的金沙洲永旺夢樂城以及位于天河的天河萬科廣場，總共為市場帶來超過35萬平方米的新增供應。

2019年将迎來優質零售物業市場的交付高峰，随着大量新增供應入市，預計全市空置率将有所上升，租金增長将有所放緩。

廣州甲級寫字樓市場

2018年第三季度，位于琶洲的保利中悅廣場入市，為市場帶來8.7萬平方米新增供應，将全市甲級寫字樓存量推高至507萬平方米。

廣州寫字樓租賃市場需求強勁，全市空置率環比下降1.2個百分點至3.7%，平均租金環比增長2.8%至人民币每平方米每月173.2元。

越秀區空置率環比下降3.5個百分點至1.2%；租金環比上漲1.5%至人民币每平方米每月133.8元。

天河北空置率環比下降1.3個百分點至1.2%；租金環比上漲0.8%至人民币每平方米每月165.3元。

珠江新城空置率環比下降1.0個百分點至4.1%；租金環比上漲3.8%至人民币每平方米每月202.9元。

琶洲空置率環比下降0.4個百分點至7.2%；租金環比上漲4.3%至人民币每平方米每月141.7元。

展望

預計位于琶洲的保利天幕廣場将在下季度交付，為廣州甲級寫字樓市場帶來12萬平方米的新增供應。

預計2019年至2021年将迎來廣州的甲級寫字樓交付高峰，将有超過270萬新增供應入市，主要集中在琶洲、國際金融城等新興商務區。

随着2019年新增供應逐漸增多，預計未來廣州甲級寫字樓空置率将有所回升。

随着近年租金的快速上升，預計未來廣州甲級寫字樓租金增速将有所放緩。

廣州住宅市場

2018年第三季度，在限購政策維持不變的前提下，廣州九區在7-8月的月均成交量環比下降7.5%至54.4萬平方米，平均售價格環比下降2.6%至人民币每平方米22,090元。

7-8月份，廣州中心城區1一手住宅月均成交量環比下降19.0%至13.5萬平方米，成交均價環下跌2.7%至人民币每平方米40,659元。與此相反，市郊區域月均成交量環比下降3.0%至41.0萬平方米，但成交均價環比卻上升3.3%至人民币每平方米16,052元。

本季度，廣州服務式公寓市場無新增供應，入住率環比和同比分别增長0.1個百分點及6.4個百分點至99.3%，租金環比增長4.7%至人民币每平方米每月203.1元。

展望

預計廣州政府對住宅銷售市場的調控仍然不會放松，廣州住宅銷售市場的整合仍将持續。中小型開發商在短期内将面臨較大的資金壓力。

高負債的開發商将把現有庫存加快推出市場。廣州住宅市場的新增供應将在未來短期内有所提升。

受限購限貸政策影響，預計下季度廣州一手住宅銷售市場的去化周期和成交均價的增幅将繼續放緩。

廣州服務式公寓市場将在2019年保持上升趨勢。随着諸如朱美拉和羅斯伍德等新增服務式公寓入市，廣州市的服務式公寓存量将增加15%。鑒于未來短期内的新增供應主要集中在天河，預計該區域的服務式公寓的市場競争将會變得愈加激烈。然而，由于市場需求旺盛，廣州服務式公寓市場的租金增幅和空置率不會受到太大影響。