香港傳真 | 第二份施政報告 林鄭月娥問地從何來？

觀點地産網 10月10日中午，通往香港立法會的天橋上，人們自覺地排起了長隊，領取一份新鮮出爐的《施政報告》，一個多小時前，香港女特首林鄭月娥剛剛在立法會會議廳内發布上任以來的第二份《施政報告》。

一樣的天藍色封面，一樣的排版，除了将“2017”改為“2018”外，從表面來看，這份題為“堅定前行 燃點希望”的《施政報告》與去年的並無多大區别。

但從内容來看，近六萬的文字體量較去年多了20%，涉及新政約250條，涵蓋良好管治、房屋與土地、多元經濟、培育人才、改善民生、宜居城市及與青年同行的多個領域。

與去年一樣，林鄭月娥並沒有全文宣讀，而是花了将近一個小時的時間重點交代提出的措施，篇幅最多的房屋和土地供應，林鄭月娥稱：“滿足市民對住屋的需求是本屆政府面對最大的挑戰”。

為了突出重點，在這份超長報告中，林鄭一改以往将房屋問題歸于民生領域的做法，将房屋及土地供應獨立成章，並放在經濟和民生的篇章之前，以此說明土地供應不足，不單導致房屋供應短缺，同時也影響市民的生活質素。

林鄭月娥表示，為展示對土地供應決心，要持之以恒地供應土地，本年6月時已将9幅私營房屋用地撥歸公營房屋，已要求運房局在接下來的長策，未來10年房屋供應會增加公營房屋比例；同時會把政府開拓的新增土地，以房屋單位計算，七成用于興建公營房屋。

與去年《施政報告》上的簡單帶過不同，最新的《施政報告》對土地供應有了更多的着墨，也提出了較為具體化的措施，包括提出“明日大嶼願景”、發展新界棕地、土地共享先導計劃以及活化工廈。

現狀：房屋供應不足

作為國際大都市，香港有着鱗次栉比的摩天大廈、琳琅滿目的名牌潮牌，但繁華與喧嚣背後，住房問題卻一直困擾着這個城市。有數據統計，在這1000多平方公里的土地中，有20多萬人蜷縮在狹小、逼仄的“劏房”之中。

對于這些低收入人群來說，獲得稍微體面的住所的最好途徑就是輪候公屋，但房屋的供應不足，使得等待的時間變得越來越長，目前，在香港超過15萬個家庭和單身長者正輪候公屋，他們的平均輪候時間長達5.3年。

不斷攀升的樓價也是港人心中不能承受之重。數據顯示，2018年8月份，香港整體私人住宅物業的售價較去年同期高出16%，處于歷史高位。市民的置業購買力指數，即按揭供款相對住戶入息中位數的比率，亦持續惡化至今年第二季的74%，高于2017年全年平均水平的67%。

為了解決港人居住問題，林鄭月娥在上任後發布的首份《施政報告》中提出要建立置業階梯，包括縮短公屋輪候時間，同時幫較有能力的公屋住戶沿“置業階梯”上移，騰出單位給有需要的市民。

其中一個方法是“綠表置居計劃”（綠置居），即提供一定房屋，讓公屋住戶低價購買，由租客變為業主；同時将推出“港人首置上車盤”，不符合“居屋”（類似内地經濟适用房或限價房）資格的中産家庭将可參與“港人首置上車盤”計劃。

在今年6月份，林鄭又提出六項房屋新措施，最重要的一環就是修訂資助出售房屋的定價機制，售價将與私人房屋市價脫鈎，而改以申請人的負擔能力為基礎，即是說無論是“綠置居”、居屋和“港人首置上車盤”單位都會用這個新定價機制。

林鄭月娥認為，在6月份新措施發布的那一刻，房屋的置業階梯已經出現，由公屋到“綠置居”，居屋、“首置”，然後是私樓。觀點地産新媒體了解到，香港房屋委員會（房委會）已經将此前一個作為試驗計劃的“綠置居”恒常化，亦恒常化“白居二”，即是免補地價，白表人士可以在市場購買二手居屋，在此之前，這類居屋只限于居住于公屋的綠表人士購買。

最新的《施政報告》顯示，房委會已因應新定價政策而重新接受2018年居屋的申請，而計劃恒常化後的首個綠置居項目和由市區重建局提供的“港人首次置業”先導項目，亦會陸續開售，這三個項目将提供總共7426個單位。

林鄭表示，經調整定價機制後，加上買家可取得高達九成或甚至更高的按揭成數，令今後的資助出售房屋都是目標家庭“買得起”和“供得起”的，而每月的供款占家庭總入息一般不會超過40%。

除此以外，在現有的住房供應基礎上，林鄭月娥亦提出不少通過靈活變動增加經營房屋供應的措施，包括實施“長者業主樓換樓先導計劃”，讓年滿60歲並擁有單位業權滿十年的業主，可在未補價的第二市場出售其原有單位後購買一個面積較小的單位。不過，戴德梁行指出，這一做法可能會令已補地價的市民覺得不公平。

與此同時，林鄭月娥拟接納房協的建議容許全部家庭成員都年滿70歲的寬敞戶，調遷到較小的已翻新單位，終身免租。政府消息指，有約1.6戶合資格申請，預計每戶每月可節省二千至三千元租金；而在參考房協的試驗後，房委會轄下資助房屋單位，亦可容許業主将未補價單位分租。

更為重要的是，林鄭月娥承諾，未來政府開拓的新增土地，新建的住宅單位，七成會是公營房屋。而年底更新的十年房屋供應目標中，公私營房屋6：4的比例亦會改變，此前便有消息猜測，這一比例可能調整為7：3。

不過，市場亦有疑問，有意增加公屋供應後，私人房屋供應相對減少，會否會間接推高私樓價格？林鄭月娥回應稱，在房屋的問題，是沒有勝方的，很難滿足這麼多的要求，“現在供應不夠，是‘神仙難變’……我個袋入面（土地）供應不夠，要繼續努力增加土地的供應，以興建更多公營房屋給有需要的市民可以購買。”

根源：地從何來？

房屋供應不足，歸根到底還是在于土地供應上，林鄭月娥表示，目前政府已重建置業階梯，並重定資助出售房屋定價，現在急需處理的問題是“地從何來”。

2016年公布的《香港2030+》規劃研究顯示，香港在未來30年需要的發展土地為4800公頃，如果扣除已經落實發展的3600公頃，長遠欠缺1200公頃的土地，但香港土地供應專責小組主席黃遠輝在一個月前表示，香港長遠欠缺的土地甚至遠不止1200公頃。

與去年發布首份《施政報告》的簡單帶過相比，第二份報告在土地供應上，有了更多的着墨，也提出了較為具體化的措施，包括提出“明日大嶼願景”、發展新界棕地、土地共享先導計劃以及活化工廈。

具體而言，“明日大嶼願景”計劃，包括在大嶼山以東、交椅洲和喜靈洲附近分階段填海，建造合共約1700公頃的多個人工島，林鄭月娥稱，“明日大嶼願景”是本屆政府的重點工作，未來大嶼山将會繼中區及東九龍後，成為第三個核心商業區。

根據報告，該計劃的研究和設計工作将于短期内啟動，争取首階段的填海工程于2025年展開。透過填海所得的土地儲備，可規劃用作興建26至40萬個住宅單位，供70萬至110萬人口居住，其中七成為公營房屋，預計首階段的住宅單位可在2032年入夥。

填海之外，另一個重點土地來源就是與發展商合作。根據一些公開資料及粗略估計，私人發展商合共擁有不少于1 000公頃的新界農地，林鄭月娥提出可以透過公平和具高透明度的“土地共享先導計劃”，更早釋放、更好利用那些不在政府發展規劃的私人擁有土地，以在短中期滿足公營和私營房屋的需求。

政府會公開邀請“土地共享”申請，申請所涉及的新增樓面面積，将由政府與申請者“共享”，當中不少于6至7成須用作興建以資助出售房屋為主的公營房屋。林鄭月娥稱，政府也無補貼發展商，發展商需要按照市價補足地價。

除此以外，新界棕地作為被破壞了的綠化地或農地，向來被視為土地供應中的重要一環，目前香港正規劃及推展的古洞北/粉嶺北、洪水橋及元朗南等新發展區，就涵蓋合共約340公頃的棕地，而新界北策略發展區亦涉及約200公頃棕地；同時，林鄭還指示發展局統籌有關部門提前研究新界北棕地的發展，並展開其余760公頃棕地的研究。

值得注意的是，在最新的《施政報告》中，活化工廈同樣被歸為土地供應行列，林鄭月娥解釋稱，工廈的活化在去年的《施政報告》中已經提出，但這次是“為了解燃眉之急”，首次同意将整幢工廈進行改裝，用作過渡性房屋。

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