香港傳真 | 第二份施政報告 林鄭月娥問地從何來?

观点地产网

2018-10-10 23:52

  • 與去年發布首份《施政報告》的簡單帶過相比,第二份報告在土地供應上,有了更多的着墨,也提出了較為具體化的措施。

    觀點地産網 10月10日中午,通往香港立法會的天橋上,人們自覺地排起了長隊,領取一份新鮮出爐的《施政報告》,一個多小時前,香港女特首林鄭月娥剛剛在立法會會議廳内發布上任以來的第二份《施政報告》。

    一樣的天藍色封面,一樣的排版,除了将“2017”改為“2018”外,從表面來看,這份題為“堅定前行 燃點希望”的《施政報告》與去年的并無多大區别。

    但從内容來看,近六萬的文字體量較去年多了20%,涉及新政約250條,涵蓋良好管治、房屋與土地、多元經濟、培育人才、改善民生、宜居城市及與青年同行的多個領域。

    與去年一樣,林鄭月娥并沒有全文宣讀,而是花了将近一個小時的時間重點交代提出的措施,篇幅最多的房屋和土地供應,林鄭月娥稱:“滿足市民對住屋的需求是本屆政府面對最大的挑戰”。

    為了突出重點,在這份超長報告中,林鄭一改以往将房屋問題歸于民生領域的做法,将房屋及土地供應獨立成章,并放在經濟和民生的篇章之前,以此說明土地供應不足,不單導緻房屋供應短缺,同時也影響市民的生活質素。

    林鄭月娥表示,為展示對土地供應決心,要持之以恒地供應土地,本年6月時已将9幅私營房屋用地撥歸公營房屋,已要求運房局在接下來的長策,未來10年房屋供應會增加公營房屋比例;同時會把政府開拓的新增土地,以房屋單位計算,七成用于興建公營房屋。

    與去年《施政報告》上的簡單帶過不同,最新的《施政報告》對土地供應有了更多的着墨,也提出了較為具體化的措施,包括提出“明日大嶼願景”、發展新界棕地、土地共享先導計劃以及活化工廈。

    現狀:房屋供應不足

    作為國際大都市,香港有着鱗次栉比的摩天大廈、琳琅滿目的名牌潮牌,但繁華與喧嚣背後,住房問題卻一直困擾着這個城市。有數據統計,在這1000多平方公裡的土地中,有20多萬人蜷縮在狹小、逼仄的“劏房”之中。

    對于這些低收入人群來說,獲得稍微體面的住所的最好途徑就是輪候公屋,但房屋的供應不足,使得等待的時間變得越來越長,目前,在香港超過15萬個家庭和單身長者正輪候公屋,他們的平均輪候時間長達5.3年。

    不斷攀升的樓價也是港人心中不能承受之重。數據顯示,2018年8月份,香港整體私人住宅物業的售價較去年同期高出16%,處于曆史高位。市民的置業購買力指數,即按揭供款相對住戶入息中位數的比率,亦持續惡化至今年第二季的74%,高于2017年全年平均水平的67%。

    為了解決港人居住問題,林鄭月娥在上任後發布的首份《施政報告》中提出要建立置業階梯,包括縮短公屋輪候時間,同時幫較有能力的公屋住戶沿“置業階梯”上移,騰出單位給有需要的市民。

    其中一個方法是“綠表置居計劃”(綠置居),即提供一定房屋,讓公屋住戶低價購買,由租客變為業主;同時将推出“港人首置上車盤”,不符合“居屋”(類似内地經濟适用房或限價房)資格的中産家庭将可參與“港人首置上車盤”計劃。

    在今年6月份,林鄭又提出六項房屋新措施,最重要的一環就是修訂資助出售房屋的定價機制,售價将與私人房屋市價脫鈎,而改以申請人的負擔能力為基礎,即是說無論是“綠置居”、居屋和“港人首置上車盤”單位都會用這個新定價機制。

    林鄭月娥認為,在6月份新措施發布的那一刻,房屋的置業階梯已經出現,由公屋到“綠置居”,居屋、“首置”,然後是私樓。觀點地産新媒體了解到,香港房屋委員會(房委會)已經将此前一個作為試驗計劃的“綠置居”恒常化,亦恒常化“白居二”,即是免補地價,白表人士可以在市場購買二手居屋,在此之前,這類居屋隻限于居住于公屋的綠表人士購買。

    最新的《施政報告》顯示,房委會已因應新定價政策而重新接受2018年居屋的申請,而計劃恒常化後的首個綠置居項目和由市區重建局提供的“港人首次置業”先導項目,亦會陸續開售,這三個項目将提供總共7426個單位。

    林鄭表示,經調整定價機制後,加上買家可取得高達九成或甚至更高的按揭成數,令今後的資助出售房屋都是目标家庭“買得起”和“供得起”的,而每月的供款占家庭總入息一般不會超過40%。

    除此以外,在現有的住房供應基礎上,林鄭月娥亦提出不少通過靈活變動增加經營房屋供應的措施,包括實施“長者業主樓換樓先導計劃”,讓年滿60歲并擁有單位業權滿十年的業主,可在未補價的第二市場出售其原有單位後購買一個面積較小的單位。不過,戴德梁行指出,這一做法可能會令已補地價的市民覺得不公平。

    與此同時,林鄭月娥拟接納房協的建議容許全部家庭成員都年滿70歲的寬敞戶,調遷到較小的已翻新單位,終身免租。政府消息指,有約1.6戶合資格申請,預計每戶每月可節省二千至三千元租金;而在參考房協的試驗後,房委會轄下資助房屋單位,亦可容許業主将未補價單位分租。

    更為重要的是,林鄭月娥承諾,未來政府開拓的新增土地,新建的住宅單位,七成會是公營房屋。而年底更新的十年房屋供應目标中,公私營房屋6:4的比例亦會改變,此前便有消息猜測,這一比例可能調整為7:3。

    不過,市場亦有疑問,有意增加公屋供應後,私人房屋供應相對減少,會否會間接推高私樓價格?林鄭月娥回應稱,在房屋的問題,是沒有勝方的,很難滿足這麼多的要求,“現在供應不夠,是‘神仙難變’……我個袋入面(土地)供應不夠,要繼續努力增加土地的供應,以興建更多公營房屋給有需要的市民可以購買。”

    根源:地從何來?

    房屋供應不足,歸根到底還是在于土地供應上,林鄭月娥表示,目前政府已重建置業階梯,并重定資助出售房屋定價,現在急需處理的問題是“地從何來”。

    2016年公布的《香港2030+》規劃研究顯示,香港在未來30年需要的發展土地為4800公頃,如果扣除已經落實發展的3600公頃,長遠欠缺1200公頃的土地,但香港土地供應專責小組主席黃遠輝在一個月前表示,香港長遠欠缺的土地甚至遠不止1200公頃。

    與去年發布首份《施政報告》的簡單帶過相比,第二份報告在土地供應上,有了更多的着墨,也提出了較為具體化的措施,包括提出“明日大嶼願景”、發展新界棕地、土地共享先導計劃以及活化工廈。

    具體而言,“明日大嶼願景”計劃,包括在大嶼山以東、交椅洲和喜靈洲附近分階段填海,建造合共約1700公頃的多個人工島,林鄭月娥稱,“明日大嶼願景”是本屆政府的重點工作,未來大嶼山将會繼中區及東九龍後,成為第三個核心商業區。

    根據報告,該計劃的研究和設計工作将于短期内啟動,争取首階段的填海工程于2025年展開。透過填海所得的土地儲備,可規劃用作興建26至40萬個住宅單位,供70萬至110萬人口居住,其中七成為公營房屋,預計首階段的住宅單位可在2032年入夥。

    填海之外,另一個重點土地來源就是與發展商合作。根據一些公開資料及粗略估計,私人發展商合共擁有不少于1 000公頃的新界農地,林鄭月娥提出可以透過公平和具高透明度的“土地共享先導計劃”,更早釋放、更好利用那些不在政府發展規劃的私人擁有土地,以在短中期滿足公營和私營房屋的需求。

    政府會公開邀請“土地共享”申請,申請所涉及的新增樓面面積,将由政府與申請者“共享”,當中不少于6至7成須用作興建以資助出售房屋為主的公營房屋。林鄭月娥稱,政府也無補貼發展商,發展商需要按照市價補足地價。

    除此以外,新界棕地作為被破壞了的綠化地或農地,向來被視為土地供應中的重要一環,目前香港正規劃及推展的古洞北/粉嶺北、洪水橋及元朗南等新發展區,就涵蓋合共約340公頃的棕地,而新界北策略發展區亦涉及約200公頃棕地;同時,林鄭還指示發展局統籌有關部門提前研究新界北棕地的發展,并展開其餘760公頃棕地的研究。

    值得注意的是,在最新的《施政報告》中,活化工廈同樣被歸為土地供應行列,林鄭月娥解釋稱,工廈的活化在去年的《施政報告》中已經提出,但這次是“為了解燃眉之急”,首次同意将整幢工廈進行改裝,用作過渡性房屋。

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    撰文:曾劍萍

    審校:徐耀輝

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