雲泰商業探索全新輕資産管理模式 開啟商業地産人性探索時代

10月10日，商業地産輕資産管理公司雲泰商業在北京啟動發布，雲泰商業由雲南城投、中國銀泰、天津雲泰熱忱聯合投資，原大悅城幹将吳铮擔任總經理。吳铮将率領雲泰商業團隊，管理雲南城投及銀泰旗下商業資産，並将作為賦能平台，為更多商業地産和投資人提供全價值鍊服務。

雲泰商業已經運營數月，目前管理杭州、成都、昆明、甯波等近30個項目，涵蓋購物中心、特色街區、會展商業、旅遊小鎮等，管理面積超過300萬平方米，團隊規模達到1500人。雲泰商業将以現有商業資産為基礎，通過内涵提升和外延擴張，用五年時間實現管理項目過百，管理面積超千萬平方米 ，管理項目銷售額超千億，成為中國最具創新力、規模最大的輕資産商業管理公司。

楊明才 雲泰商業董事長

“我們要做的是商業地産最好的店小二。”在以“探索&人性”為主題的發布會上，吳铮闡述了雲泰商業的使命，通過創造並運營有靈性的空間和場景，激發人的思考，促進人的連接，提高生活品質，使人們的生活充滿樂趣。，雲泰商業已經不是傳統的B2B2C模式，而是一種B2C2B的新模式，通過創新商業運營模式，來實現投資人、品牌商、運營主體和消費者的多赢。

吳铮 雲泰商業總經理

吳铮及其團隊認為這是全新的創業歷程，更是一場有意義的探索。在地産行業去杠杆和發展節奏由快變慢的大背景下，商業地産“非變不可”。王三石、吳曉軍、趙晗以創業者角度，用自身的經歷探讨産品、資産和文化，他們用跨界的思維和手法挑戰自我，對雲泰商業的這場探索寄予厚望。

國内商業地産經歷了三個階段，以貨品為中心的百貨時代，以品牌為中心的購物中心時代，以人性和需求為核心的新消費時代。新的時代，探索人性及人們多層次的需求，創新産品和産品組合是商業的核心。可以說，商業地産，已經進入人性探索時代和産品經理時代。

商業地産企業“由重向輕”開啟人性探索

随着社會經濟的發展，市場供求關繫和消費者需求發生了翻天覆地的變化，數字化的浪潮，又進一步沖擊了傳統商業。在這種背景下，商業地産正在從商業百貨時代、購物中心時代，迅速過渡到輕重分離的新消費時代。

從商業地産的趨勢來講，新消費時代的核心是人，這就要求商業地産更注重人性的探索，更關注人的需求變化。雲泰商業将通過對人性和需求的探索，來建立産品組合，創新商業模式，通過時間、空間和業态的組合，跨界構建生活和消費場景，來打造消費者所喜歡所認可的産品。

雲泰商業定位于“商業地産最好的店小二”，實際上是将投資方、品牌商、運營企業、消費者等多方利益結合的考慮。傳統的商業，注重租金收益，而雲泰更關注客流，通過産品創新、場景塑造和IP主題街區等創新模式引流，從而與消費者、品牌合作商、投資商實現多方共赢。

雲泰短租和雲泰市集是“店小二”的第一個絕活，雲泰短租搭建一個公共空間管理平台，所有空間将明碼標價，顯示檔期，所有場内外商家可在線預訂，随後有專人跟進場地的布置、施工等後續工作。減少短租中介溝通成本和費用成本，提升短租服務品質。

在此平台上，雲泰創新還開發出符合商業中心的時鐘化市集。比如：鮮花市集、後備箱市集、二手物品市集等，使得服務更豐富多彩，吸引更多普通消費者參與其中，吸納更多的不具備入場條件的場外商家，讓購物中心更加生活化。

同時，品牌合作商将最新的模式和産品，放到雲泰商業的平台上來實驗。這里是一個實驗田，也是一個不斷創新，跨界提升的平台，讓行業保持活力。

商業地産進入産品經理時代

傳統的商業，建好商場将商戶吸引過來，剩下的就是收租金和物業管理。而雲泰商業打造的是從C端到B端的全價值鍊服務。在這種背景下，産品經理的作用，将更加重要。換句話說，商業地産進入産品經理時代。

雲泰商業團隊對主題街區的打造已經爐火純青，此外，定期舉辦的藝術展、音樂節、動漫節、圖書展等，通過不同的動态業态設計，吸引特定的消費者，讓商業地産不再是冰冷的購物中心，而成為消費者生活方式的一部分，這樣也就解決了傳統商業客流衰減的問題。

通過産品創新，雲泰在重新定義商業地産。剛剛過去的中秋節，一場别開生面的銀泰吉尼斯在台州銀泰城舉辦，一次穿上10件T恤，看誰用時最短，台州市民蘇女士創下了49秒97的最快記錄；1分10秒喝下兩瓶600ml啤酒，羅女士打敗一群大肚男人，勇奪“啤酒大胃王”。城市快走大賽、兒童滑步車大賽、家庭夾乒乓球大賽等，銀泰吉尼斯幫助城市中的每個人發現自己的“之最”，每一個普通人，都有可能創造屬于自己的吉尼斯記錄。在歡樂挑戰中挖掘自己潛力，銀泰城記錄和見證這些成長的歡樂時刻，讓商業空間變得有靈性，有人性。

銀泰吉尼斯是利用銀泰城城市中心位置優勢和空間優勢，開發的集健康、娛樂、教育為一體的吉尼斯記錄賽事，這個産品也可作為獨立服務輸出到其他商業機構。

雲泰商業将基于消費者需求，不斷聚焦産品與創新的公司，持續發現痛點，解決痛點，激發人們思考促進連接。同時，重視大數據和深度價值挖掘，並強調内容孵化與對外産品合作，重視品牌組合與場景打造，與品牌深度合作共同探索全新的産品組合和業态。

雲泰商業相關負責人透露，目前雲泰商業管理項目每年的人流達到2億人次。新的商業地産運營模式，就是讓商業成為人們生活的一部分，形成新的生活方式，雲泰商業要營造的新消費，是“空間場景+時間消費”實現價值的新模式。

創新股權結構成就“店小二”模式

在雲泰商業的股權架構中，雲南城投、銀泰和天津雲泰熱忱，分别占比43%、32%和25%。雲泰商業的董事長由雲南城投委派，是雲泰商業的法定代表人，銀泰提名财務總監，而吳铮擔任總經理。吳铮成為了雲南城投、銀泰商管合資公司的“合夥人”。

創新的混合所有制股權架構，給予管理團隊最充分的信任、授權和施展能力和才華的空間，完全以市場化、以人為本的方式來運營公司。

“第一，這個股權結構其實真正認可管理團隊的重要性、創造力，以及在商業管理中間的作用，真正承認了人的作用。第二，是團隊的實力和能力，得到了各方的認可和尊重。”當然，投資方的價值投資，其實也為雲泰商業未來的發展開辟了更大的空間。

“現有股權架構的設置，是一種創新，我們将給管理團隊最大的主導權。”雲南城投的财務總監、雲泰商業董事長楊明才說，這是雲南城投和銀泰對團隊的信任，過往的經驗、團隊的專業性和創新精神、強大的執行力是投資方與管理團隊達成現有股權結構的重要前提和基礎。

打破邊界 雲泰商業繪制5年千億藍圖

“雲泰商業未來還将擇機發展資産管理業務，最大化提升商業物業資産價值。”雲泰商業成立公告中的這段話值得深入解讀。

作為投資方，雲南城投和中國銀泰将自有項目交于雲泰商業管理乃情理之中，雲泰商業擔任“店小二”，優先管理雲南城投、中國銀泰雙方目前所持、及在雲泰商業存續期間新設公司、新購商業物業。然而，僅僅管理雲南城投和中國銀泰的自有項目，並不是雲泰商業的初衷。

43、32、25的股權結構的美妙之處在于，雲泰商業将兩位投資方的自有項目作為起點，不斷拓展外部的商業項目，與擁有衆多項目的集團化或者基金合作，依靠輕資産實現增值收益。

在一份雲泰商業内部發布的《關于打造最具行業創新力和影響力商業管理公司的決定》中，雲泰商業宣布，用五年時間實現管理面積超千萬平米， 管理項目銷售額超千億元，打造最具影響力的商業運營管理公司。要實現這個目標，雲泰商業必定打破雲城投和銀泰繫的邊界，接手更多商業項目。

吳铮：從職業經理人到事業經理人

在雲泰商業，吳铮及其團隊也實現了從職業經理人向事業經理人的轉變。他說，職業經理人是一種契約和交易，而事業經理人是以成就事業為導向的，具有非常強的主動性。他還指出，新消費時代，事業經理人将成為商業的主流。

吳铮介紹，雲泰商業通過創新的混合所有制股權架構，給予管理團隊最充分的信任、授權和施展能力和才華的空間，完全以市場化、以人為本的方式來運營公司。“第一，這個股權結構其實真正認可管理團隊的重要性、創造力，以及在商業管理商業地産中間的作用，真正承認了人的作用。第二，是團隊的實力和能力，也得到了各方的認可和尊重。”

雖然有過很多的成功案例，團隊通過騎鵝公社、神獸寺街、5号車庫、超級工廠等項目運作，讓大悅城成為購物中心街區商業的弄潮兒，但是新的階段，吳铮對團隊有更多新的要求：具備跳出商業看商業的眼光，在借鑒、理解和吸收行業精華的基礎上進行創新。從人性探索出發，開拓思維，大膽創新，敢于跨界挑戰，讓消費者感受到空間的誠意和品質，提升黏性，促進消費升級。

實際上，這一次的探索，也是吳铮商業地産職業生涯的進化。過去幾年，吳铮通過騎鵝公社、神獸寺街、5号車庫、超級工廠讓大悅城成為購物中心街區商業的弄潮兒；而擔當雲泰商業總經理，無疑讓吳铮在商業地産探索與創新的道路上走的更加紮實。