環京樓市進退 華夏幸福32億賣出河北多宗項目予北京萬科

觀點地産網 在加大開放合作的宗旨下，華夏幸福終于用環京幾宗沉睡的土地提前換來流動的資金。

10月9日，華夏幸福宣布，與北京萬科及北京恒燚企業管理有限公司簽訂合作協議及股權轉讓協議，北京恒燚（由北京萬科全資持有）将收購旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權及霸州公司65%股權，交易價款約為32.34億元。

上述交易價款由股權轉讓款及置換股東借款（萬科一方根據華夏幸福一方已經提供的股東借款金額按照受讓項目公司股權比例為項目公司提供股東借款）組成，其中每家公司股權轉讓款均為1元。

資料顯示，上述五家公司持有位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。其中部分地塊為半年内拿下，如大廠190畝地塊便由裕景公司及裕達公司于今年4月份獲取。

雙方還約定将由北京萬科負責目標項目的運作和經營管理，在項目公司董事會構成中，華夏幸福一方也僅派駐一名代表。分析認為，失去項目操盤權力，華夏幸福在其中的角色接近于财務投資人，雖為“合作”實則近乎出售。

為何放棄了對項目公司的主導權？接近華夏幸福的人士表示，公司的核心主業為産業新城業務，如果物業、住宅等業務其他企業有優勢自然會考慮引入，有利于盤活資産。

據觀點地産新媒體了解，華夏幸福過往住宅業務以單幹為主，在解決資金問題上，多通過信托、資管計劃等方式。9月27日，華夏幸福子公司九通基業向金谷國際信托回購了南京鼎通35.99%股權，金谷國際信托早前便曾向南京鼎通增資23.43億元。

中報顯示，在華夏幸福約887萬平方米的土地儲備中，涉及合作的面積僅約88萬平方米，而且在合作項目中多占半數股權，占少數股權的案例較少。

在行業老大都要高呼“活下去”的時刻，比起控制權，提前回收資金、盤活資産或是華夏幸福更重要的考量。

在萬科之前，2018年1月份，華夏幸福曾與陽光城、東原、旭輝等房企簽訂戰略合作協議，但目前公開的僅有旭輝與華夏幸福在嘉善有聯合拿地。4月，有媒體報道稱，陽光城與華夏幸福的合作還在落實中，而與東原的合作還沒有進一步推進。

對于合作落實推進較慢的原因，上述人士否定了環京樓市不景氣的說法。

據了解，上半年多個環京市場成交仍處于歷史低位，自2017年5月河北出台限購政策以來，部分項目價格甚至出現腰斬的情況。今年7月1日，為防止變相炒房，大廠又宣布暫停辦理個人之間不動産抵押業務，進一步為限購政策補漏。

在今年早些時候，環京銷售並不理想、開發業務收入下降等引發外界對華夏幸福現金流的擔憂。但後續華夏幸福稱，房地産業務收入下降不存在持續性，而且該公司已逐漸加快異地復制的速度以減少對環京的依賴。

今年以來，華夏幸福的銷售增長仍舊不及同行，觀點指數發布的銷售榜單顯示，華夏幸福前九月的銷售排名已跌出了前十名，位列第13名。

資金方面，中報顯示華夏幸福截至年中獲得的授信額度為3565億元，已使用632.68億元；貨币資金425億元，充分覆蓋短期負債。不過，其上半年的經營性現金流量淨額為-78.18 億元，未來仍有優化空間。

既然環京樓市尚未回暖，萬科為何又選擇在此時介入？北京萬科方面對相關問題未予以置評。有分析則認為，今年雖然北京土地供應明顯增加，但北京萬科幾乎沒有新增住宅項目，加注環京市場明顯是次優之選。