港資房企内地慎行 恒基兆業蘇州項目再引老夥計旭輝

觀點地産網 今年1月份，位于蘇州高新區的一塊8萬平方米的住宅用地，不緊不慢地等來它的最終買家——恒基兆業，競拍過程只花費6分鐘。

對于老牌港資恒基地産來說，其在内地的發展模式多是聯手内房朋友圈，其中，旭輝無疑是恒基最為忠實的老夥計。

彼時，就有市場觀點認為，恒基兆業獲取的蘇州高新區8萬平宅地若是迎來老友旭輝，也並非不可能的事情。

9個月後，旭輝發布公告，證實了四叔再次拉來了旭輝這位老夥計，同時還有新朋友中南建設，三者将共同發展該蘇州宅地，此次合作中旭輝應付的資本承擔12.99億元。

在恒基兆業頻頻尋找項目操盤方背後，港資撤離内地樓市的信号似乎也逐步加強。

恒基再引夥計旭輝

10月8日晚間，旭輝控股發布公告稱，旭輝、恒基中國、國僑及南通中南訂立合作協議，内容有關透過離岸合營安排及境内合營安排成立合營企業，以發展蘇州市高新區一宗宅地。

公告顯示，恒基中國為于香港注冊成立的公司，由恒基兆業間接全資擁有；國僑為恒基中國全資附屬公司。南通中南即南通中南新世界中心開發有限公司，據觀點地産新媒體查詢，其由江蘇中南建設集團股份有限公司全資持有。

經過協議安排，旭輝控股将透過國僑及蘇州盛置（由旭輝控股間接控制的公司）合計持有項目公司34.96％股份，而恒基兆業将持有35.04%，中南建設持股30%。其中，旭輝就合作協議項下拟進行交易應付的資本承擔總額約為12.99億元。

地塊出讓文件顯示，該宗地位于蘇州市高新區浒關開發區規劃道路南、文昌路東，為城鎮住宅用地，地塊總面積将近8.07萬平方米，已規劃建築面積不超過約16.94萬平方米。根據合作協議條款，旭輝應占平均土地成本約為每平方米1.61萬元。

據觀點地産新媒體了解，該蘇州宅地原先由恒基兆業旗下國僑今年1月以23.11億元競得，彼時整個競拍時間僅用了6分鐘，溢價率1.09%，樓面地價1.36萬元/平方米。這也是間隔将近11個月，甚少參與搶地的恒基再次在内地拿地。

拿下地塊的9個月後，恒基兆業選擇拉來旭輝、中南建設一同開發地塊，這一動作可以說是並不稀奇，因為不管是合作模式還是合作對象都是“老配方”。

近幾年，恒基兆業于内地的發展策略多為選擇與内地開發商合作，如旭輝、碧桂園、龍湖和凱德中國等房企。其中，以擴張著稱的旭輝既是恒基兆業最早合作的合作方，又是其合作次數最多的忠實老夥計。

早在2013年7月，恒基兆業旗下恒基中國與旭輝簽訂協議，共同發展位于杭州市余杭區的恒基旭輝府。同年12月8日，恒基中國再度與旭輝訂立合作框架協議，共同開發旭輝高價投得的位于上海市闵行區虹橋商務區的恒基旭輝中心。

2016年9月，旭輝牽手恒基中國，參與開發恒基兆業位于蘇州、宜興及長沙的相關項目並分享其經濟利益，旭輝根據合作協議将合共投資10.37億元。據悉，合作協議涉及的項目為蘇州水漾花城2期及3期、蘇州相城區G3項目、宜興譽珑湖濱及長沙凱旋門。

去年7月，旭輝與恒基兆業合作開發位于蘇州吳中區的兩個住宅開發項目，總建築面積16.41萬平方米，合共可售貨值達人民币45億元。

據統計，旭輝與恒基的合作項目已遍布上海、蘇州、長沙等全國五個一二線城市。

港資房企内地行

李嘉誠2014年抛售物業或許是一個重要節點，此後，港資撤離内地樓市逐漸成為一個趨勢。長實、信和置業、華人置業、瑞安房地産，這些港資們頻頻出售内地資産。

其中，恒基兆業一度被認為是“逆流者”。去年至今，恒基兆業陸續斥14.4億元、23億元在蘇州摘地的動作，被一部分觀點認為是港企回歸内地市場的訊号。

然而，盡管恒基兆業在内地偶有拿地動作，但與其在内地的高光時刻相比，如今的業務布局、土地儲備等情況都不難說明，這家港資發展商實際仍是在進行撤離行動。

觀點地産新媒體統計，分别截止2014至2016年的年末，恒基兆業在内地的土地儲備中自占樓面面積分别為1.36億平方呎、1.27億平方呎、1.01億平方呎。

自2017年開始，恒基兆業的土地儲備甚至發生銳減，截止2017年12月31日，恒基兆業在内地的土地儲備僅為3550萬平方呎。

這樣的銳減與兩筆抛售交易有關，2017年3月，恒基兆業以17.27億元向碧桂園出售持有位于廣州芳村尚待拆遷及清理地塊，項目原可建樓面面積逾1200萬平方呎；同年5月，恒基兆業再以71.76億的價格轉讓若幹公司的權益，標的公司分别持有位于沈陽、鞍山、鐵嶺、大連及廣州的9個項目，項目原可建樓面面積合共約3900萬平方呎，接手方為富力。

截至今年6月30日，恒基兆業在半年報中披露，目前内地土地儲備為3590萬平方呎，當中約73%可發展為住宅物業——這與巅峰時期的土儲相比，已縮水近3倍。

業務布局上，恒基兆業在内地已減少為7個省份11座城市，包括上海、廣州、長沙、成都、大連 、南京等城市，曾經在内地11個省市開荒擴土的輝煌局面已不復存在。

一邊是資産抛售、土儲萎縮，另一邊，連同恒基兆業在内的港資們在拿地上的動作也已是少之又少。

尤其是今年以來，屈指可數的就那麼幾宗，最為轟動的是恒隆百億拿下杭州百井坊地塊。

5月28日，鏖戰7個多小時，杭州武林天水單元XC0105A地塊即百井坊地塊最終由恒隆以107.31億元總價拿下，樓面價5.53萬元/平方米，溢價118.5%。對此，恒隆集團董事長陳啟宗在《致股東函》中表明，他對這幅地塊可謂一見鐘情，集團已為這地塊花了約四年的心血。

同月10日，新鴻基成功投得廣州南沙慶盛樞紐區塊地皮，土地面積超過3.78萬平方米，拟打造為標志性項目。而在此前，新鴻基2014至2017年間在内地斬獲的地塊寥寥無幾，這也是其時隔近10年在廣州再度拿地。

7月份，瑞房聯合太平洋保險、永業以136.1億競得上海新天地商辦地，以30.27萬平方米的計容商辦面積計算，樓闆價約44963元/平方米，預計該項目的總投資将超過250億。

可以窺見，港資發展商在内地的拿地步調已大為放緩。除地價高、兩地開發盈利模式不同等導致的“水土不服”外，有市場人士指出，港資們的撤離表明了其過去的投資策略已不太管用，尤其是在内地房地産政策頻頻調控的情況下更是如此。

“在這樣的市場調控環境，我們也許不準備買地了。”九龍倉第一副主席周安橋此前在接受觀點地産新媒體采訪時說道。

相比于長實、信和置業、瑞安房地産等内地“撤離者”，九龍倉算是港資中維持活躍的一員。據數據顯示，在2010年至2018年6月1日，九龍倉在内地共計拿下了33個項目，土儲不斷增加。2017年9月後至今，九龍倉累計在杭州、蘇州、北京、佛山、廣州等城市獲取了17個土地或項目，涉及資金約260億元人民币左右。

如今，周安橋也坦言，内地在土地政策的調控對他們發展帶來了壓力，這也使得這家公司将原先聚焦的16個城市調整為6個重點城市。

“我們願意繼續往前走，但現在走得越來越困難，走不了多少步！”周安橋說道。