重磅發布 | 觀點指數·2018年1-9月中國房地産企業銷售金額TOP100

观点数据研究中心

2018-09-30 17:06

  • 面對融資趨緊的環境,在平衡利潤的同時,房企的回款速度決定着未來的現金流狀況,而要促進現金回籠,就必須保持一定的周轉節奏;這也成為了推動新開工面積增長的關鍵因素。

    Top100房企規模觸七萬億門檻,回款難下的“金九”成色

    九月份向來被認為是房企收獲的季節,從“觀點指數·2018年1-9月中國房地産企業銷售金額TOP100”來看,走過四分之三的年度旅程,房企的流量銷售總規模增至71355億元,與去年同期相比,增長了42.25%。

    數據來源:觀點指數整理

    1-9月份,銷售額達千億元的房企已達19家,Top10、Top20、Top50、Top100房企的銷售額門檻再次提升,分别為1490億元、997億元、403億元、103億元。

    若從單月的銷售額來看,9月份Top100房企實現了10773億的銷售額度,環比增長了39.45%,結束了第三季度以來環比增速為負數的情況;而同比增速則達到74.76%。

    數據來源:觀點指數整理

    9月份中旬,國家統計局發布數據顯示,8月份,70個大中城市中,新建住宅廈門環比微跌0.1%,南京、北京持平,其餘67個城市房價全部上漲。在二手房方面,除了廈門和上海環比微跌,錦州、北京環比持平,其他66個城市都全部上漲。

    市場形勢變化給房企帶來壓力,為了抓住銷售時點,一些房企在9月份掀起了一波“折價”潮,希望能以價換量。

    比如,泰禾某地項目近日給出較大優惠,若購房人全款購房,可獲七折優惠;恒大自8月30日至10月8日,也針對旗下280個城市646個樓盤推出了特惠活動;陽光城則開啟“千億攻勢”特惠購房季,根據區域的不同,制定出不同的降價策略。

    降價可以歸因于房企自身運營的資金壓力。中報顯示,截至6月末,不少房企出現了經營性現金流轉負或縮減的情況。在融資渠道收緊的環境下,房企需要更多地在周轉中獲取充足的現金流。

    房企新開工面積與銷售面積差距拉大,銷售回款支撐運營周期

    觀點指數發現,2018年以來,房地産單月新開工面積與商品房銷售面積之差,普遍大于去年同期。第三季度,或許為了儲糧迎接“金九銀十”,7月、8月單月新開工面積分别為1.9億平方米、1.85億平方米,與商品房銷售面積的差距繼續拉開,差值達到6000萬平方米以上。

    數據來源:國家統計局、觀點指數整理

    若與去年同期相比,新開工面積的增速曲線也一直高居其上,7月份達到峰值,為29.44%;8月份有所下降,但仍有26.58%的增速。而商品房銷售面積的同比增速,近幾個月則都未達10%。

    面對融資趨緊的環境,在平衡利潤的同時,房企的回款速度決定着未來的現金流狀況,而要促進現金回籠,就必須保持一定的周轉節奏;這也成為了推動新開工面積增長的關鍵因素。但或許是因為開工面積與銷售面積的“步頻”不一緻,上半年,各房企的存貨都有着不同程度的上漲。

    房地産行業相關的資金投入,在産品銷售并結轉收入以前都以存貨形式存在。據觀點指數統計,今年6月末,在銷售排名靠前的房企中,存貨最大增幅接近40%。從存貨的規模來看,恒大、萬科、碧桂園、綠地控股等,都有不小的量級。

    存貨的增加,需要更多的資金來填充。1-8月份,房地産開發企業到位資金10.67萬億元,同比增長6.9%,增速比1-7月份提高0.5個百分點。

    其中,國内貸款1.58萬億元,下降6.6%;利用外資35億元,下降68.3%;自籌資金3.49萬億元,增長11.2%;定金及預收款3.54萬億元,增長15.1%;個人按揭貸款1.56萬億元,下降1.0%。

    由此看來,房企的累計到位資金有了一定程度的保障,但資金的來源仍更傾向于自籌資金與定金及預收款。作為房企銷售回款的一部分,定金及預收款15.1%的增長幅度以及3.54萬億元的額度,支撐着資金到位周轉。

    更名浪潮依舊持續,房地産投資基調審慎

    随着行業的發展,房企們似乎提前預見到了傳統地産業務利潤的“天花闆”,于是紛紛涉及養老、長租公寓、金融、物業管理、家居、物流等領域,并更改名稱以表明自身的發展姿态。

    9月初,“深圳市萬科房地産有限公司”更名為“深圳市萬科發展有限公司”;對于将戰略升級叠代為城鄉建設和生活服務商的萬科而言,其計劃将城市公司的“地産”字眼去掉,擴大經營範圍,據說其廣州、上海等城市公司已完成更名。

    而9月12日,保利也宣布将變更公司名稱為“保利發展控股”,加快綜合服務與不動産金融兩翼業務的發展。萬科與保利的動作,隻是更名趨勢中的一個縮影。

    據觀點指數不完全統計,今年以來,已有包括朗詩、合景泰富、龍湖、時代中國、保利地産近十家房企更名,這是繼2016年之後又呈現出的又一波更名浪潮。

    數據來源:觀點指數整理

    從收入結構來看,多元化企業的房地産開發收入都占比八九成以上,傳統業務仍是它們的“輸出”主力。但近幾年來,萬科、龍湖、保利等房企該比例都有不同程度的下降,其中龍湖于上半年末首次降至90%以下,這反映了它其他業務規模的擴張。

    為了擴大利潤的增長點,房企們的“多元化”步調越來越頻繁;這在2016年就搶先一步更名的恒大和雅居樂身上體現得尤為明顯。

    近日,雅居樂收購中滔環保六家子公司各50%股權,又拟與田園東方合作開發運營文旅小鎮、田園鄉村等;而恒大的汽車向來引人注意,它以144.9億元入股廣彙集團也意在拓展汽車銷售、能源、地産、物流等業務。

    在将觸角伸向其他領域的同時,各主體對于房地産的投資也逐漸轉為理性與審慎。8月份,房地産單月的投資額比7月份有所微漲,達1.06萬億;但同比投資增速卻比7月份有所回落,從13.16%降至9.25%。

    數據來源:國家統計局、觀點指數整理

    在土地投資方面,從第三季度開始,土地購置費同比增速也直線下滑。在6月份達到87.76%的增速之後,7月份下降了25個百分點,額度為3117.41億元;8月份的土地購置費雖環比微增至3269.83億元,但同比增速卻進一步下降至40.77%,為近幾個月的最低值。

    9月份,土地市場流拍的劇情仍在上演,但相比于上月份有所改善。據觀點指數不完全統計,月内于成都、嘉興、天津、濟南等近十座城市内,有二十餘宗地塊流拍;而在出讓的地塊中,底價成交的也不在少數。土拍市場總體呈量漲價跌的情況。

    房地産行業的資産負債率明顯高于其他行業,為進行土地項目的開發,房企必須繼續借債,若出現銷售不佳、融資成本持續走高的情況,資金鍊将承受壓力。鑒于這一點,企業拿地的審慎态度将會持續。

    不過,一些城市似乎有加快土地供應的趨勢。9月29日北京市規劃國土委公布了拟于近期挂牌出讓的宗地信息,共17宗住宅用地,總建築規劃面積約205萬平方米,出讓總起始價為411.67億元。

    整治房地産市場亂象,各地加推住房保障制度

    為了拓寬住房保障渠道,緩解供地壓力,月内深圳市住建局在給市人大代表的建議答複中表示,城中村綜合整治後,可統籌納入住房保障體系,定向分配給符合條件的住房困難家庭。此舉推進了多主體供給保障住房制度。

    而針對保障住房問題,9月11日廣東省住建廳也發布了《關于推進共有産權住房發展的指導意見》,就共有産權住房的供應對象、承購份額以及增購轉讓條件等要點向社會公開征求意見。

    值得注意的是,該文件完善了共有産權房退出機制,在滿足購買共有産權住房不少于10年等條件時,允許承購人一次性增購代持機構所持的産權份額,取得完全産權,住房性質轉變為商品住房。此外,文件還明确了共有産權住房供應對象為符合規定條件的城鎮無房家庭。

    與廣東明确共有産權房供應對象類似,9月27日上海市也發布文件,提出共有産權保障住房将擴大保障人群範圍,向非上海戶籍常住人口開放申請資格。

    現階段需求端,多套住房比例偏高,投機炒房現象嚴重,而新建商品住房銷售價格迅速攀升,進一步增加了城市“夾心層”等群體實現自有住房的壓力。住房保障制度關鍵就在于針對當下時勢,滿足“夾心層”的住房需求。

    在保障住房制度不斷得到完善的同時,各地整治房地産市場亂象的動作也還在持續。

    住房城鄉建設部9月14日就表示,各地要把打擊侵害群衆利益違法違規行為作為整治房地産市場亂象工作的重中之重,對投機炒房、房地産“黑中介”、違法違規房地産開發企業和虛假房地産廣告等房地産亂象。

    與此同時,住建部還通報了各地專項行動查處的第二批違法違規房地産開發企業和中介機構名單;名單中共公布出了20家房地産機構和企業,分布于武漢、宜昌、蘭州、成都、西安、濟南等多個地方。

    治理中介之所以成為構建樓市生态新的切入點,原因在于目前大部分房子的交易還是通過中介來完成的,但房源信息沒有大數據化,造成了信息的不對稱,擾亂了住房市場秩序。“黑名單”的方式在一定程度上起到了監管的作用,促進了中介的透明化與專業化。

    審校:歐陽穎

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