原報道 | 平衡華潤

观点数据研究中心

2018-09-27 19:34

  • 華潤置地似乎各個方面都還不錯,但也都并不突出。然而事實上這也正是這家房企最大的特點,這意味着華潤置地在各個層面上保持平衡的能力,以及其小心謹慎的發展方式。

    觀點指數  “質勝文則野,文勝質則史。文質彬彬,然後君子。”孔子平衡和中庸之道,在流傳數千年的儒家文化中已然成為一種核心處世之道。我們知道文化是不可割裂的,經曆了歲月洗禮後,平衡中庸的理念仍然深入人心。

    當下的房地産市場,房企們八仙過海各顯其能。全面鋪開多元化的萬科,激進後又緊急刹車的碧桂園,保守緩慢的中海,後起直追的新城,都有着自己鮮明的标簽。

    但是當我們提起華潤置地這個企業的時候,對它的印象可能并不那麼醒目。華潤置地似乎各個方面都還不錯,但也都并不突出。然而事實上這也正是這家房企最大的特點,這意味着華潤置地在各個層面上保持平衡的能力,以及其小心謹慎的發展方式。

    規模&利潤

    華潤置地最明顯的平衡,莫過于最令房企難以抉擇的規模與利潤。2018年上半年華潤置地銷售額為943億元人民币,同比增長36%。同時,綜合毛利率48.1%,按年增長13.1個百分點。相對平穩的增長和較高的毛利率讓華潤置地在規模利潤的問題中,顯得比較從容。

    規模和利潤于房企而言,如同魚和熊掌一樣難以兼得。特别是在房地産市場當下的寒冬,很多房企都迫于生存的壓力而開始放松對規模的追求。同樣在第十名上下的房企龍湖,上半年的毛利率達到了37.1%,但銷售額增長僅為4.8%。而世茂房地産銷售額在上半年同比大幅增長60%,但毛利率隻有31%。

    數據來源:觀點指數整理

    銷售額的增長意味着規模的擴大,在房企中規模的排名,不僅僅是在各大TOP100榜單中上上下下那麼簡單。規模還意味着市場的占有率,拿地的難度,甚至評級機構的主體信用評級。規模越大,才有可能占領越多的市場,拿到更多的地,借到更便宜的錢,更從容地發展。

    而毛利率對于企業來說更加重要,畢竟做人最重要的是開心,但做生意最重要的是賺錢。毛利潤可以轉化為淨利潤,進而轉化為歸屬股東淨利潤。

    華潤置地的高毛利率主要來自于深圳的舊改項目,華潤城潤府二三期的項目毛利率達到了驚人的70%。憑借2009年拿地,2011年底開工的68.5萬平方米大沖村舊改項目,在深圳逐漸高漲的房價中,華潤置地拿到了非常豐厚的回報。相對于某種程度上靠天吃飯的銷售額增長率,毛利率更加較穩定,也更能從中看出企業的發展策略和拿地智慧。

    作為一家央企,華潤置地手中的資源自然會比其他企業更充足,對于股東回報率的要求也更高,銷售的增長和毛利率的平衡發展,讓華潤置地在保持住前十水平的同時,也保證了股東的回報。

    當然,平衡策略也并不那麼完美,華潤置地在小心翼翼地保持直線行駛,同時也就給了尾随其後達到了100%增長率房企們超車的機會。但據唐勇表示,做到前10仍然是華潤置地力所能及的事情。

    多元化平衡

    住宅開發毫無疑問是華潤置地的主業,但在房企們喊着去地産化、多元化發展,卻靠其他業态拿地開發住宅的2018年,華潤置地能把作為副業的商業地産發展到今天的規模并不容易。

    華潤置地對于住宅和商業業态平衡的把握深有心得。2018年上半年,華潤置地開發物業營業額為364.9億元,投資物業租金收入為43.7億元,住宅開發營業額與商業租金收入的比例達到了8:1。而四面開花多元化發展的萬科,住宅與其他業務收入的比例接近19:1。

    圖:華潤&萬科住宅業務與其他業務比例

    數據來源:觀點指數整理

    截止6月30日,華潤置地在營的購物中心有27個,布局全國20個城市,包括16個萬象城,11個五彩城萬象彙,投資物業資産總金額達到1067億,占公司總資産的19%。其中,79%是已完工的物業,21%是在建的物業。在營投資物業的建築面積達到717萬平方米。

    華潤置地的商業地産已經較為成熟,雖然重資産有資金沉澱的問題,但持有加運營的模式對大體量的華潤置地來說也并不會構成太大的壓力。

    房企的多元化發展口号,已經喊了三四年了。但轉型之路又談何容易,包括萬科在内的大部分房企,除住房開發之外的業務,大都還靠住房開發的輸血活着。

    而商業投資物業每個月可以為華潤置地帶來7.4億元左右的租金收入,穩定的現金流對房企來說意味着較為良好的财務狀況,可以有更強的抵抗市場風險的應急能力。上半年華潤置地的現金餘額約為609億元,同比上升了42%,償債能力大幅提高。

    在養老、長租、産業、文旅等創新業務上,華潤置地也有所發力。其中産業地産項目儲備近1000萬平方米,依靠集團母公司的戰略協同,華潤置地的産業地産可能還會有較大的發展空間。

    但這些業務對看重投資回報率的華潤置地來說,都還處于試水階段,總支出仍然不到5%,由于存在較多的變數而謹慎投資,也在情理之中。

    在平衡多元化發展的方向上,華潤置地的步伐比同行們邁得要大,也要穩。

    區域平衡

    如走鋼絲般小心翼翼,華潤置地維持平衡的技術不僅在财務和業務上得以體現,在區域上的平衡同樣值得關注。

    2018年上半年,華潤置地在華北大區和華東大區的銷售金額占比分别為21.9%和23.4%,其餘區域均為11%左右。

    數據來源:華潤置地2018半年報、觀點指數整理

    區域的銷售情況顯然不僅僅和華潤置地自身的銷售策略有關。在中國,區域政策的調控對房企的影響往往很大,限購限售政策的出台,可能會讓房企在局部地區銷售去化産生大幅度的改變。而不把所有雞蛋放在同一個籃子裡的多區域平衡策略,可以讓房企在不同情況下都有閃轉騰挪的餘地。

    平衡之道讓華潤置地這家央企在風大浪急的房地産市場中,在平穩的同時以常速前進。無論是規模和利潤的平衡、主業副業的平衡還是各區域之間的平衡,都讓華潤置地變得無懈可擊。即使市場産生了颠覆性的變化,憑借其平衡的本領和優勢,或許也能在新天地中得以重新立足。

    當然,平衡也有兩面性。如果市場逐漸安定下來,如華潤置地般穩健平衡的房企,可能也會逐漸落後于敢于猛沖的他人。攻守兼備并不是壞事,但如果碰到以攻為守的對手,或許也要處于下風,被後來者新城超越,或許正是這個故事的真實案例。而這,大概也是華潤置地平衡的一種悖論。

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    撰文:原銘澤

    審校:歐陽穎

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