香港傳真 | 出走中環

觀點地産網 在國家地理雜志上，乘坐天星小輪橫跨維多利亞港曾被列為人生五十個必到景點之一。這條線路，只需要幾塊錢港币就可以從尖沙咀前往灣仔/中環。

當乘坐天星小輪跨海而過，可以遊覽由上環到中環直到灣仔成片高聳入雲摩天大樓組成的著名維港景色。其中，最引人注目的是415.8米、88層高的國際金融中心二期。

這棟樓是現在港島最高的樓，同時，它也是全香港，乃至全世界租金最貴的地方。

事實上，以整個區域的寫字樓計算，中環依然是全香港、全世界租金最貴的地方。據世邦魏理仕年中報告顯示，香港中環核心區寫字樓租金達到每年每平方呎307美元，比去年上升1.3%。

中環寫字樓亦連續三年雄踞“全球最貴寫字樓市場榜單”首位，若以每年每平方呎租金計算，中環寫字樓的租金高于全球第二位的倫敦西岸超過30%。

與此同時，香港中環寫字樓空置率也是同一個時間世界最低的水平。近日，仲量聯行發布商業用地研究報告指出，由于香港甲級寫字樓市場的空置率于過去20年持續下跌，整體甲級寫字樓的空置率由1999年初的11.9%，下跌至今年8月底的4.2%，中環寫字樓空置率更是低至1.5%。

高昂的租金以及極低的空置率，引起了市場對于香港長久競争力的擔憂。仲量聯行研究部主管馬安平表示，部分中環甲級寫字樓租金高達每呎200港元水平，或影響國際企業來港意願。

據了解，由于中環的寫字樓租金持續上升，此前在中環開設辦公室的跨國企業逐年都在縮減或整合辦公室，有些甚至完全遷出了中環。當中包括高盛由中環中心搬至銅鑼灣利園3期，合共租用9.3萬平方呎樓面；安永會計師事務所從金鐘遷至港島東太古坊，並租下18.4萬平方呎空間等等。

更早之前，摩根大通和法國巴黎銀行已開始租用租金更便宜的九龍東區和港島東區寫字樓。

除了跨國公司，就連香港證監會辦公室等官方機構是否會搬離中環，亦成為了市場關注的話題。據香港證監會現任主席唐家成日前表示，他個人認為找到合适的地方，不排除會遷離中環。

他稱，其實其他金融監管、咨詢或半官方機構，近年來都已陸續搬離中環及金鐘核心地帶。比如，保險業監管局去年12月便搬去黃竹坑香葉道；香港金融發展局與金融糾紛調解中心都各自搬去灣仔陽光中心。

可以留守中環的似乎只有金融管理局，因其2001年買入IFC（國際金融中心）二期55、56、77至88樓自用，不用受租約的困擾。

唐家成笑稱：“金管局好均真（指行事公正嚴謹、誠實規矩的意思）的，就算親生仔按揭證券公司租用80樓都要交市值租金，2004年區（他，按揭證券公司）就頂唔住（扛不住）了。”

有市場人士表示，在港島區長期缺乏新供應的情況下，很多租戶一動不如一靜，甚少搬出，令該區的寫字樓空置租盤寥寥可數。即使偶有租盤，搶手情況更是舊租戶尚未搬出，早一年半載已經有多家企業查詢預租的可能，早前平安證券集團就于現租戶遷出前幾個月預租中信大廈全層。

該人士指出，而市場上僅余的租盤卻不一定适合銀行或金融保險公司，令更多傳統金融機構及律師樓考慮遷離中環等核心商業區。

“目前依靠重建來增加中環寫字樓供應的話會比較難，因為市場的狀況是大家都享受這1%的空置率，並且有100多港元/平方呎的租金水平。将所有租戶踢走，5年沒有租收，很少，很難。”世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平向觀點地産新媒體表示。

他稱，香港大中環區域（上環、中環、金鐘及灣仔）鮮有商業土地供應，如果僅聚焦在中環，香港的競争力确實會比較薄弱，因為租金确實貴。

不過值得注意的是，各大跨國企業出走中環的同時，很多企業對于中環依然熱衷。

其中，今年8月，數字貨币交易所BitMEX大手筆預租中環長江中心45樓全層約2萬平方呎的樓面面積，平均呎租創下225港元的歷史高位。

曾經号稱中資最大租客的海航集團，在傳出因資金流問題棄租中環交易廣場寫字樓後，招商銀行馬上便将其中4層承租，面積逾4萬平方呎，呎租約160港元。

或許對于在第二次世界大戰前及戰後初期已是香港主要商業中心的中環，用句“鐵打的中環，流水的企業”形容也不為過。

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