清和學院：政策、交易、業績——一文帶你回顧上半年房地産風雲

一、影響地産行業的政策梳理

2018年上半年樓市調控的基調為：繼續抑制非理性需求，擴大並落實“有效供給”。主要内容梳理如下：

（一）樓市調控政策持續深化，穩控房地産市場秩序

調控的主要方向是“支持剛需自住，抑制投機需求”，樓市調控打擊點向熱點城市集中，保障房地産市場平穩健康發展。具體調控内容為：

1、限售成為主要調控工具，部分熱點二線城市升級限售，政策進一步向三四線城市下沉。如西安嚴控新房、二手房限轉條件，新房為取得《不動産權證書》滿2年或網簽滿3年，二手房為取得《不動産權證書》滿2年；長沙将限售期提升為4年。

2、出台搖号細則，暫停企業購房。此前全國已有上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳等城市要求全部或者部分房源通過搖号出讓。青島高新區出台搖号買房細則，提出一戶一号，放棄購房資格的一年内不能參加搖号。西安率先提出暫停企業在限購區域内購房。随後，長沙、杭州陸續跟進，長沙還規定已購住房的企業須限售5年。

3、保護剛需，遏制炒房。西安、武漢支持剛需購房，按照剛需家庭、普通家庭為先後次序進行搖号，剛需優先選房比例西安不少于50%，武漢不少于60%。

4、加強房地産市場管控，切實穩定市場預期。國家層面開始了對房地産市場違法違規現象的整治，住建部等七部委于2018年7月初至12月底，在30個城市先行開展治理房地産市場亂象專項行動。本次專項行動的打擊重點包括投機炒房、房地産“黑中介”、違法違規房地産開發企業和虛假房地産廣告等四個方面。

（二）深化住房制度改革，樓市進入增加“有效供給”新時期

“增加有效供給”成為一線城市出台中長期住房發展規劃的核心。北京、上海、深圳在多元供給側改革實踐中有所突破。通過對比京滬深三地未來的住房供應計劃，三個一線城市的住房供應基本體現為把普通商品住宅的供應占比縮至40%以下，同時擴大政策性支持住房及租賃住房比重。目前一線城市住房供應結構特點已非常明顯，形成普通商品住宅、政策性支持住房、租賃住房4：4：2的住房供應體繫。預計未來對人口增長顯著的一線城市和強二線城市具有參考意義。

（三）不動産登記全國聯網，利好于房地産市場長期健康發展

我國統一不動産登記信息管理基礎平台已實現全國聯網，不動産登記體繫進入到全面運行階段。此舉有助于提高房産信息的全面性和透明度，從而使房地産調控更具針對性和有效性，也能夠為房地産稅的推進提供充分的依據和基礎信息。因此，不動産登記全國聯網極大程度地推動了我國房地産市場基礎性住房制度的完善和長效機制的建立。

（四）金融領域适時精準化調控，引導社會融資規模合理增長

央行二季度會提出穩健的貨币政策保持中性，要松緊适度，管好貨币供給總閘門，保持流動性合理充裕，引導貨币信貸及社會融資規模合理增長。同時，繼續深化金融體制改革，健全貨币政策和宏觀審慎政策雙支柱調控框架，疏通貨币政策傳導渠道。

二、土地市場交易數據

2018年上半年，全國300個主要城市土地成交依然旺盛，土地供應量、成交量均上漲，但土地溢價率走低。

（一）供需情況

1、供應情況：上半年供地總量同比增加三成，住宅用地供應增近四成，二三線城市供應同比續增

2018年上半年，全國300個城市共推出土地13438宗，同比增加16%；推出土地面積59791萬平方米，同比增加30%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）4323宗，同比增加21%；推出土地面積22088萬平方米，同比增加36%。

2、成交情況：成交總量同比回暖，一季度增幅較為明顯，二季度二三線城市入市面積走高

2018年上半年，全國300個城市共成交土地11517宗，同比增加15%；成交面積50243萬平方米，同比增加27%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）3562宗，同比增加14%；成交面積18086萬平方米，同比增加28%。

（二）出讓金與樓面價

1、出讓金：上半年收金總額同比增加近三成，僅一線城市縮水

2018年上半年，全國300個城市土地出讓金總額為19597億元，同比增加28%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為16032億元，同比增加30%。多數二線城市交易活躍，收金同比走高；一線城市上半年供應縮水，收金走低，深圳、北京降幅進前十。

2、樓面均價：除住宅用地均價同比續增，樓面均價同比回落；整體溢價率呈下行趨勢

2018年上半年，全國300個城市成交樓面均價為2172元/平方米，同比減少1%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為3909元/平方米，同比上漲5%。

2018年上半年，全國300個城市土地平均溢價率20%，較去年同期下降16個百分點；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率23%，較去年同期下降20個百分點。

（三）各類城市：一線城市出讓金縮水，二線城市供應回暖，三線城市量價雙漲

2018年上半年，一線城市供地節奏放緩，成交方面量漲價跌，出讓金總額減少超兩成。二線重點城市供應同比上升，平均溢價率同比續降，出讓金較去年同期增加超三成。三四線城市面對熱點城市的需求外溢，供求各指標除溢價外均漲。

三、住宅銷售市場數據

（一）需求情況：上半年樓市調控抑制需求，成交整體呈下降态勢

2018年上半年，24個主要城市中17個城市成交面積同比下降，其中杭州、北京和汕頭下降幅度均超35%；同比上升的城市中，泉州升幅為69.18%。

（二）庫存情況：庫存總量上揚，廈門庫存下降

截至2018年6月末，主要城市庫存總量環比上升3.4%。重點城市中，福州升幅較大，為21.40%，南京位居次位，升幅為10.73%。另外環比下降的城市中，廈門降幅最大，達4.69%。

（三）成交價格：70城住宅價格總體堅挺，三線城市領跑，個别城市現下跌

從價格的角度看，三線城市的住宅價格上漲動能依舊強勁。根據對70個主要城市住宅價格的變動的追蹤，無論是同比還是環比，三線城市的住房價格增 長動力依舊較足，對沖一、二線城市的相對偏弱的局面。三線城市價格堅挺主因在于落戶政策放松的利好和棚改政策效用的延續。

四、行業融資情況

（一）房企融資渠道與規模

2017年全國新增房地産開發資金約19萬億，同比增速6.3%，占比最高的依次是銷售回款、自籌資金、應付賬款、國内貸款和其他資金，對應的主要融資渠道包括個人住房金融、銀行貸款、非標融資、境内外證券市場融資、應付款融資，占比分别為43%、20%、15%、5%和17%。

2018年上半年，房地産開發企業到位資金為79287億元，同比增長4.6%。具體來看，國内貸款為12292億元，同比下降7.9%；利用外資為28億元，同比下降73.1%；自籌資金為25541億元，同比增長9.7%。其他資金來源中，定金及預付款為26123億元，同比增長12.5%；個人按揭貸款為11524億元，同比下降4.0%。國内貸款、利用外資、自籌資金、定金及預付款及個人按揭貸款分别占比15.5%、0.04%、32.2%、32.9%和14.5%。房企資金在國内外住房信貸監管不斷趨嚴的形勢下持續承壓。

（二）區域融資情況

2018年房地産整體融資承壓，但融資難度存在區域分化。對比東中西部的房地産到位資金，東部地區房地産國内融資上半年依舊占比較高，說明東部發達地區的房地産建設受到金融機構的支撐作用依舊較大，因此對應的自籌資金的占比也保持了最低。而中西部房企自籌資金的壓力均較大，且信貸資金的規模占比出現了明顯下滑。這反映出今年上半年房地産融資不僅整體承壓，結構上也有一定分化，投資價值越高的地區，信貸融資的難度相對較小。

五、規模房企數據分析

（一）上半年業績與行業集中度

2018年上半年房企銷售業績排名已公布。從行業集中度的角度看，頭部房企，無論是銷售金額還是銷售面積，總體占比均大幅提高：TOP50房企提供了近 60%的銷售額和40%的銷售面積，且排名在20-50的房企無論是銷售金額還是面積均有明顯增長。

從行業動能的角度看，上半年規模效應是房地産行業的主要驅動力。雖然TOP50房企的銷售額和銷售面積占比均明顯提高，但是縱向比較同比增速，上半年TOP50房企銷售額的同比明顯回落，銷售面積的同比卻出現上行。這反映出，今年上半年價格效應對于房地産行業的貢獻並不大，取而代之的是規模效應。

（二）行業利潤及負債情況

1、行業利潤

1.1 淨利潤

2018年上半年，房地産闆塊整體淨利潤同比增長40.3%，較2017年提升 11.7%。雖然在2016年高基數上略有放緩，但增速仍是2011年以來的次高位。其中，一線房企淨利潤同比增長38.1%，較2017年提升10.3%；二線房企淨利潤同比增長59.9%，較2017年提升42.7%；三線房企淨利潤同比增長31.5%，較2017年下降11.4%。

2018年上半年房企淨利潤普遍實現高增長，主要是因為房企一般結算周期滞後于銷售周期1.5-2年的時間，由于2015年下半年到2016年房價進入到上行周期，帶動項目毛利率持續提升，業績進入集中釋放期。同時各線房企淨利潤增速分化明顯，整體呈現二線>一線>三線的現象。其中，一線房企中，招商蛇口和金地集團的淨利潤分别為+105%和+108%，領跑一線房企；二線房企中，首開股份（+337%）、陽光城（+214%）、新湖中寶（+207%）、中南建設 （+180%）、新城控股（+123%）均實現高增速，領跑二線房企。

1.2 淨利率

2018年上半年，房企整體淨利率為12.2%，較2017年提升0.9%。其中，一線房企淨利率為13.6%，較2017年提升0.3%；二線房企淨利率為10.6%，較2017年提升0.2%；三線房企淨利率為11.9%，較2017年提升2.4%。

2、毛利率

2018年上半年，房企整體毛利率為34.3%，較2017年提升2.2%。其中一線房企毛利率為38.4%，較2017年提升2.1%；二線房企毛利率為30.7%，較2017年提升1.8%；三線房企毛利率為31.8%，較2017年提升2.9%。

在重點一二線房企中，2017年結算毛利率仍保持較高水平的企業大多具有開發模式的稀缺性，如華僑城（57%）、華夏幸福（46%）和招商蛇口（43%）， 或具有較強的區域資源優勢，如蘇甯環球（57%）、泛海控股（54%）、金融街（45%）等。

3、負債率

2018年上半年，房企整體資産負債率繼續上行，整體資産負債率為79.3%，較2017年末提升1.1%。其中，一線房企資産負債率為80.8%，較2017年末增長1.9%；二線房企淨資産負債率為82.2%，較2017年末提升0.35；三線房企淨資産負債率為73.4%，較2017年末提升0.5%。

2018年上半年房企負債率上升的主因是預收款的增長，同期預收賬款占比總資産為25.9%，較2017年末提升2.8%，剔除預收款後負債率降至53.4%，較 2017年末降低1.6%。

六、總結與建議

2018年上半年，房地産行業依賴于規模效應，各類數據整體表現不弱。其中龍頭房企表現不俗，銷售額再創新高；從區域發展來看，2018年上半年，二三四線城市的購買力被進一步挖掘且仍有發展空間。随着政策調控的深入，行業總體成交量有所下降，住宅價格穩中有升。在2018年上半年房地産政策相對嚴格的情況下，房地産經濟對整體經濟發展的牽制作用逐步下降，房地産行業向着良性發展逐步邁進。

同時各項數據等表明，整個行業集中度更高，馬太效應凸顯。無論是銷售額還是融資的難度，中小房企的生存空間不斷壓縮，房地産行業内部優勝劣汰、強者恒強。

随着央行信貸、MLF的相關操作和理财新規的落地以及政治局會議的定調，房地産市場去杠杆方向不變但節奏更加靈活，融資壓力将得到部分緩釋。但是盡管金融監管有所緩和，對于融資端的結構性去杠杆步調並未放松，房地産的調控政策也在持續。在政策不發生方向性變化的背景下，地産行業的投資應該關注優質房企、仔細甄别資産、聚焦仍有利潤釋放空間的區域，同時關注行業流動性問題、保持投資節奏的穩健。