原報道丨首創置業回A折返跑

观点指数研究院

2018-09-25 18:48

  • 首創置業回A的意義在于股本融資,因為國企背景企業在香港增發相對較難。

    觀點指數 在房企回A的路途中,“折返跑”的身影時時可見。如今,漫長的等待讓首創置業再度放棄;9月17日,它向中國證監會申請撤回建議A股發行申請,而建議A股發行現時将不會進行。這意味着首創置業的回A里程又一次停頓。

    市場人士對觀點指數表示,首創置業回A的意義在于股本融資,因為國企背景企業在香港增發相對較難;而要發債的話就必須考慮到負債率的問題,在A股進行股權融資,就不用考慮負債率的問題了。

    顯然,“A+H”模式将為首創置業打通較寬的融資渠道,在财務平衡方面也能起到不一般的作用。但回A的停頓,只能讓首創置業另尋其他融資途徑,並在周轉節奏上下功夫,加快資金回籠,從而實現自身規模的增長。

    首創回A里程

    回朔過往,2003年在香港上市之後,首創置業就一直在醞釀着回A事宜,但于隔年的8月未獲證監會通過。初次碰壁的首創于2007年整軍再戰,彼時它拟發行不超過14億股股份,拟募集資金14.7億元,但因經濟環境等因素,其IPO再次擱淺。

    此後的2009年、2010年、2013年,首創置業多次努力遇阻。直至2016年,再次燃起對回A的期盼,于11月7日再次向證監會遞交了IPO申報稿;其拟發行新股3.7億股,募集資金約38億元。

    觀點指數查閱2016年11月25日證監會文件信息顯示,彼時首創置業與萬達商業、富力地産、金輝集團等的IPO都已通過發審會,獲得受理。這讓首創置業獲得一絲欣喜,于年報中直呼“A股回歸工作取得關鍵性突破”。

    截至今年9月13日,在撤回IPO申請前夕,首創置業頭頂“已反饋”的審核狀态,在上交所中排名第72,列于大連萬達商業、富力、金輝之後。

    此前的招股書披露,首創置業拟用從A股IPO中募集來的38億元投資北京海澱永豐産業基地 F1 項目、上海青浦盈浦街道 20-04 項目、上海楊浦平涼項目、天津北運河項目、天津中山路項目等。

    财務總監範書斌曾在業績會上表示,鑒于證監會加快審批的速度,首創置業有可能在2018年上半年就能回A成功。觀點指數查閱獲悉,上述拟投資的項目,預計竣工時間都在今年下半年或明年初。

    但顯然回A進程不盡如人意,由于IPO未能實現,首創置業拟利用募集資金投資的項目周轉情況,或許也受到了影響。

    數據顯示,截至今年上半年,這5個銷售物業的未售面積都占有較大的比例。其中,上海楊浦平涼項目在2016年11月份之前就已開工,項目以高端住宅為主,截至今年上半年未售10.4萬平方米,占總建面78.02%;天津北運河項目未售21.9萬平方米,占比62.68%。

    融資路途與快周轉

    不過與上述項目不同,為了實現資金的周轉、降低項目的風險,首創置業有不少項目都采取了合作或合資經營模式。據觀點指數統計,今年中報顯示,在首創置業109個投資物業和銷售物業中,就有67個為合作項目,占比達61.47%。

    為項目尋求合作的步伐還在繼續,9月5日首創置業又宣布以公開挂牌轉讓的方式,出售標的公司北京開元和安投資有限公司51%股權,轉讓底價為5.98億元,另加11.87億元的股東貸款。據悉,項目即首創中心的F03地塊上建成的商用物業。

    讓渡股權、援引合作方是首創置業為項目融資的重要形式;事實上,囿于股本融資的欠缺,它一直以來都在尋求融資方式的“多元”。

    2015年11月份,首創置業完成向首創集團非公開定向增發,發行人民币普通股10億股,每股發行價格為3.08元,取得資金30.68億元。但由于增發會攤薄股東的權益,首創置業此後再也沒有采用這種融資方式,另謀它途。

    據觀點指數不完全統計,截至今年上半年,首創通過銀行貸款、公司債券、票據、權益工具等形式,融資額度合計達人民币1177.39億元;期末現金及現金等價物余額為205.18億元,同比去年增長44%。

    幾乎所有的融資都是為公司業務發展打基礎的,首創置業今年上半年實現了360億的銷售額,下半年目標為440億以上、可售貨值為828億元;明年計劃達到千億規模,繼續沖擊行業前30名。由此看來,首創置業對規模已逐漸重視。

    在籌集資金與追求規模之外,周轉節奏成為了房企轉動發展齒輪的驅動力,通過加快周轉促使資金加快回流,才能及時地補充業務發展的“能量”。

    從近幾年的數據來看,首創置業的周轉效率似乎呈周期性波動,2013年各項指標的周轉情況都相對較好,但2014年存貨周轉率、應收賬款周轉率、總資産周轉率下滑幅度較大。随後幾年得到回復。

    為提升目前在行業中處于相對較低的周轉效率,首創置業決定實施“369”的新工期標準,即在項目開發的過程中,3個月取得方案批復,6個月取得施工許可證,9個月取得預售證,加快周轉。

    房地産行業相關的資金投入,在産品銷售並結轉收入以前都以存貨形式存在,首創置業上半年的存貨周轉率為0.07次,與2016年基本持平;而今年中期業績會上,總裁鐘北辰對觀點指數表示,目前首創置業大部分項目都達到了新工期標準。

    目前,首創置業的營業收入、營業利潤一直以來保持着溫和的增長态勢;今年上半年,它實現營業收 入71.17億元,實現營業利潤15.39億元。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    撰文:曾樹佳    

    審校:歐陽穎



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