香港迪士尼邊上40年特色小鎮，能給内房企帶來什麼？

建設一個真正意義上的特色小鎮，是要付出一代甚至兩代人的心血。項目前期投入大、周期長、融資難，後期運營更是紛繁復雜，着實是一塊難啃的骨頭。然政策傾斜之下，難啃的骨頭也有被衆人哄搶的一天。

小鎮潮起潮落

中國的特色小鎮浪潮還要從2014年說起，這一年浙江省省長李強首提“特色小鎮”，次年年初浙江省兩會将“特色小鎮”列為重點工作，同年國家領導人在《浙江特色小鎮調研報告》上做了重要批示。

2016年，住房和城鄉建設部、發改委、财政部聯合下發《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，計劃到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮。至此，特色小鎮建設由省重點工作提到國家層面來推行，“千企千鎮工程”更是将特色小鎮推至高潮。

政策支持下，各路企業迅速入場，特色小鎮遍地開花。2016年10月住建部公布第一批127個特色小鎮，2017年7月住建部公布第二批276個特色小鎮，同年8月體育局公布了96個體育特色小鎮試點名單。目前，除了已經批復的，全國特色小鎮計劃或者在建數量大約7000個。

凡事欲速則不達，兩年内數量陡增，特色小鎮良莠不齊，暴露出不少問題。小鎮建設千篇一律、假小鎮真地産、盲目發展、沒有形成有效的發展模式等是最主要的也是最關鍵的問題。

對于這些問題，2017年12月發改委提出《關于規範推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若幹意見》，對有房地産開發的特色小鎮進行一票否決，明确優勝劣汰的機制。2018年3月國家發改委印發的《國家發展改革委關于實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》進一步明确指出：對已公布的特色小鎮，開展定期測評和優勝劣汰。産業是否完備、生态治理和保護是否落實成為最受關注的兩大因素。

這些政策下發意味着特色小鎮淘汰時代來臨。想要不被淘汰甚至從近7000個特色小鎮中脫穎而出，對于不過三四年時間的特色小鎮而言，需要學習的地方還有很多。那些在歷史發展中自身形成完善産業體繫的傳統知名小鎮參考並無太多參考意義，新興特色小鎮需要一個人為導向並且從無到有的小鎮案例，擁有40年開發運營經驗的香港愉景灣無疑是一個絕佳的範本。

“愚公”四十年

“第一次去愉景灣的時候，超級震撼，一點不像香港，無論居住環境還是生活節奏，都好像到了國外的感覺”，一位住在港九周末來香港愉景灣度假的遊客這樣寫到。

與自然共生與當地共融，這或許是特色小鎮持可續發展的十字箴言。小鎮這類大規模持續的建設活動，極容易對自然生态造成破壞。因破壞環境，海南填海項目陸續被叫停。反觀愉景灣不僅沒有填海造陸，還将大量土地劃為園林和綠化帶，建成亞洲首個綠色環保城。這里也是全球少數完全禁止私家車通行的小鎮，電動公共大巴和高爾夫球車是僅有的交通工具。連續八年荣獲“城市設計及總體規劃”及“環保綠化發展”獎項，是對愉景灣與這片山水和諧共存的獎勵。綠色環保理念貫穿日常生活，居民轉贈剩余食物，浪費大大減少。

特色小鎮建設和運營是長征式的。左邊2公里之外是香港迪士尼，右邊翻個山頭就到了梅窩，距離香港機場很近，水路半小時可達香港島。然而最初的愉景灣只有水路與外界相通。70年代動工後開山劈石挖隧道，修公路，興建水庫…幾乎全部基礎設施都是後來建造，如今除住宅外擁有27洞的高爾夫球場、262個泊位的遊艇會、400米長的人造沙灘、兩大豪華住客會所、兩個購物商場、涵蓋幼兒以至中小學的教育服務及完善的交通運輸繫統等配套設施，簡直是現代版的 “愚公移山”。

藝術來源于生活，港劇《沖上雲霄》中吳鎮宇飾演的機長就是住在愉景灣，現實中越來越多的中産及富豪選擇長居于此。

80年代愉景灣配套和交通不占據優勢的情況下，第一期住宅24小時内全部售罄，這背後的原因值得我們深思。從一片荒地到中國頂級小鎮，從幾戶漁民到2萬常住人口，這樣的小鎮值得内地房企學習與借鑒。更多細節，需要真正體驗，實地觀察，與項目打造者面對面交流才能學到精髓。

11月20-22日，觀點學徒計劃·2018遊學季—香港站，我們将走進香港愉景灣，在實地評鑒中與企業高層面對面交流與互動。更多活動内容，詳見後附日程。

2018觀點商業年會暨觀點學徒計劃

香港-英國站行程安排

· 11月20日抵達香港

晚上 香港愉景灣高層内部分享會

與查懋成先生及鄧滿華先生近距離探讨愉景灣特色小鎮全産業鍊運作思維以及大盤綜合開發模式的探讨

· 11月21日香港

上午 觀點學徒計劃·2018遊學季—香港站

走進香港愉景灣，實地探訪住宅、社區商業、文旅、物業、教育多位一體的環保綠色小鎮成功運營之道

下午 開幕大會 新商業浪潮：重新連接

開幕聚焦：新商業浪潮 看得見的未來

市場洞察：新消費趨勢下的模式創新

産業路徑：城市更新與商業存量進退

價值圖譜：商業地産投資與並購機會

行業風向：新零售與下一風口的想象

資本回聲：商業與金融的不完美世界

下午 《2018中國商業地産發展年度報告》  發布

晚上 2018年度中國商業地産TOP100暨商業表現獎頒獎典禮

· 11月22日香港

上午 觀點學徒計劃·2018遊學季—香港站

          項目考察

11月23-30日觀點學徒計劃·2018遊學季—英國站

· 11月23日

上午 前往劍橋大學

下午 走進劍橋這個智慧雲集的科技小鎮，挖掘文化教育與商業成功結合之路

晚上 觀點學徒計劃遊學季·英國站開營儀式

· 11月24日

遊學在劍橋——世界頂級教授授課

上午 John Glascock教授 授課

John Glascock，University of Conneticut 房地産和城市經濟中心主任，曾任劍橋大學房地産研究主任，中國問題專家、房地産投資信托基金、住房政策、投資和資本市場專家以及跨境投資的專家，是當前英美學術及業界最著名的教授之一。

下午 Andrew Baum教授 授課

Andrew Baum，劍橋大學房地産投資荣譽教授、哈佛大學客座教授、牛津大學商學院專家、房地産及土地管理方面的專家，是當前英美學術及業界最頂級的地産教授之一。

晚上 劍橋校友、導師交流夜宴

· 11月25日

上午 參觀國王學院、三一學院、聖約翰學院

領略國王學院的哥特式風格，聖約翰學院與金庸大俠的對聯石，三一學院的經濟與政治學習氛圍。

下午 前往倫敦

· 11月26日

上午 走進 Galliard Home

Galliard Home，英國境内最大的私有住宅開發商，創始人兼董事長Stephen Conway先生分享他們在舊改運作模式的經驗，探索他們在地産開發的成功之道。

下午 走進 O’shea Group

O’shea Group， 倫敦大型開發商，Galliard Group的合作夥伴，将倫敦房地産商業的投資與運營及地産建設如何與城市發展相契合。

走進BUJ Architect

BUJ Architect ，全英第三的建築事務所，他們為倫敦設計建設了最高的純酒店式高樓，Novotel Canary Wharf，将分享未來地産模樣及大型商業地産建築設計與解決方案。

· 11月27日

上午 走進信泰資本

創始人蓬鋼攜三大業态高管分享豪宅、酒店及養老高管分享海外地産投資方面的模式探讨及養老地産模式的運營與國内養老地産方面的同與異。

下午 2018第六屆劍橋大學國際房地産金融與投資峰會

近三百位英倫與華資政商人士現場分享：一帶一路、中資資本如何在英國投資、高科技在地産中的運用、地産價值投資和新興地産投資（長租公寓、學生公寓、停車場、數據中心等）。

晚上 與峰會人士在倫敦地標奶酪大廈頂層交流夜宴

· 11月28日

還将走進：萬達收購的總部在倫敦的歐洲最大院線Odeon & UCI及更多知名企業，與英國標杆名企高層分享交流

· 11月29日

白天 參觀風格迥異的標志性商業綜合體，領略英倫城市之美

晚上 牛劍俱樂部閉營沙龍，及商業地産案例分析​

· 11月30日由英國返程至香港