成見 | 中興：美國往事與賣地現實

觀點地産網 面對美國政府對華提出2000億美元産品加征關稅，通信廠商中興通訊将會想起，美國發出禁止7年内向它出售元器件、軟件和技術的那個下午。

2018年4月下旬，那場中美貿易摩擦下的沖突讓人意識到，中國的科技産業並非如想象般強大，它引起一股反思潮，衆人意識到自主創新和核心技術掌握在手的必要性和緊迫性。

盡管經過中美多番磋商，美方做出讓步，但當事人中興通訊仍為此付出了沉重的代價：董事會和管理層調整，接受美方随時監管，以及10億美元巨額罰款等。

那場沖突更深遠的影響在于，中美之間貿易紐帶實在太強，中興通訊有20%零部件從美國進口，自不必說向美國這個大型市場輸出的商品及服務規模。

支付10億美元罰單，催生經營活動無法進行導致的經營損失、預提損失，中興通訊業績急轉直下。2018年上半年，該公司營收394.34億元，同比減少26.99%；歸母淨利潤-78.24億元，同比減少441.24%；第三季度，預期淨利潤仍在68-78億元之間，同比減少274.15%-299.76%。

外界對中興管理層采取的策略翹首以盼，董事長李自學不能再炮制像5個月前解決制裁案那般，請76歲的創始人侯為貴出面擀旋。

最後在衆人期待的目光中，管理層祭出了壓箱底的一招——把地産項目，賣掉，套現。

ONE：第四駕馬車

據觀點地産新媒體了解，9月19日，中興通訊宣布與深圳市投資控股有限公司（即“深投控”）簽訂《合作框架協議》，拟就公司直接或間接持有的深圳市南山區西麗工業園北區、龍崗區布吉片區的土地及物業資産與深投控進行交易。

牽手深投控的時機實在巧合，這是中興通訊自4月疲于應對制裁案以來，第一個公告披露的資産交易事項。在此之前的2018年間，這家公司只披露過兩筆資産交易，一是轉讓中興軟創43.66%股份，二是引入萬科開發深圳灣超級總部基地項目——年内的三筆交易，有兩筆和地産相關。

有投資者聽聞此事後如是打趣：“沒有什麼問題是賣一個地産項目解決不了的，如果有，那就賣兩個。”

中興通訊出售的深圳項目並未最終敲定交易方案及交易作價，需要視資産評估結果及項目實際情況而定，但好事者已經自行挖掘疑是交易標的項目。

其中之一或為深圳南山區西麗工業園附近的T501-0041号中興人才公寓三期宗地，已于2016年獲得《建設工程規劃許可證》，性質為“公共租賃住房”。項目當時經過調整後總建築面積由25.8萬平方米調為25.84萬平方米，計容建築面積18.6萬平方米調為18.41萬平方米。

不過，有媒體曾于2017年12月報道，中興通訊因西麗項目涉及“配套人才公寓涉‘以租代售’”，被深圳住建局約談並要求整改。

可惜公共租賃住房與商品住房畢竟不可劃等号，否則按南山區動辄9萬元/平方米的房價，中興西麗項目的貨值大約能達到200億上下。

對于地方國企深投控而言，這仍是一筆容易算賬的交易。接盤一個豪宅片區的公租房項目，即便用來收租也不難獲取高額回報。更何況中興提供的資産清單里，還添了一個龍崗的項目，那個片區如今是剛需的集中地。

上述交易唯獨有個隐秘的條款：中興旗下中興康訊以持有的國鑫電子10%股權，為中興康訊的各項義務提供擔保；國鑫電子與深投控簽訂《抵押合同》，前者以龍崗區布吉片區宗地及其建築物提供擔保，擔保金額22.87億元，擔保對象是中興的全部債務。

這是一個值得注意的信号，中興對交易項目進行增信的舉動揭示着，即便敲定交易意向，買方仍對它的項目、債務等情況存在不确定性。

無論怎樣，若能剝離地産項目，中興做出的退讓是值得的，這或許能為上市公司回籠一兩百億的現金，並一定程度上修復10億美元帶來的利潤虧損缺口。

因此投資者們又再次打趣：“房地産或許才是中興除運營商網絡、政企業務、消費者業務以外的‘第四駕馬車’。”

TWO：中興地産史

中興的确有相當一段時間的房地産從業史。

早有媒體發現，2012年中興通訊在财報中首次使用“投資性房地産”類目，對應額度半年内增加16億元。房地産平台“中興發展”，在深圳、杭州、重慶、沈陽、南昌、燕郊及法國設立子公司，並進駐科技園。此外，物業管理面積逾百萬平方米。

其中，通過産業地産擴張是最主要、最有效的渠道之一。典型案例是2018年3月20日，中興通訊南京濱江智能制造基地項目開工，總規劃建築面積126萬平方米，計劃總投資200億元。

中興通訊在财務報告中鮮有提及土儲規模，但不露形色的數據中仍會顯露一些迹象。

按中興通訊的解釋，所取得的土地使用權，自行開發建造廠房等建築物，外購土地及建築物支付的價款等，主要包含在無形資産、固定資産指標。這意味着，房地産相關規模大致能從投資性房地産、在建工程、固定資産及無形資産洞察一二。

近三年多時間，中興通訊投資性房地産規模穩定在20億元上下，固定資産、無形資産（含部分地産）均較2015年有所上升。

變化最大的是在建工程，這項指標反映企業期末各項未完工程的實際支出，包括交付安裝的設備價值，2018年6月底對應資産規模幾乎是2015年3倍，說明中興在加大房地産項目工程建設。

中興通訊2018年半年報也披露，其在建工程涉及深圳、三亞、南京、長沙、上海等項目，總預算約53.65億元。期末，該公司就深圳、上海、南京、河源的樓宇申請房地産權證，賬面淨值27.61億元；就深圳、南京、梧州的土地申請土地使用權證，賬面淨值2.82億元。

房地産作為非地産上市公司的配套或投資方向，近年來由于國内房價持續快速上漲，它的作用已非昔日邏輯可解釋。有自媒體曾不無擔憂地形容，企業正被房地産綁架。

類似的案例，在證券市場上俯拾即是：2017年底，*ST廈工拟向關聯方廈門海翼資産轉讓名下12套房産及廈工(三明)重型機器名下1套房産，預計增加淨利潤757.93萬元；*ST聖萊拟将甯波一宗土地及附屬建築物全部轉讓，預計給公司帶來淨利約1963萬元。

2018年2月，中興通訊與萬科簽訂委托協議，據此萬科将負責中興通訊2017年以35.4億元競得的深圳灣超級總部基地項目從開發、銷售到運營等工作。中興通訊稱，此舉預計稅前利潤貢獻合計約27.23億元。而2016年、2017年，該公司淨利潤僅分别為-23.57億元、45.68億元。

日本學者大前研一說過：進入一個行業，專業化，然後全球化，這才是賺錢的唯一途徑。對于部分非房企而言，如何減少對房地産的依賴，專注于自身行業的專業化進程，在相當長一段時間内都是值得深思的問題。

中興通訊此前在8月29日股東會上公開表示，公司的主營業務和生産任務已恢復正常，接下來幾年，通訊行業的關鍵競争和機會就是5G。這顯示出大難過後，管理層整裝待發的姿态，但或許等到外界不再關注它的房地産新聞時，它才會最終走向專業化。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。