解局 | 新城控股百億基金背後的融資邏輯

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2018-09-20 22:55

  • 長久以來鮮少參與基金的新城控股選擇在如今入場,更多是希望拓展融資渠道,以進一步推動公司擴張步伐。

    觀點地産網 一直不怎麼玩基金的新城控股,如今也開始邁入這一行列。

    9月19日,新城控股集團股份有限公司發布公告,公司及旗下子公司與蕪湖歌斐簽署《合作框架協議》,拟共同設立一支或多支有限合夥型私募基金,預計總規模為100億元。

    一位新城控股的老員工回憶說,在他印象中,這似乎是新城控股參與成立的首個地産基金項目。雖然新城控股此前與不少基金有過合作,對這一套運作模式並不陌生,但正式成立基金的不多。

    據了解,基金設立完成後,将對新城控股及其子公司操盤或控股的房地産開發、運營企業、房地産行業相關企業進行投資。

    從設立後的職能上能夠看出,長久以來鮮少參與基金的新城控股選擇在如今入場,更多是希望拓展融資渠道,以進一步推動公司擴張步伐。

    手里有錢,才能抓住擴張機會

    基金在财務報表中的獨特表現,或許正是其受到新城控股青睐的原因所在。

    雖然基金項目不並表,但是可以給公司帶來現金流。财務報表中,該部分僅作為其他應付款顯示,而不會計入有息負債,這無疑能夠降低房企的淨資産負債率,也是許多地産公司改善報表的方式之一。

    今年上半年,新城控股的資産負債率為88.31%,較去年末上漲了近3個百分點。報告中顯示,資産負債率略有上升的原因是上半年預收款和借款上升導致。

    據9月19日的公告表示,這一基金的成立也将有助于新城控股拓展資金來源,優化資産負債結構。

    之所以新城控股會選擇這一時機進入基金行列,與眼下融資渠道的一步步嚴控密不可分。随着一線城市動辄一宗地幾十億的土地出讓金,加上許多地塊出讓有了自持要求,項目的投資運營對于房企的資金要求也越發提高。

    作為類金融行業,資金成為了制約許多房企擴張的關鍵因素。對于新城控股而言,其希望做到的似乎不僅是打破這一“約束”,還要趁此機會進行“撿漏”。

    新城控股高級副總裁歐陽捷介紹說:“一線城市不好拿地,反過來意味着競争並不會十分激烈,這種時候更利于用較少的錢拿到不錯的項目。”

    在今年初的時候,新城控股提出今年的銷售目標是1800億元。而今年前8月,新城控股達成了1373億元的合同銷售金額。按此速度,超額完成年度銷售目標已成為大概率事件。

    由此,新城控股無疑将有更多資金去入手新項目,同時,正如北京不久後将一口氣推出66宗宅地一樣,時間逐漸來到年末,全國各地也将迎來最後一波推地潮,其中不乏機會。

    “要想得到發展,就要在機會來臨的時候有錢去争取。”

    尋找新融資途徑,讓專業的人來做

    對于為何會選擇歌斐,歐陽捷表示,新城控股與基金合作其實並不一定針對某一家企業。

    “對于企業而言,手中的錢自然是越多越好。”他介紹說,只要是有市場号召力和較強的資金管理能力的基金願意合作,新城控股都會抱以歡迎态度。

    對于自身能力與扮演角色,新城控股顯然有着明确的認識。

    在本次合作成立基金一事中,雙方明确了由更為專業的歌斐擔任基金管理人,同時也是基金的執行事務合夥人,負責基金的募集、備案、基金合夥事務的決策、執行等相關事項。

    正如合作協議中提到,新城控股與歌斐簽下的僅為全面開展基金合作的框架性文件,僅就共同設立基金的原則性條款進行約定。在公開資料中,所涉及到具體合作的細節也只有首個基金名為珠海歌斐雲展股權投資基金,並且募集規模目標不超過21.4億元。

    除此之外,對于下一步的資金投向等進一步基金操作細節,新城控股與歌斐均未給出明确回復,“雖然基金成立了,但資金何時到位,到位多少錢仍未确定”。

    雖然各種細節有待進一步敲定,但這對于新城控股而言有着與衆不同的意義。據歐陽捷透露,雖然新城控股的重心仍在二三線城市,但相關資金到位後,或許會對整個局面稍作調整,比如考慮在一線城市的布局。

    不僅是新城控股,在此之前的泰禾集團與控股股東合作成立産業並購基金、大悅城與專業基金機構成立的母基金等,許多房企也同樣走上了基金這條路,在尋找新融資途徑的同時,也引入更專業的人來為其打理相關業務。

    截至今年8月,新城控股發行債券及債務融資工具淨增118.58億元,占2017年末淨資産比例為45.64%;其他借款淨增17.37億元,占2017年末淨資産比例為6.69%。

    随着借款增加,新城控股需要做的不僅是根據已發行債券和其他債務的本息到期支付安排,合理調度資金以保證按期支付到期債務,更為重要的無疑是找到新的融資出路,疏通資金脈絡。

    與歌斐合立基金,便是為此向前邁出的一步。

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    撰文:陸欣    

    審校:徐耀輝



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