站在産業地産這個風口 億達中國是如何做的？

觀點地産網 随着行業風向轉變，産業地産已經成為房企轉型最熱門業态之一，若時間回到幾年前，還是無人問津的“醜小鴨”。

面對大量資本的涌入，産業地産競争日漸白熱化。作為産業地産領域的老兵，億達中國依然選擇埋頭苦幹。

1998年投資建設運營大連軟件園，從一個地方企業成長為全國專業的産業園區運營商，億達中國在産城融合這條路上走過了二十個春夏秋冬。

也許億達中國高級副總裁于大海的話道出了産業人的心聲：“做産業地産是需要耐得寂寞，經得起誘惑的。”

作為産業地産的拓荒者，億達中國的産業模式也一路從1.0版本升級到3.0時代。

最新報告顯示，億達中國已經在全國近二十個城市先後開發和運營了大連軟件園、大連生态科技創新城、武漢軟件新城、北京中關村壹号等30余個商務園項目。

從大連築基到全國布局

恰逢億達中國20周年，有幸走進美麗的大連，這里是億達中國起家的地方。

“寬闊的林蔭大道、美麗的綠色空間、林立的大學與科學院，龐大的軟件園區，看到大樓的招牌就知道一切。”這是《世界是平的》作者，對大連軟件園最準确的概括。

據随行的相關負責人向觀點地産新媒體介紹，位于大連市老城區西南，大連軟件園是中國首個“官助民辦”園區。一期占地3平方公里，随後沿着旅順南路軟件産業帶打造了10平方公里的大連軟件産業帶，帶動大連軟件信息服務業從無到有，目前整個軟件業産值超過1600億，占大連市GDP20%。

大連軟件園在1998年把握住了國際産業分工的趨勢，以日本市場為主發展服務外包，吸引了包括松下、索尼、日立等日本企業巨頭，帶動了整個大連軟件産業的興起。在進入21世紀之後，又将IBM、HP、甲骨文等歐美公司引入園區，開拓了歐美市場。

2014年在港交所挂牌上市是億達中國開啟全國布局的重要時間節點，上市之後，億達提出了輕重並舉、以輕帶重、以重促輕的發展策略，這是解決快速實現全國布局最好路徑。

正如億達中國董事局主席、行政總裁姜修文所言，億達已經開始走向全國，總部遷至上海便是彰顯這個決心的表現之一。

億達中國将2018年定調為實施全國戰略布局的戰略年，未來将與多家的專業型公司、産業以及資本型公司聯手合作。

事實上，僅2017年一年内，億達中國商務園運營管理服務業務就在哈爾濱、合肥、長沙、重慶、北京及天津等地新增13個項目。

截至2018年，億達商務園運營管理服務業務已布局4大區域，進駐近20個城市，運營30余個園區，運營産業面積逾800萬平方米。

不過，選擇在目前資金環境偏緊的情況下進行全國擴展也頗讓外界疑惑。姜修文在2018年業績會上回應表示，作為一家從1984年就開始發展的企業，億達錯過了很多機會，有很多遺憾，所以當市場機會再度出現時，億達不能再錯過了。

雖然目前環境偏緊，而且億達項目集中在大連，需要獲取更多的優勢資源前提就需要處理好手上的資源，通過合作方式增強流動性以獲取更多土地資源。

武漢軟件新城樣本

開啟全國布局，作為邁出大連的第一步，億達中國将目標鎖定在武漢。

如果說大連軟件園作為億達中國的首張名片，那麼與湖北大型國企湖北省聯投集團合作打造産城融合項目，武漢軟件新城無疑是全國布局的首只棋子。

然而，産業地産不同于傳統商業地産和住宅地産，沒有可復制性。每個城市實際情況和資源優勢、發展産業方向均不同，億達中國是否會水土不服？

武漢軟件新城總經理梁勇給出一個否定的答案，億達中國在武漢是有基礎的，2006年首次輕資産運營武漢光谷軟件園，為億達創造了布局武漢的機遇。在當地政府看來，億達“既然做成了一個園區，那就再做一座城”。

于是，2012年億達中國正式投資簽約武漢軟件新城，落下首個異地重資産項目。

武漢軟件新城項目用地3.4平方公里，總投資200億元，目前園區1、2、3期已經運營，4、5期預計年内啟動。截至目前，已入駐上百家信息技術和生物技術等方面的企業。

深耕大連産業地産的積累與經驗，不僅凝聚了大批粘性極高的客戶，更是億達中國産業地産異地擴張的基礎和信心。

梁勇舉了個例子：“比如IBM，作為大連軟件園的最大客戶，當我們為武漢軟件新城招商時，它正好有布局武漢的需求，因此也一起落地在武漢。”

在梁勇看來，在産業招商中，政府招商和企業招商可以獲得很好的互補，政府具備提供政策、土地等方面的優勢，而企業在産業服務方面的能力更勝一籌。

“作為園區運營管理企業，無論我們是否存在，武漢發展的車輪都要前進，只是有了我們，可能會更快一些。”也許，這就是億達中國二十年堅持做産業地産的意義。

從園區運營商到産業合夥人

傳統開發商轉型産業地産的主要目的，還是為了敲開“地産”之門。在億達人的眼中，這樣的做法並不是真正意義上的産業地産。

業内有很多關于産業和地産的關繫的讨論，但産業地産並不能滿足開發商所需的快速回籠資金需求，因此能沉下心把這件事做好的企業並不多。

有人說，億達是典型的從産業地産開發商轉向園區綜合運營服務商的範本。

這是原來固有的思維，我們或許要用新的眼光來看待億達——經過近幾年的探索和實踐，億達已由産業園區運營商升級為産業合夥人。

從發展軌迹看，大連軟件園發展成為一座城，是被動式、漸進式的發展。而大連生态科技創新城和武漢軟件新城，都是從城到園到樓，有了整體規劃，逐一落實。

億達中國高級副總裁于大海在博鰲房地産論壇發表演講時就表示，要想在一個城市里打造好一個園區，尋找一個好的方向，從項目本身的特性偏移到相對市場的競争優勢，發展到帶給客戶潛在的價值，就要成為客戶在中國發展的合夥人。

他以IBM為案例分析道：IBM帶來了它的合作夥伴，合作夥伴帶來了競争對手，競争對手又帶來了它的合作夥伴和對手，這樣一個完整的生态圈是依靠龍頭性的代表性企業進駐打造的。

而升級到3.0版本的億達，是線上線下結合的智慧平台，已經可以幫助政府從園區的定位到招商都實現精準服務，可以幫助企業快速成長，從生存需求到成長需求，提供全方位的服務。

然而，産業園具有明顯的區域屬性，並不具備復制性。億達在進行全國擴張的過程中，輕資産的布局是至關重要的一步。

對于輕資産業務，億達算的是一個總賬，不計較一時得失，既在面向未來的業務轉型上占得先機，也為更大範圍的資源獲取提供端口。

世界在變，行業在變，堅持了做産業地産二十年的億達想對你說：“産業地産，我們是認真的。”