原報道丨融創的家底

觀點指數  近兩年業績大幅增長之後，融創在今年上半年相對放緩了節奏。期間，它實現了1915.3億的合同銷售額，增速從去年的140%放緩至76%。業績會上，管理層也不斷釋放公司“多看少動、控制投資節奏與規模、降杆杠”的信号。

孫宏斌之所以會在視“規模”為生命線的房企群體中，表現出謹慎與淡定的一面，除了調控因素的驅使外，已售未結轉的資源、可售貨值、土儲已成為他心中的“籌碼”。除此之外，主動降低負債比率以實現風險管控。

而由于收並購的“本色”以及合作項目的增多，融創的合、聯營公司數量也不斷增多；它們的存在，體現在融創許多的财務指標中，貫穿着融創整個發展的鍊條。

營收結轉“潛行”

銷售與結轉之間，是存在着時間間隔的。孫宏斌在業績會上也坦言，地産公司的業績情況要到明年、後年的時候才顯現，因為那時候結轉的很多都是今年銷售的項目，和現在相比，會有非常大的差别。

因此，已售未結轉的資源給予了房企自由發揮的空間。市場人士對觀點指數表示，房企通常從中把控結轉收入的時間點，從而保持财務報表營業收入較為靓麗的增長曲線；于是，這些資源成為了房企的“家底”的一部分。

年初，融創執行董事兼行政總裁汪孟德曾表示，2017年底公司已售未結轉的貨值已經有3500億元。而随着銷售規模的增長，該項數據将會逐步增大。

銷售額通過結轉而形成營收，關于融創的結轉步調，從營業收入與同期銷售額的比例中，或許也可以窺探一二。從數據來看，融創近年來該比例未超過40%，其中2017年更是達到18%的低值，今年上半年略上升至24%。

數據來源：企業年報、觀點指數整理

近兩年在融創銷售增速動辄達到一點幾倍的情況下，相對較低的營收銷售比體現了它結轉的“節制”。

收並購與（合）聯營底色

截至中報發布日，融創新增土地儲備約2,920萬平方米，權益土地儲備約1,545萬平方米；包括舊改等協議狀态的土地，它的土地儲備共計約2.31億平方米，總貨值約人民币3.29萬億元，下半年的可售資源為4912億元。

有了一繫列已售未結轉資源、土儲、貨值的支撐，融創頻頻發聲：減少在公開市場拿地、嚴格控制土地獲取的節奏和規模、提高投資標準……公司秘書兼副總裁高曦在介紹業績的時候，甚至用了“多看少動”一詞，去形容融創接下來的發展姿态。

今年以來融創在招拍挂市場偶現身影，零零散散地摘得一些地塊，其中最大的動作，當屬它于6月份以58.17億攬下濟南萬達城二期13宗用地，這是融創收購萬達文旅項目後的又一個進展。

孫宏斌把並購萬達當成是一個得意之作，據他在業績會上的介紹，融創目前已經開業了西雙版納、哈爾濱、南昌、合肥、青島5個萬達城，明年無錫、廣州、昆明的項目也将開業。

觀點指數查閱獲悉，萬達項目資産中，可售面積為5,006萬平米，占比約84%；可售部分中住宅産品配比約82%；項目中交易溢價後未結轉可售物業部分的樓面地價為2,600元/平米，預計能給融創帶來一定的利潤。

顯然，收並購已成為融創跑馬圈地的主要方式，但由于在此過程中合作項目的增加，其（合）聯營公司的數量也有所上升。僅以它旗下的融創房地産集團有限公司（以下簡稱“融創房地産”）為例，截至今年第一季度末，融創房地産就已有228家合營企業和29家聯營企業。

正是由于與合聯營企業之間存在較多的經營性資金往來，融創房地産的應收款余額占比較大；而關聯方往來款占經營活動現金流入的比例也不小。

數據顯示，融創房地産2015年至2017年收到關聯方公司往來款項分别為241.24億元、534.61億元及1059.57億元，分别占經營性現金流入比例為71.12%、60.31%及49.10%。

這麼大的比例，融創房地産的經營性現金流入情況，将很大程度上決定于關聯方經營情況的好壞。這種情況上升到集團層面，也是如此。

但或許考慮到合聯營公司合作開發、實現共赢的優勢，孫宏斌對它們還是有所偏愛的；融創曾明确表示，與合聯營公司合作項目仍是公司下一步一個比較重要的方向。而它似乎也在加大投資（合）聯營公司的過程中，取得了收益的增長。

中報顯示，截至今年6月30日，融創确認對合營、聯營公司的投資總額為621.23億元，比去年年底增長了5.99%；上半年，融創應占合營、聯營公司溢利，以及收購合營、聯營公司收益合計11.12億元，相比于去年的1.77億虧損，有了明顯改善。

負債因素

關于負債，孫宏斌在回應並購萬達資産中如是表述：“因為我們去年並購萬達花了四五百億的現金，我們有上千億的錢花在這里面，如果沒有這一塊，我們的負債率會大幅下降。”

觀點指數查閱獲悉，2017年融創投資活動的現金流出淨額為1201.69億元，比上年344.79億元的額度大增了2.49倍；孫宏斌的言外之意，是融創此前的對外投資提升了公司的負債率。

于是，融創逐漸表現出謹慎的一面，一直在強調“安全”與“去杠杆”，重視風險管理。

從數據上看，融創确實顯示出了降負債的成效。于上半年末，融創的債務淨額與資産總額比率為18.3%，較去年末的19.7%有所下降；資本負債比率為65.8%，較去年末的66.9%也有所下降；此外，有息負債余額減少約人民币95億元，淨有息負債率下降約9.5個百分點。

孫宏斌用了“銷債比”來說明融創安全性。

現在的銷債比是1.5到2，只要銷債比大于1，都是安全的，因為你借100億，分三年還，每年還二三十億肯定還得了，所以現在大家不擔心我們這一塊。”