解局 | 重組昆明最大商貿城與俊發商業存量突圍

觀點地産網 位于昆明主城、呈貢新城和空港新區三大核心區中心區域的中豪螺蛳灣國際商貿城，換了個名字。

9月16日，俊發集團攜手奧斯迪實業在昆明舉行新聞發布會，正式宣布中豪螺蛳灣國際商貿城更名俊發·新螺蛳灣國際商貿城。

從外牆來看，這個從2008年便已正式啟動的國際商貿城在長達十年的歲月變遷中早已不復往日光鮮，而略感壓抑的傳統批發小商鋪格局，與當前越來越講究舒适感、體驗感的購物中心相比，也頗有格格不入的感覺。

不過，在俊發接盤並正式将其改名之後，這個“西南最大的批發市場”或許會迎來不一樣的未來。

據負責該項目的昆明俊奧商業有限公司總經理王振宇介紹道，未來拟将其改造成集商品批發、體驗式購物、電子商務、星級酒店、文創零售、會展發布、餐飲娛樂于一體的現代商貿綜合體。

螺蛳灣商貿城十年重生

螺蛳灣國際商貿城是昆明市2008年招商引資重點項目，自啟動後，被規劃為規模超過義烏國際商貿城的巨艦型現代商業綜合體。

然而，這個承載着光芒的項目開發過程並不順利。2014年，開發商中豪集團由于資金鍊斷裂、違規預售等原因，旗下多個項目出現停工並引發維權，整個螺蛳灣片區的開發也停滞不前。

随後，中豪集團也在嘗試進行債務重組，但終因高額的欠款以及諸多遺留問題而無疾而終。按照俊發的披露，彼時中豪集團在21家金融機構貸款本金達175億元，由于不能正常支付利息，導致欠息、罰息、違約金高達26億元，金融機構總負債合計200多億元。

直至2017年下半年，俊發集團攜手奧斯迪實業共同成立昆明俊奧商業有限公司，與中豪原所有股東達成一致，簽訂了重組協議，啟動中豪集團重組工作。其中，昆明俊奧商業有限公司的股權分布中，俊發和奧斯迪實業持股分别為51%、49%。

此後，俊發逐步解決中豪集團的債務問題，接手了中豪集團原開發的中望城、中豪優活城、中豪郡朗花園等項目，而新螺蛳灣國際商貿城項目也由此被俊發拿下。

按照昆明俊奧商業有限公司總經理王振宇的說法，該項目将會進行逐步的調整，未來将改造成為輻射南亞、東南亞，覆蓋西南，集商品批發、體驗式購物、電子商務、星級酒店、文創零售、會展發布、餐飲娛樂于一體的現代商貿綜合體。

據觀點地産新媒體了解，目前俊發新螺蛳灣國際商貿城仍以小商品批發業态為主，不過有不少高層商鋪已經開始轉向零售業态。俊發表示，計劃分步驟将現有螺蛳灣傳統批發市場調整為現代商貿綜合體，以适應新零售模式為發展核心的未來市場方向。

調整業态之外，俊發還将目光瞄向了線上購物，将圍繞螺蛳灣商貿城構建“互聯網+商業貿易”全新復合型商業模式，計劃先期投入1億元，将各商戶的商品推廣到互聯網平台。

俊發布局昆明存量商業

以傳統住宅開發為基礎的俊發，目前商業項目主要分為四條産品線，包括購物中心、社區街區商業、特殊及地標項目和文旅及特色小鎮，分别對應的代表項目為俊發城、盛唐金街、春之眼以及海東運動主題公園。

按照俊發方面的說法，涉足商業地産是從2009年俊發中心的自主招商運營開始，随後采用整體租賃的方式，在金色俊園建起了得勝家居廣場，並以聯營的方式開了金格百貨時光店。

不過在外界看來，這家西南房企真正發力商業地産應該是在2013年。當年9月，俊發拿下東風廣場原工人文化宮地塊，並于同年11月舉行開工儀式，“春之眼”項目正式落地。

據了解，該項目最初規劃建有一棟456米的商務樓，刷新了“昆明第一高樓”的記錄，但在2016年3月，春之眼規劃進行了調整，高度由原先的456米調整為407米，不過即便高度有所下調，建成後的春之眼仍是昆明第一高樓。

調整後的規劃顯示，除了建成一棟高達407米的主塔外，項目還包括一棟308米的副塔和8層裙樓，是一個涵蓋國際頂級寫字樓、酒店、高端商業、公寓、購物、居住、觀光等業态的超高超大型城市綜合體項目，總建築面積約60萬平方米，其中商業購物建築面積約16萬平方米，部分商業預計在2019年底先期開業。

除此以外，業内人士告訴觀點地産新媒體，目前俊發已開業或在建的商業項目就有濱江.俊發廣場、金尚.俊發廣場及多個社區商業，同時還有風華商業街區型商業、東福商業廣場，以及俊發城、俊發盛唐城等大型城市綜合體商業項目。

最新更名成功的俊發新螺蛳灣國際商貿城無疑也是這家西南房企的重磅項目，在其看來，作為西南最大的批發市場，改造完成後的商貿城不僅會成為“昆明重要的商業名片”，也将成為“面向南亞、東南亞，走向世界的重要門戶”。

然而，躊躇滿志的同時，俊發也不得不直面昆明商業地産過剩的局面。

觀點地産新媒體了解到，自2008年起，昆明商業地産迎來了井噴期。資料顯示，2008年起昆明開工建設商業綜合體項目約10個；2013年，昆明在建或正在報批的城市綜合體項目達到了40多個；到了2014年下半年，昆明商業地産更是迎來集中爆發，包括西山萬達廣場、公園1903、保利六合、紅星愛琴海購物公園、濱江俊發廣場、七彩雲南花之城等多個購物中心集中開業。

增長還在繼續，銳理數據《2018年上半年昆明樓市研究報告》調查顯示，2018年上半年昆明商業地産新增26.97萬平方米，成交29.65萬平方米，存量550萬平方米，按照月均去化5萬方，消化時間至少需9年。

供過于求的市場存量，以及由此帶來的高空置率和項目同質化，給昆明的商業地産造成了一定的壓力。在此背景下，政府也開始對一些片區進行規劃調整，加大住宅用地的供應，以減緩商業地産的增長。

在這一波規劃調整中，俊發也因此受益。8月份，昆明規劃局發布了官渡區塔密片區三舊連片開發改造項目相關區域控制性詳細規劃調整。其中，俊發新螺蛳灣國際商貿城所在的項目原先規劃主要以商業用地為主，規劃調整後，原先的兩宗商業用地調整為一宗住宅用地，居住地塊用地面積9.15萬平方米。

業内人士認為，随着此次地塊調規，俊發新螺蛳灣國際商貿城的商業部分開發或許就到此止步，剩余的地塊會以住宅開發為主，“這将為新螺蛳灣片區帶來極大的人流量，非常有利于商業項目盤活以及運營”。

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