從高度到溫度，祥雲賦開啟中央别墅區 “湖”的時代

在北京罕見的祥雲晚霞之下，中央别墅區稀缺物種“祥雲賦”正式發布。

9月18日，“湖映祥雲賦天下——祥雲賦2018全球發布盛典”在北京北湖玖号會所舉辦，中經聯盟輪值主席孔鵬，恒基北京城市總經理、北方拓展部總經理邱莉琴，旭輝北京區域事業部常務副總經理宗鳴，中糧置地北京公司常務副總經理孫天立，中糧置地北京公司副總經理、祥雲賦項目總經理客立宏等一並出席，共同啟動祥雲賦項目。

自地塊出讓至今，祥雲賦在北京限價房時代一直備受矚目：項目位于北京最成熟的别墅居住IP——中央别墅區，並且緊鄰羅馬湖這一核心資源。在這個有着26年歷史的傳統富人居住區、二手房多以四五千萬起的北京知名别墅群落中，祥雲賦卻以預計500萬起的建面約90平米三居和1500萬起的臨湖合院産品橫空出世，給近年來鮮有新盤的中央别墅區注入新鮮血液。

“祥雲賦是一個不用忽悠預期的項目，中央别墅區是用腳投票選出的高端國際化聚集區。”孔鵬在現場主題發言中，多次提到“超級禀賦”一詞。

祥雲賦是“一塊被限價房限制但超級禀賦的土地”，無論是中央别墅區的黃金地段、26年沉澱的高端成熟配套、羅馬湖稀缺水景資源，還是背後中糧、旭輝、天恒、恒基四大高端産品品牌的營造基因，都決定了祥雲賦“被限制的是價格、未被限制的是價值”的“高品低價”的核心優勢。

正是如此，祥雲賦的面世，注定将重新定義並開啟中央别墅區的下半場，讓更多人享有此前少數人擁有的北京最佳别墅居住區資源，讓中央别墅區從有高度到有溫度。同時，無論是建面約90平米三居還是臨湖合院産品，祥雲賦都更加注重居住功能的人性化，在同類産品上也重新定義了人居空間。

一塊不用忽悠預期的土地

祥雲賦發布會現場，一條“時光隧道”屹立在入口和會場之間，所有參會人員進場穿梭于這條時空長廊，感受自1992年到2018年中央别墅區的歷史點滴。

26年的發展沉澱，讓祥雲賦成為“一塊不用忽悠預期的土地”。孔鵬也表示，祥雲賦是自己從業二十年來看到的“特殊項目”，因為在北京高速城市化進程當中，大多新盤都是靠講預期兜售未來，購房者入住多年才能享受真正的成熟配套，“如今突然有一個項目實實在在就在眼前，很有意思。”

“時光隧道”第一組數字“1992”，點出了中央别墅區的起源：那一年，鄧小平南巡講話，北京市政府赴港招商，北京外銷别墅001号項目麗京花園落址于此。第二年，北京第一座國際學校“京西學校”成立，此後随着高速通路入駐、高爾夫和馬術館建立、荣祥廣場和祥雲小鎮等商場落座，中央别墅區逐漸發展為北京最成熟的高端國際社區。

迄今為止，中央别墅區共計開發了20多個别墅項目，北京70%的國際學校坐落于此，還有5所優質公立學校、7家國内外醫院、8大商業購物中心、4大藝術生活館、6大馬術俱樂部，16座高爾夫球場……特别是祥雲賦緊鄰的20萬平米體量的商業綜合體祥雲小鎮，以“國際化、高品質、慢生活”的體驗定位，逐漸成為一個全新的商圈坐標和打卡聖地。

“我在這個區域生活了大概四五年，這是北京唯一用腳投票選出的高端國際化聚集區。”作為中央别墅區的老業主、同時也是清華大學建築學院畢業的孔鵬表示，城市規劃中常常出現規劃與實際脫節的現象，但中央别墅區卻是自然形成而非行政規劃的。

因為位處機場和CBD的黃金地段交界處，又包含溫榆河生态自然資源，這里最初成為外國人“票選”的最佳别墅區。随着人群的聚集，國際配套不斷跟進，最終形成北京最大的高端國際化聚集區。數據統計，目前整個中央别墅區後沙峪核心區域常住人口2萬多，有1萬多外籍人士登記在冊。正如發布會現場的情景劇展示：早晨的手工咖啡，下午的國際化品牌購物、美術館和高爾夫娛樂，晚上的進口精釀啤酒聚會，都在展示着這里的高端國際生活氛圍。

中央别墅區内形成巨大的人群圈層效應和配套聚集效應，也不斷帶動全北京城内的高端人群涌入，使之成為入住率最高的别墅區，二手房市場及租賃市場的高活躍度便是最大的印證。據諸葛找房數據研究中心統計顯示，2018年7月北京市平均租金約90元/平米/月，而中央别墅區達到130元/平米/月，比肩北四環。

正是這種“高高在上”的國際圈層和别墅價格定位，加上多年來鮮有新盤供應，中央别墅區一直被認為是高不可攀的“高端富人區”。祥雲賦的出現則打破了這一局面，最新推出的建面約90平米三居和臨湖合院的産品形态及總價門檻，讓更多精英階層也能夠入住並擁有這片區域資源。

“高端是一種生活态度、富有是一種人生境界。”孔鵬如是講述自己對高端和富有的定義。

一方面是經濟增長和消費升級，更多追求高品質生活的精英階層涌現，另一方面是國家調控和限價政策，将居住資源均等化，祥雲賦正是在這個時代背景應運而生——在北京頂級的高端居住區打造一個更普世的人居産品。從少數到多數，從高度到溫度，祥雲賦正在重新定中央别墅區。

最懂生活的臨湖空間

除了祥雲晚霞、時光隧道的别致設計，祥雲賦發布會還以“祥雲賦”号小船模型做為邀請函，寓意湖畔生活——祥雲賦緊鄰羅馬湖畔，是中央别墅區過去未被開發的核心自然資源。

“一池碧水，不僅僅是景觀。”在孔鵬看來，羅馬湖資源在北京這樣一個缺水的城市有着多重意義：一是營造健康的生活小環境，大面積的水域和綠化覆蓋為周邊提供高出市區數倍的負氧離子，改變着溫度、濕度、含氧量等環境標準；二是提升精神生活，“在湖邊跑步散步，在湖邊看藝術館，在湖邊吃烤串。臨湖而坐，是對自我的犒賞，也是對生活的最好禮贊。”

羅馬湖這塊核心自然資源也被政府重視，2018年将投入9822萬元進行羅馬湖濕地公園改造，包括水源淨化工程、湖底清淤工程、生态湖岸工程等9項治理工程，未來将建成4大觀景平台、3大親水平台、115個免費車位，形成西湖2000平米生态浮島和東湖50000平米水下森林。

為了不辜負這些先天資源禀賦價值，祥雲賦開發團隊在最大化發掘地脈資源優勢的基礎上，于産品端更加注重使用功能和生活空間的營造。

旭輝集團北京事業部銷售總監常天旗在發布會上回顧了産品設計過程，祥雲賦從人的角度出發，在空間中加入時間的維度考量，通過分析人在不同空間中的居住熱力圖，重新優化空間布局，在寸土寸金的中央别墅區，打造一個用空間滿足真實人居需求的産品。

基于空間熱力圖，祥雲賦的90平米戶型最大程度考慮面寬，以3.8米起居面寬和3.6米卧室面寬，做到了目前市場上同類産品的面寬極致，同時通過兩個“交通盒”的布置減少室内動線帶來的空間浪費。甚至基于熱力圖調研，祥雲賦打造了市場上三居産品鮮有的生活陽台，照顧住戶真實需求。

而在祥雲賦另一重要産品類型——合院産品上，開發團隊擁有更大空間去思考人本需求。

“人才是住宅的本體，居者是家人也是獨立的個人。”常天旗說。正是如此，祥雲賦合院産品營造了一種既重視交流空間又重視隐私生活的空間：以足夠大的開場公共空間，讓一家人可以享受晚餐後的歡聚時光；同時每一個房間做成套房，每一層都留有個性化空間，可以作為老人的書房、女主人的化妝台、小孩的遊戲室。

占據中央别墅區和羅馬湖的天賦資源，具備四大品牌開發商的産品營造基因，祥雲賦以更低的門檻姿态和更高的産品設計理念，不僅在重新定義中央别墅區，也在重新定義北京限價房市場，成為在地段價值、産品品質、價格門檻三個維度最為均衡的稀缺物種。

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