中小房企紮堆港交所 德信中國招股書透露了什麼？

觀點地産網 “不是在上市，就是在上市的路上”，當融資困難成為整個行業的困境，越來越多的中小房企不約而同地選擇了赴港上市。

9月18日，德信中國控股有限公司向聯交所主闆遞交上市申請，這也是杭州最新一家奔赴資本市場的房企。

資料顯示，德信地産由董事長胡一平于1995年9月1日在杭州創立，目前已形成“一體兩翼”的業務架構，以住宅開發為主，以社區商業、産業小鎮為翼，大力發展長租公寓，涉足健康養老産業。

與濱江類似，德信是家典型的浙繫區域房企，成立23年來一直深耕浙江及長江三角洲區域。

招股書顯示，截至2018年6月30日，就權益占比而言，德信中國的土地總儲備達636.264萬平方米，其中545.451萬平方米位于浙江省。

具體而言，在101個處于不同開發階段的物業項目中，有24個位于杭州、26個位于溫州、17個位于湖州、5個位于台州、5個位于舟山、5個位于衢州、4個位于甯波、4個位于金華、4個位于徐州及2個位于南京，另有其他項目位于麗水、常州、合肥、上饒和九江。

雖然區域深耕令企業發展具有局限性，但從業績表現而言，過去三年，德信仍取得不錯的表現。

數據顯示，2015年-2017年，德信分别實現銷售75億、150億及270億。另據行業報告，2014年至2017年，公司的復合年增長率及2016年至2017年的同比增長率分别為56%和69%，于浙江派繫房地産開發企業中均位列第三。

此外，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，德信中國實現收入分别約為56.95億元、69.80億元、65.54億元及24.71億元；毛利分别為5.92億元、9.08億元、15.33億元及8.25億元；淨利潤分别為6465.9萬元、5.13億元、8.39億元及4.63億元。

财務表現上，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，毛利率分别為10.4%、13.0%、23.4%及33.4%；淨利率分别為1.1%、7.4%、12.8%、18.7%；股本回報率分别為5.4%、33.4%、38.4%、30.4%。

事實上，随着國内房地産行業競争加劇，不斷擴大規模是中小房企為自己争取話語權的唯一方式，随之而來的則是資金壓力逐漸加劇。

觀點地産新媒體留意到，截至2015年、2016年及2017年12月31日、2018年6月30日，德信中國的淨資産負債比率分别為278.7%、435.2%、275.7%、192.6%。

尤其在有息債務結構上，公司面臨的短期内償債壓力較大。

數據顯示，截至2018年6月30日，德信中國合計需償還的有息付款為112.11億元，其中，一年内償還金額54.28億、第二年償還40.56億、二到五年内償還15.89億、五年以上償還則為1.37億。

另一方面，傳統融資渠道的收緊，更令房企融資環境雪上加霜。從去年底至今，銀行貸款、公司債、房地産信托、私募資管、股權融資等均受到嚴格監管。

于招股書中，德信便表示，由于近兩年國家政策的調整，公司計劃進駐的主要城市快速發展導致土地成本增加，可能沒有足夠的财力撥付未來獲取土地與物業開發所需資金。

在此情況下，赴港上市幾乎成為中小房企為數不多的選擇之一。

據觀點地産新媒體不完全統計，2018年以來，除德信外，還有包括正荣地産、弘陽地産、萬創國際、大發地産、美的置業、萬城控股、河南許昌的恒達集團、銀城國際也先後在港交所遞交上市申請。

其中，正荣和弘陽已成功上市，分别募集資金約38億和17億港币。