港中大商學院：文化背景如何影響中國移民海外物業投資決定

我們身處的世界日趨全球化，聯繫愈來愈緊密，移民海外以尋求更理想的發展機會日益普遍。然而，選擇移居外國的人會否舍棄故有文化身分，以便徹底融入新移居地的文化呢？還是極力保留原有的文化特質，在新移居地與"同聲同氣"的"自己人"聚居，繼續互相扶持？

香港中文大學（港中大）商學院酒店及旅遊管理學院及金融學繫聯席助理教授胡荣與澳大利亞悉尼科技大學的李世基博士攜手進行的研究發現，結果是後者。研究結果顯示，悉尼新移民在置業時，較大機會選擇與原居地文化相近的群體之聚居地，而且更願意為此而付出較高昂價錢。

在這些新移民之中，來自東亞地區的移民最大機會選擇接近其原居地文化的地點居住，並願意為此付出較高樓價置業，情況尤以華人為甚。''

胡教授表示："我們的研究發現，個人的文化背景的确是影響樓價的重要因素之一。"

胡教授指出，全球化促進多個社會融合，並為數百萬人帶來了新機遇。因此，悉尼、倫敦、洛杉矶和多倫多等多元文化居民匯聚的超級大都會正在成為新的常态，但我們仍然不太了解新移民與其原生國文化的互動如何影響其個人及财務決策，尤其是在物業市場的投資。

有見及此，胡教授和李博士希望藉題為《同中求異還是去異求同？文化背景如何影響移民物業投資決定》的論文探讨物業投資者的文化背景及與鄰近群體之間的文化差距，如何影響置業決定（在地點及樓價方面）。

在這篇論文中，"大熔爐"比喻不同宗教派别、民族和族群融合為一個獨特的群體；而"族群混處"則指不同的種族群體並不同化，而是各自保留本身獨立身分共存，就如像沙律中混合各式各樣的食材一樣。"

胡教授表示："在一個具有多元文化的城市中，我們希望了解究竟'大熔爐'理論是主流，還是'族群混處'才真正反映實況？換句話說，究竟不同的新移民群體是融合為一，還是各自保留文化獨特性呢？"

文化距離敏感度

一如所料，研究發現文化距離對物業投資者的地點選擇及交易價格有莫大影響。

具體來說，置業人士較有可能選擇的物業，其座落地區擁有與其家鄉更接近的文化，而且更願意付出較高價錢于文化距離較小的地點購入物業。

換句話說，文化距離與物業價格成反比關繫。買家與鄰近群體之間的文化距離愈大，交易價格便會愈低。

根據研究，置業人士與地區之間的文化距離減少一個單位（大約等如範例之中一般澳大利亞人與一般中國買家之間的文化距離），樓價便會上升1.1%，即是7,382澳元。

亞洲人鐘情家鄉文化

更有趣的是，是次研究發現了出身于不同族群的物業投資者對家鄉文化的熱愛程度亦有所不同。

胡教授指出："與歐洲及澳大利亞買家比較，來自亞洲的投資者更熱愛其家鄉文化，當中尤以華人為甚，也最有可能為了更靠近中國文化群體而付出更高昂的價錢置業。"

研究亦發現，若亞洲物業投資者與鄰近群體之間的文化距離減少一個單位，所購置物業的價錢便會相應增加約2%至4%；但對于歐洲物業投資者來說，這個效應只會令物業價格上升1.3%。

究竟原因何在？胡教授解釋，來自中國、印度、馬來西亞、菲律賓及越南等亞洲國家的人士通常在較近期移民澳大利亞，因此與其原居地國家的文化的感情也較深，或許會展示出對家鄉文化較強烈的感情。

然而，相對亞洲移民而言，歐洲人移居澳大利亞的歷史較長，而他們與澳大利亞之間的文化距離相對較小，因此更能夠适應本土澳大利亞社會，心繫家鄉之情亦較薄弱。

胡教授認為："與新近移民群體相比，已落地生根族群的文化距離敏感度或對家鄉文化的熱愛程度亦較弱。"

但值得注意的是，中國已成為近年澳大利亞新移民最主要來源地之一，而且近期有一波龐大的華人資金涌入澳大利亞物業市場，顯示華人買家對澳大利亞物業的胃口正迅速增大。

根據《紐約時報》的研究，自2010年以來，現時澳大利亞房地産市場内的華人投資至少翻了十倍；華人投資者已購入了悉尼市中心内逾半的新建住宅。

對政策制訂的意義

根據研究結果，置業者為了購入座落于與自身文化較接近地區的物業而甘願付出較高昂的價錢；胡教授相信這個效應對于社會多元化及城市規劃的政策制訂具有重大意義。

她表示，明白外來移民對維繫原生文化的内在渴望，是更透徹了解外來移民及本地社群的第一步。

她指出："認識和尊重不同族群對房地産投資的偏好，有助提高城市規劃的效率。"

胡教授總結："通過研究悉尼個别人士的置業投資決定，我們記錄了不同文化及族群自然地出現'物以類聚，人以群分'的情況。我們相信，在舊金山、多倫多或溫哥華等多元文化融匯的移民城市也可觀察到類似的現象。"