高增長房企美的置業正在敲開港交所大門

在地産行業，一個成為行業共識的觀點認為，是業績高增長在内的一繫列因素，推動公司的股價高漲。比如過去18月股價數倍增長的中國恒大，今年上半年的營業收入就同比增長59.8%，淨利潤同比增長129.3%。另一家股價高漲的公司是融創中國（HK1918），後者的股價也同樣在18個月時間完成了7.16元至25.7元的倍數暴漲，推動後者上漲的動力，也是業績。

日前有外媒報道稱，美的置業已通過港交所聆訊。這意味着，港股市場不久将迎來第三支有能力實現規模和盈利同步高增長的内房企。這家準上市公司就是日前通過港交所聆訊的美的置業。在公司上市前的3 年，年銷售規模復合增長速度由111億元增長至507億元，復合增速達到了64.75%。淨利潤由2015年的3.83億，增長至2017年底的18.93億，復合增速達到了70.34%。2018年的淨利潤更有大幅增長迹象，因為截至今年3月31日，公司的淨利潤已經達到6.79億元，而2017年的同期這個值為3.8億元。

近三年復合增長率遠超過行業前5

根據機構過去幾年的連續追蹤，銷售規模排名前20乃至前10位的開發商在復合增長率上，遠遠超過了30名，乃至50名以後的房企。按照這些機構的觀點，這是市場集中度越來越高的有力證明。3—5年以後，中國房地産行業可能只剩下50家，甚至只有30家房企。

因為這一觀點，無論是A股，還是港股的投資者，在選擇投資前10名以後的房地産上市公司時，更多關注規模增速。過去三年增長遠遠超過行業平均水平，甚至比頭部的TOP3增長更快的房企，成為很多基金管理公司點名調研的對象。

一份券商研究部門提供給和訊房産的名單顯示，美的置業、中梁、新力、祥生這些雖然暫時還沒有上市，但是去年銷售規模增長較快，也已經成為機構調研的重要對象。其中，美的置業114%的復合增速，是吸引機構密集調研的關鍵原因。

要知道，過去三年時間，行業頭部的碧桂園、恒大、萬科、融創、保利的復合增長率也分别只有57.8%、35.5%、26.54%、70.17%、26.13%。融創是五家中增長速度最快的，三年的復合增長速度也只有70.17%。如果美的置業等房企能持續保持較快的業績增速，那麼未來就有能力沖擊前20，乃至前10的座次，成為行業頭部公司。

復合增長率之高，不僅僅體現在銷售額，也體現為淨利潤。而過去兩年，利潤翻倍的行業“利潤王”恒大復合增長率為28.79%，而中型房企的“毛利之冠”，過往利潤增長領跑房地産企業20—50名的龍光地産，過去三年的淨利潤復合增長速度則為52.7%，而美的置業則以70.34%的數字遙遙領先。

機構垂涎：被會計制度扭曲了基本面的優質股

如果說美的置業的增長速度，讓機構投資者看到了其成長為行業頭部企業的潛力；行業居前的淨資産收益率，更為機構投資者垂涎。

在最近三年，美的置業的淨資産收益率分别達到30.6%、44.4%、18.8%，這個數據在行業屬于靠前的。

恒大最近三年的淨資産收益率分别是21.14%、11.52%和20.58%，碧桂園的淨資産收益率分别是15.21%、17.01% 和31.82%。萬科的淨資産收益率也只有20%左右。素來以毛利偏高聞名的中國海外，最近三年的淨資産收益率也每年只有16%左右。

但美的置業最近三年的淨資産收益率卻平均可以超過20%。而且去年的淨資産收益率18.8%，也是因為股東為了實現上市重組，在年末大量追加60多億元的股本投入，才攤薄了收益率。如果按照原來的賬面權益，公司去年的淨資産收益率也應該超過30%。

除了淨資産收益率水平遠遠高于同業，内行的地産分析師還看到了現有會計制度，高估了美的置業的運營風險，可能造成公司價值的被低估。

按照現行會計準則，預售商品房由于沒有交房，所以銷售收入一直被列入為負債，而不是資産。但是，由于商品房交房違約風險很低，這些預售款大部分情況下，都會被确認為收入。所以，從今年開始，很多券商在統計資産負債率時，就會把預售款扣除，來評估開發商的真實負債水平。

按照美的置業招股說明書所顯示的，截止今年3月31日的财務數據進行測算，目前美的置業扣除預售款後的資産負債率只有55.4%，比旭輝、泰禾、恒大等地産商的負債率都低，和新城、碧桂園、陽光城、萬科等負債率偏低的企業接近。

然而，根據招股說明書已公布數據，資産負債率卻達到89%，在行業中屬于中高的水平。如此一來，美的置業可能會因為現行會計制度的扭曲，被暫時遮蔽靓麗的業績，産生一定的價值低估。

那些善于慧眼識寶的機構投資人，卻有能力将财務數據掩蓋的優秀基本面，充分挖掘出來，等到公司業績孔雀開屏的那一天。