解局 | 貝殼新房與新中産置業“風向”

觀點地産網 生于80年代、“新中産”一代的小A最近總感覺，離了電腦和手機似乎都無法工作和生活了，小到吃飯、打車、購物，大到在家庭資産中占比最大的房子……在中國，衣食住行哪一樣是不能通過互聯網解決的？宅在家里，抱着手機，動動手指通過VR看房，就把房定了。

很顯然，這不僅僅是小A的生活，這還是無數個80後、90後以及更年輕一代的生活寫照。随着技術和數據在房産領域更成熟的應用，創新的看房方式、購房習慣正在形成。

貝殼找房旗下的貝殼新房99找房節（9月9日-23日）開啟以來，一繫列數據足以證明這一點。

與此同時，貝殼新房正在引領新房電商平台的新一輪變革，正如新城控股高級副總裁歐陽捷在近日發表的一篇文章中感懷的那樣，社會已是“高周轉”，我們再也回不到馬車時代了。

新一線置業風向

一線城市一直是樓市熱島，但在限購政策下，不少購房需求外溢到了一線周邊和二線城市，加之新一線城市的人才引進政策，越來越多像小A一樣的年輕人置業需求開始向新一線外溢。

如今，傳統的金九銀十正式拉開序幕，開發商們無不緊鑼密鼓地抓住推盤節奏。有分析人士就指出，“根據上一輪調控經驗來看，這些被壓抑的購房需求将逐步釋放，加之城鎮化進程仍未到頂，預計商品房銷售在中期内仍将維持比較高的數字。”

針對一二線潛在的大量購房需求，貝殼新房在2018年9月9日-9月23日期間推出的“99找房節”，聚焦北京、上海、廣州、深圳、濟南、沈陽、重慶等27個重點城市，參與活動的新房樓盤就多達600多個。

今年的“99找房節”雖未收官，但其統計的一繫列數據已顯示出今年的置業方向。成都、重慶、武漢等更多“新一線”城市已占領熱門置業城市排行榜。

99找房節置業熱度城市排行榜（top6）

來源：貝殼新房99找房節數據

從上圖不難看出，排在前列的多為中西部地區城市。有業内人士就分析，備受關注的二線城市中，鄭州、重慶、長沙、成都、武漢均為熱點城市，這些城市紛紛出台“引才政策”，吸引了大量人口流入，激發潛在購房需求。

受此影響，今年一二季度，銷售前50的房企，新增項目也多集中在二線城市，占比近70%。

或許可以預見，在開發商們的大力推盤和優惠手段下，金九的成色估計不差。據悉，參與99找房節的樓盤釋放了多重購房優惠，包括提供折扣房源、購房立減、特價房源、首平米一元購、買房津貼券等，最高節省房款可達154萬元。

雖然活動同時涉及一線與二線，但兩者的購房結構區别明顯。99找房節數據顯示，在熱門置業城市中，北京的新房成交以改善型需求為主，其他城市的成交面積則以剛需小戶型為主。

熱門置業城市新房成交面積比較

來源：貝殼新房99找房節數據

究其原因，依然和一線限購及二線的人才政策分不開。

在北京已有住房的“中産們”自不會輕易放棄一線城市的居民資格，而是靜待置換改善型住房的機會。而對于首次置業的“新中産”小A們，在一線城市購置幾百萬甚至上千萬元的房産仍然壓力山大，推人才新政的二線無疑成為了他們落戶置業的熱門之選。

據99找房節數據，剛需用戶最為關注的是房價、首付及貸款、優惠政策，其次是戶型，最後才是位置及生活配套、區域規劃等。而改善用戶最關注的則多為位置及價格，其次是周邊客流和商業配套，最後是區域價值及升值潛力。

新中産移步新房電商平台

一個有意思的現象是，雖然現在購房年齡在逐漸年輕化，但主要的購房生力軍無疑還是30歲左右的“新中産”人群。

有分析将中國“新中産”歸納出了幾大特征：年輕，80、90後為主力軍，25-40歲的人群占比高達61.4%；教育背景良好，本科以上學歷占比59.7%；多居于國内一二線城市，年收入在10萬元以上；追求有品質、有态度的生活。據統計，新中産階級群體目前人數已經超過2億。

很顯然，年輕、高學歷、高收入是他們的共同特點，還有一點，他們也是中國最先普遍接觸與學習電腦、互聯網、移動信息技術的一群人，加之國内電子支付的高速發展，使他們對網絡的使用和依賴已延伸到衣食住行每一處。

所以，從租房到購房，他們更傾向通過電商平台來完成，而且對于忙碌的現代人而言，線上選房、購房更方便可行，節省了許多不必要的時間損耗。

貝殼新房的數據就顯示，99找房節活動開啟後，僅用了11個小時40分鐘，便有用戶從線上走到線下看房。通過線上電商平台，用戶的購房效率得到了明顯的提升。

據貝殼新房數據顯示，目前用戶的人均浏覽房源頁面在4個以上，特别是VR房源上線後，樓盤詳情頁面UV增長率達600%，更多用戶在線上通過VR來看房、選房。

對此，貝殼研究院院長、貝殼找房首席經濟學家楊現領在今年8月份的博鰲直播間中對觀點地産新媒體表示，未來的時代，中介行業總體上屬于平台制，也就是從公司制走向平台制，而若想做這個行業的領導，必須要具備幾項核心能力，第一是能給消費者提供一個良好價值的産品，能夠改進消費者體驗；第二，能為經紀人提供好的服務，能夠為經紀人的效率提升帶來好的産品、好的體驗、好的效率。

楊現領曾以此為例，指出貝殼平台的優勝之處，其透露，以北京的人均效率看，貝殼是同業效率的3-4倍。

電商平台除卻可以帶來縮短時間、提高效率優勢以外，其也更适應現今消費者的行為習慣。

正如文章開頭所言，離了電腦和手機，恐怕不少現代人都覺得生活無措，“低頭族”是他們的畫像，這在“看房”環節也得到充分表現。

貝殼新房數據顯示，用戶接觸的媒介渠道中，通過APP、手機、電腦等移動端看房的流量占比超80%，其中更多用戶傾向于通過手機端看房。

此外，貝殼新房通過用戶行為分析，對比了近一年用戶的咨詢量發現，盡管面對新房非標、高單價、低頻、本地化的特點，但消費者在平台的行為仍如在電商平台一般，更傾向于即時主動發起IM（即時通訊、實時傳訊）咨詢，據了解，有超48%的用戶通過IM咨詢的方式來表達明确的購買意向，這一比例比17年上升了300%。

“社會的發展是不以人的意志為轉移的”，于我們而言，感受最深的就是互聯網和移動通信技術的迅疾發展，正推動着房産交易行為往新的方式發展。

在此大環境下，新中産一代人群，更傾向通過電商平台買房。他們青睐于手機找房，在線上浏覽時間不斷增長，更傾向使用VR看房，主動發起IM咨詢的時間也不斷增長。

對此，楊現領說，貝殼其實是移動互聯網時代基于數據、基于真實的信息，對交易行為、經紀行業重新的叠代、重新的定義，它是完全不一樣的物種，貝殼新房已開啟網上購房平台的新一輪變革。

“未來還會出現新的類似于貝殼的這種平台型公司，這些互聯網公司一定都會出現，這是毫無疑問的。”