合富研究院：金九開局【粵港澳灣區9城市場報告】

粵港澳灣區9城第36周（9.3-9.9）市場情況總結：

政策環境與金融環境嚴苛使市場購買力受壓，各城市場推貨量未見明顯上升，僅東莞出現房企集中推貨現象。當前成交效率更多需要以“特價促銷”手段維持，值得注意的是，包括肇慶、江門等市場亦開始出現市場松動，銷售壓力持續增加。

由于前段時間市場推貨持續低位，本周各城網簽成交普遍繼續下滑，即使部分網簽環比上升的城市，其水平仍徘徊在相對低位。

當前土地市場仍然延續8月以來的發展态勢，地價總體持穩、溢價率低。

各城具體市場情況，詳見以下：

廣州本周迎來今年土地挂牌高峰，1日内挂牌9宗地（7居住+2商住）；番禺居住地底價出讓，花都湖地塊延期拍賣。一周全市商品住宅網簽15萬㎡（約1314套），環比降38%，主要受外圍網簽大幅下降影響，外圍熱銷盤近期推貨減少是主因。二手成交亦持續低迷。

本周一手新貨市場整體延續8月以來降價走量的态勢，項目大多積極促余貨的銷售，各區域的促銷力度有所分化。

【廣州居住/商住用地挂牌】

9月7日挂牌9宗地塊：7宗居住+2宗商住

東部：黃埔1宗居住+1宗商住、增城4宗居住

南部：南沙1宗商住

北部：白雲空港2宗居住

【廣州居住/商住用地成交】

9月7日廣州成交1宗居住地，1宗居住地延期

大華以底價20154元/㎡獲得番禺沙頭街居住地

【廣州商品住宅網簽】

本周全市網簽14.6萬㎡（約1314套），環比降38%。

外圍六區?網簽9.3萬㎡，跌破10萬㎡，降48%。房企采取少量順推的策略以及銷售速度放緩是網簽明顯下降的主因。

中心五區?網簽5.3萬㎡，持平，占全市網簽36%，九成網簽為積壓網簽。

【廣州樓盤開盤表現】

區域樓市表現分化：

增城 促銷力度較大，推出特價單位的項目增加，人氣和成交有所回升

黃埔 保利、萬科走貨較積極，價格維穩或小幅下調，來訪及成交保持

南沙 樓盤普遍降價促銷，優惠幅度約5%，性價比高的項目去化保持

番禺 區域缺貨，樓盤穩價順銷為主，整體成交放緩；熱點盤亞運城，吹風價高，收籌不理想，新貨推遲發售

花都 限價過低，樓市持續低迷；路勁天隽峰穩價推新

中心區 荔灣原芳村闆塊促銷持續，樓盤來訪量及去化表均現優于其他區域。芳村保利多個項目每周聯動，推特價單位促銷，對其他區域的人氣和成交形成分流

受到順德網簽驟減影響，導致整體網簽量回落。價格方面，受到南海項目新貨補充入市影響，在區域缺貨情況下樓價略有上漲，三水别墅項目集中簽約使網簽價突破萬元大關。

全市有兩個項目有推新，每個項目貨量在120-240套之間，去化率一般。

【佛山居住/商住用地 挂牌/成交】

本周無挂牌，無成交

【佛山商品住宅網簽】

全市網簽20萬㎡（約2440套），環比下降39%，主要受順德網簽量大幅銳減影響。五區僅南海網簽成交量上漲。順德環比跌幅超六成，主要是由于新貨匮乏導致成交逐漸銳減。

受限價影響網簽價格穩定緩慢增長。

南海、高明全新項目網簽拉動區域價格走高，南海網簽集中售價較高的闆塊，帶動區域均價提升；高明綠地拾野川網簽，由于項目定價較高拉動高明均價上漲。三水本周集中簽約别墅項目促進價格提高。

【佛山樓盤開盤表現】

本周監測到2盤推新，每個項目貨量均在120-240套之間

南海 保利茉莉公館，獅山闆塊，由于開盤收籌時間短，需通過後續持銷。

順德 美的西江禦府，龍江闆塊，較首開價格上調1000元/㎡，由于是自然銷售，去化率一般。

鼎湖區接連推出新增商住用地，且大多成功拍出，表明開發商對肇慶新區市場後市信心充足。由于此前開盤項目網簽消化告一段落，上周全市各區域住宅網簽多有不同程度下跌，但總體成交仍在正常水平。上周住宅網簽依然集中在肇慶市直屬區域（端州、鼎湖、大旺），但四會市的網簽水平亦相當亮眼。

上周恒大翡翠華庭、鴻益幸福湖畔均有新品加推。在售樓盤加大促銷力度、以價換量逐漸成為趨勢。

【肇慶居住/商住用地挂牌】

挂牌4宗居住地塊，鼎湖1宗，高要3宗

【肇慶居住/商住用地成交】

成交1宗居住地塊，位于端州區。

【肇慶商品住宅網簽】

全市網簽10.78萬㎡（約1016套），環比跌45%，鼎湖前期開盤網簽釋放完成，成交回復正常水平。懷集縣受此前碧桂園·玖龍灣大批網簽影響，8.25-8.31成交達到今年的高位，但該批網簽消化完後，懷集縣網簽又回落到正常水平。

近兩周全市網簽均價分别為7366元/㎡ 、7306元/㎡。受此前大量新盤入市影響，肇慶市各鎮區均不同程度上進入“供過于求”狀态；部分開發商為謀求快速去化開始推出大量一口價單位，拉低市場成交均價。

【肇慶樓盤開盤表現】

本周監測到2盤推新，項目貨量均在100套以上

端州 恒大翡翠華庭，城東闆塊，恒大集團全線打折低開走貨，人氣旺；

鼎湖 海缙藍灣，全線一口價折扣，毛坯均價約7500元/㎡，打價格戰吸引人氣。

高新區 正黃金色悅府啟動渠道大量上客，折後均價低于周邊樓盤，采用以價換量戰術，3天去化300套

居住用地零供應，零成交。全市商品住宅網簽面積6.39萬㎡，處于今年中高位水平，主要受新政前積壓的網簽釋放影響。網簽區域主要集中在龍崗區和寶安區。全市網簽均價54388元/㎡，保持在穩定水平。

本周僅1盤（公寓）新推，去化率低。受新政影響，市場處于觀望期，開發商推盤謹慎。

【深圳居住/商住用地 挂牌/成交】

本周無挂牌，無成交

【深圳商品住宅網簽】

全市商品住宅網簽面積6.39萬㎡，處于今年中高位水平，主要受新政前所積壓的網簽量（以華潤城為主）釋放影響。?全市商品住宅網簽均價54388元/㎡，環比基本持平，成交均價維持穩定。

【深圳樓盤開盤表現】

全市僅1盤新推售，去化率僅11%。受新政影響，市場處于觀望期，開發商推盤謹慎。

龍光玖鑽加推600套公寓，受公寓限售5年政策影響，去化情況一般。

本周挂牌兩宗商住用地，挂牌地塊均處于熱門區域，其中南城挂牌“巨無霸”商住地，配建+自持面積高達21萬方；本周網簽主要集中于虎門、高埗和萬江，總量占全市37%，其余區域低迷；區域呈現一定的“金九”行情，全市迎來6個住宅項目集中推貨，由此可見伴随重大節點的到來，房企資金回籠心理已然非常強烈。

【東莞居住/商住用地挂牌】

挂牌2宗居住地塊，茶山1宗，南城1宗

南城挂牌“巨無霸”商住地挂牌，配建+自持面積高達21萬方

【東莞居住/商住用地成交】

本周無成交

【東莞商品住宅網簽】

全市網簽9.25萬㎡（約772套），環比減22%。近兩周全市網簽均價分别為17586元/㎡ 、17313元/㎡，全月均價穩定在1.7萬元/平方米上下。各區域房價波動較小，鳳崗鎮連續2周網簽均價全市最高。

【東莞樓盤開盤表現】

全市6盤推新，每個項目貨量均在30-150套之間

水鄉闆塊 麻涌碧桂園信鴻銅雀台，首次開盤，毛坯價格1.45萬元，價格合理，人氣旺，開盤售罄

市區 東城萬科皇馬郦宮，萬科收購後首次推洋房，價格2.9萬，比收購前明顯上漲，去化6成，人氣較好；東城泰禾新天地，首推商鋪，去化7成，人氣較好

松湖闆塊 寮步萬科時富金色家園，人氣旺，推貨節奏緊湊，每次少批量加推，去化理想

濱海闆塊 闆塊屬熱門區域，卓越維港、虎門印象，價格平穩，人氣旺

挂牌供應5宗營業性土地，成交4宗營業性土地。全市共網簽住宅面積21.39萬㎡，環比下降14.9%。

全市4盤推新，每個項目貨量均在120-440套之間，多批次小貨量持續推新品的樓盤，去化率效果明顯

【惠州居住/商住用地挂牌】

本周挂牌5宗土地，3宗位于仲恺、1宗位于惠東、1宗位于博羅。

【惠州居住/商住用地成交】

【惠州商品住宅網簽】

全市共網簽住宅面積21.39萬㎡/網簽住宅2102套，環比下降14.9%。主要受供應量減少新盤加推少影響。近兩周全市網簽均價為10690元/㎡，11040元/㎡，價格波動不大，維持平穩态勢。

【惠州樓盤開盤表現】

全市4盤推新，每個項目貨量均在120-440套之間，多批次小貨量持續推新品，去化率較高

惠陽 龍光玖龍山，價格9200元/㎡，當頭解籌70套，新客成交28套。

惠城 中駿雍景台級深惠頤景園人氣較好，去化保持9成左右；價格穩定。

濱海線 虹海金岸去化低，主要是前期蓄客期過長，客戶流失嚴重及渠道啟動倉促。整體去化效果一般。

1宗住宅用地底價出讓；網簽成交雖持續上升，但仍處于低位徘徊；鬥門、金灣持續成交領跑，占比53%；金九首戰，開局遇冷

【珠海居住/商住用地挂牌】

本周無挂牌

【珠海居住/商住用地成交】

本周成交1宗居住用地，位于唐家。

【珠海商品住宅網簽】

全市網簽3.3萬㎡（315套），環比升20%，周度成交仍處于低位。“市區八區”除吉大、新香洲和拱北外，各區網簽環比升幅均超九成，唐家、南灣和老香洲倍增。 “西區三區”高欄港環比升幅2成，鬥門平穩，金灣下跌近3成。

【珠海樓盤開盤表現】

金九“冷淡”開局，單盤高價加推新品，客戶謹慎置業，開發商放緩推貨節奏。

全市1盤推新，加推1棟2單元87㎡二房單位，推出30套貨量

【鬥門】龍光玖龍湖，白蕉闆塊，價格1.4萬，略高于周邊均價，人氣一般。

時隔3個月首推2宗城鎮住宅用地，雖然面積小但位置佳。此次土競有新要求，地價超過8000元/㎡轉為競配人才房。

全市住宅網簽量環比上漲159%。以南部闆塊（坦洲、三鄉、南朗、闆芙、神灣）成交為主。

開盤樓盤成績不甚理想，市場有所松動，不少樓盤推出特殊應對政策如下

1，一次性折扣高達87折

2，低首付，首付低至十余萬

3，推出高低樓層，特價直降3000-4000元/㎡

【中山居住/商住用地挂牌】

挂牌2宗居住地塊，均位于南頭鎮

【中山居住/商住用地成交】

本周無成交

【中山商品住宅網簽】

全市網簽1523套，環比升159%，主要因為限簽有一定放松，越來越多的項目得以排隊網簽。

【中山樓盤開盤表現】

全市2盤推新，其中西區項目貨量為173套。

西區 雅居樂·劍橋郡，大牌效應，學區優勢，設施齊全，交通便利，去化對于比上周有所下降。

東區 敏捷紫嶺國際，東區旺地，價格趨于2萬

網簽數據持續下降，但網簽均價企穩。

後續儲備地塊以及項目的潛在供應房源較多，客戶觀望嚴重，市場逐漸降溫。

【蓬江/江海 居住/商住用地挂牌】

本周無挂牌

【蓬江/江海 居住/商住用地成交】

本周成交2宗居住用地，分布于蓬江與江海

【蓬江/江海 商品住宅網簽】

蓬江、江海本周網簽1.4萬㎡（約119套），環比下降36%。除潮荷片區外，各片區網簽環比下降，濱棠片區環比下降超5成。近兩周網簽均價環比穩定。

【江門（蓬江/江海）樓盤開盤表現】

蓬江區項目較少，貨源不足，基本以順賣為主。

江海區新盤較多，每月都有個别項目進行加推、開盤。上半年以來，江海區樓盤成交持續火熱，進入下半年，市場逐漸降溫。