解局 | 第四名保利

觀點地産網 9月13日，廣州大雨剛過，橙紅色的晚霞鋪滿了半個天空，琶洲洲際酒店二樓宴會大廳里，以紅藍為主色調的燈光閃爍其中。這天晚上，保利地産将要在這里宣布它的未來戰略發展方向。

一天前，這家央企剛剛發布公告，宣布将變更公司名稱為“保利發展控股集團股份有限公司”（英文名稱為Poly Development Holding Group Co.，Ltd.），更名的原因主要是為了體現該公司多元化發展方向，進一步加快兩翼業務市場化發展。

十年前，四大天王“招保萬金”曾是地産界的發展主流。然而在以“高周轉”為主的打法下，這些曾經璀璨的金字招牌漸漸失去往日風光。如今談起龍頭企業，理所當然指的是“碧萬恒”。

在以規模論英雄的大環境中，保利地産也保持着緊追不舍的姿态。

2017年保利地産累計簽約金額3092.27億元，位列第五。到了2018年9月份，其宣布前八月已實現簽約金額2667.69億元，同比增長43.30%，這樣的數字，足以使它穩穩地占據房企銷售榜上的第四位。

但這家央企的雄心並不止如此，“重回行業前三”是其在2017年便已提出的口号。在9月13日晚的發布會上，保利地産再次重提這一目標。

但随着土地供應受限、調控政策不斷升級，包括“碧萬恒”在内的房企均已走上多元化發展道路。第四名保利也許已經發現，關于“前三”的定義，已經不僅僅局限于規模。

宋廣菊的“前三”口号 

年初的時候，就有業内人士預測，2018年是房地産的“小年”，意思大概是房子成交量和成交金額會有所下滑，房企銷售增速迎來放緩。

從保利地産自身來看，提出“重回行業前三”之後，這家央企的步伐卻變得更快了，按保利地産董事長宋廣菊此前的說法，是“歷史上較快的”。

2017年全年，保利地産累計簽約面積2242.37萬平方米，同比增長40.27%；同期簽約金額3092.27億元，同比增長47.19%，成為行業第五名。

2018年前八月，其已實現簽約面積1787.46萬平方米，同比增長32.84%；實現簽約金額2667.69億元，同比增長43.30%，順利擠下融創，跻身前四。

但在這一年内，市場的情況變得更加不一樣了，土地供應受到的限制越來越多，調控政策不斷升級，房地産開發投資、銷售增速都在放緩，越來越多的房企開始尋求住宅銷售以外的盈利增長點。

年初，郁亮在萬科業績會上表示，量價都是舊時代的産物，萬科已經不在乎第一第二了，他繼而大談特談多元化業務發展；恒大許家印将大健康、科技玩得風生水起，最近又入股賈躍亭造起了汽車；而“不會做老大”的楊國強在這一年里當起了“農夫”做起了農業，還搞起了機器人産業。

在這樣的背景之下，不少房企開始從品牌宣傳上淡化地産的印記，選擇了更名。據觀點地産新媒體統計，2018年以來，已經有11家房企選擇将“地産”或“置業”二字去掉，其中包括龍湖、中駿、合景泰富、保利等房企。

9月13日的發布會上，宋廣菊在開場發言将保利地産更名解釋為：“社會矛盾發生轉變，美好生活需求更加多元。”她甚至稱，“保利發展”代表着未來的發展邏輯和方向。

這樣的說法看起來詩意而又美好，但“天下熙熙，皆為利來”，企業每一次戰略轉變的背後幾乎都有着利益上考量。房企多元化的背後，無外乎是住宅開發業務漸漸觸及瓶頸之際，在其他業務闆塊尋找新的利潤增長點。

多元化追逐

按照保利地産的說法，其首次明确提出布局相關多元産業發展是在2002年。當年完成股份制改造後，這家房企提出“三個為主，兩個結合”的發展戰略，其中包含“以房地産業為主，适度拓展相關行業”這一發展方向。

在這個時期内，保利地産卻依然以做大做強地産業務為主。2006年上市時，其全年銷售銷售金額為83.65億元，到了2010年，這一數字變為662億元，年復合增長率達67%。期間，保利也開出了第一個商業項目——保利水城。

2010年，在行業平均利潤率普遍下降的時候，保利地産增加了“擴大經營規模與提高開發效益相結合”的發展戰略，将“三個為主、兩個結合”升級為“三個為主、三個結合”；2016年，保利提出“一主兩翼”的戰略構想，以房地産開發經營為主，以房地産金融和社區消費服務為翼。

從歷年的年報來看，盡管保利在十年前便已提出布局多元化産業，其他業務收入也在慢慢增加，但房地産銷售收入依然是這家企業的主要收入來源。

觀點地産新媒體了解到，2014年，保利房地産銷售收入1055.87億元，占總營收96.8%，到了2017年，房地産銷售收入變為1374.63億元，占比微降至94.05%；最新的中報數據顯示，2018年上半年，保利地産營收539.37億元，但占比依然達90.86%。

然而在行業多元化大勢下，力争重返前三的保利地産，所面臨的競争已經不再局限于住宅開發。就像郁亮曾經所說的：“中國的房價單邊快速上漲時代已經結束，依靠不動産的價格上漲賺錢已經不再可行。”

因此在9月13日當天的發布會上，在董事長宋廣菊、總經理劉平、副總經理胡在新發言之後，作為保利地産多元化業務代表的建築、物業、商業、公寓、金控的五大闆塊負責人輪番上台，闡述各自業務闆塊的未來發展目標。

其中，保利物業提出“百億版圖”計劃，聲稱其物業規模在未來将會實現服務規模從1.5億平方米到4億平方米，管理資産從2萬億元變成5萬億元，影響人口從300萬到3000萬，進駐城市從100個到300個。

保利商業總經理方長斌則表示，現時保利旗下擁有158個商業體、覆蓋城市32個，未來三年内布局50個以上的購物中心，1000個以上的若比鄰超市，而公寓方面将實現30萬個安居之所。

除了加快業務闆塊的發展，從管理框架來看，各大業務平台的地位也有所提升，按照劉平的介紹，在保利地産升級為保利發展後，保利建築、保利物業、保利經紀、保利商業等十一個闆塊，也将同時升級為與地産開發平台平行的業務單元。

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