原報道丨龍湖商業曲線

观点指数研究院

2018-09-13 18:52

  • 總而言之,要提高商業的資産估值,必須通過運營去提升物業租金水平;而運營則需要源源不斷的現金流去填充。

    觀點指數 今年3月份,龍湖發布更名公告,在“集團”取代“地産”的字眼中,它的地産開發、商業運營、長租公寓和物業管理四個主航道業務,進一步浮出了水面。2018年中期業績會上,盡管掌門人吳亞軍多次強調不會分拆各業務闆塊,但仍是市場關注的熱點。

    其中,除了處在風口的長租公寓,龍湖商業地産業務也常被提及。觀點指數發現,随着龍湖CEO邵明曉公開了2020年龍湖商業租金收入将達60億元的目標後,龍湖商業的加速布局更為明顯。

    據觀點指數了解,龍湖目前已獲取了75個項目,總投資達到950億元,這更加需要強勁的資金“輸血”為其提供保障。

    商業軌迹

    其實早在上市之初,龍湖掌門人吳亞軍,就在籌劃商業地産業務拼圖。

    她于2009年的年報中,就表述道:“集團另一重要策略為逐步增加收租物業的持有量,特别是購物中心。”彼時,龍湖通過重慶北城天街、西城天街、紫都城、晶郦館4個商場,獲得租金收入1.98億元,體量並不大。

    2011年,龍湖把商業提升至戰略層面;2012年,它明确地列出了商業項目的3條産品線:天街、星悅荟、家悅荟。此後,在2017年将長租公寓列入投資物業範疇之前,其租金收入基本都來源于商場。

    數據來源:企業年報、觀點指數整理

    數據顯示,2015年,龍湖的商場不含稅租金收入突破兩位數,達14.15億元,取得了六成的升幅,傾斜的曲線“坡度”呈現出它更為明顯的加速态勢。

    取得突破的背後,是吳亞軍當年揮動人事指揮棒的身影。彼時,原龍湖集團商業地産部總經理魏健調任龍湖集團天津區域總經理,而原凱德商用中國華中區區域總經理李楠接任龍湖商業地産總經理職位。

    此後的2017年,龍湖商場不含稅租金增至25.32億元。今年上半年,龍湖的投資業務不含稅租金收入為18.5億元,其中商場占比90.7%,即16.78億元;開業商場項目為26個,在建的有18個,合計在建面積為191萬平方米。

    據觀點指數不完全統計,到2020年,龍湖的開業商場總面積将增至約450萬平方米;此外,按照首席執行官邵明曉的說法,2020年龍湖該項租金收入将達60億元,則未來三年其復合增長率須為33.3%。

    要想獲得租金增長,需要在投資環節有所加持。龍湖的投資節奏,從現金流量表中便可以窺探一二。

    數據來源:企業年報、觀點指數整理

    近幾年,龍湖投資活動所用的現金流出額在波動中呈增長趨勢;去年,龍湖以1.76倍的增長幅度,将額度提升至1109.04億元。其中,它的投資物業現金流出額,在前三年連續下降的情況下,于2017年增長41.06%至41.67億元;這或許與龍湖不斷加持商業與長租公寓有關。

    若細分産品線,則不難發現,在龍湖的商場租金結構中,天街繫列占據着最大的比重,且每年的總建面都在遞增;2018年上半年,天街租金收入為15.52億元,占總收入的92.5%;開業面積增至233.88萬平方米。

    相比之下,星悅荟的租金收入卻在波動中緩慢增長,今年上半年占總收入的6.5%。家悅荟租金收入則只占比1%;近年來,龍湖該繫列産品基本只持有重慶 MOCO 一個物業,建面2.91萬平方米。

    顯然,龍湖一直以來都把“城市中産新興家庭”作為商業定位,而天街區域型購物中心,已成為其主要的産品線。龍湖的邏輯是,通過網格化布局,一座城市中的多個天街項目和龍湖的社區、冠寓互為犄角。

    住宅帶動商業

    龍湖集團副總裁胡若翔,在今年的博鰲房地産論壇上表示,龍湖以每年不超過銷售回款10%的刻度,持續保持了另外幾條主航道的投資強度;目前龍湖已經獲取了75個商業項目,将原始地價和建安加上,總投資達到了950億元。

    換言之,龍湖商業闆塊的發展,依靠的是住宅闆塊的輸血。

    2014年,龍湖住宅業務的銷售增速跌入谷底,只達到2%;但從2015年開始,它的增速就開始蹿升,直到2017年達到77.1%。在此期間,盡管龍湖的商場開業建面、租金收入增速常有波動,但住宅業務一直保持着“領頭”的位置。

    數據來源:企業年報、觀點指數整理

    今年上半年,龍湖的銷售額同比去年同期只增長了4.8%,但在中期投資者會上,邵明曉解釋稱,龍湖今年總共供貨3000億元,保持67%的去化率,推貨集中在下半年,未來龍湖将把合同銷售的增長率控制在20%到30%的中位數,市場好的時候就往上調。

    而李楠曾對外表示,不管是基金還是類Reits,資金成本大部分在6%以上,龍湖不會急迫使用外部資金來加速商業規模的發展。

    對外部資金的謹慎,更凸顯了住宅業務收入的重要性。龍湖的管理層或許已意識到,若要讓物業開發業務帶動投資業務的發展,即使在調控趨嚴的情況下,合同銷售的增長也不能過于緩慢,需保持一定的增速。

    另一方面,今年以來,截至中報發布日,龍湖新增51幅土地,收購土地儲備總建築面積為1433萬平方米,權益面積為1026萬平方米。在土地儲備中,龍湖的商業用地往往搭配着住宅項目出現。

    據觀點指數不完全統計,除了4月份龍湖以8438萬元,競得成都新都區大豐街道純商業地塊之外,其余涉及商業用途的地塊,都含有一定比例的住宅用途。

    市場人士對觀點指數分析道,開發商以住宅與商業相搭配,是為了便于兩者之間資金的循環;但在很多商住地塊中,商業部分需要開發到一定的比例,才能拿到住宅的預售許可證,這從某個角度來講,也在考驗房企的資金水平與綜合能力。

    不過,總體上對于商業與住宅的權衡,龍湖還是會根據區域而定。

    中期投資者會上,邵明曉披露,近兩三年北京的調控政策是最嚴的,但它的基本面需求卻非常旺盛,指望住宅銷售沖到300億元、500億元,概率不是太大;所以在北京,龍湖可能要更多地做C2(商業)。

    租金為王

    近年來,受到樓市調控的影響,房企在住宅開發上的表現有所回落,需要其他利潤增長點來支撐;而同時作為資産保值與增值的方式,商業地産成為了房企發展到一定規模後傾向選擇的路徑。

    市場上,截至2017年底,萬達持有物業面積3151萬平方米,今年計劃開業52個萬達廣場;華潤運營的持有物業總建築面積為689萬平方米;凱德在中國管理的總資産超過2,000億元。除此之外,新城、印力、大悅城、中海等也紛紛在商業上加碼。

    而龍湖在住宅之外,作為一個商業追逐者,它在2016年末投資物業的賬面值為490.31億元,占集團總資産的22%;2017年末,其投資物業的賬面值提升至680.95億元,占集團總資産的19%。

    睿意德策略顧問部總經理周長青從行業的角度對觀點指數分析稱,商業是一個投入高、産出慢、運營要求高的領域,住宅面對的是2C的市場,而商業是2B的市場,容錯率不高。如何去評估一個商業資産,最核心的還是要看它的租金水平,以及租金的成長性。

    在他看來,相對于住宅來說,商業基本沒有限制性政策,因為商業運營本身就比較難,自帶門檻。這就是大量的項目都是由港資、頭部的開發商開發運營的原因。

    總而言之,要提高商業的資産估值,必須通過運營去提升物業租金;而運營則需要源源不斷的現金流去填充。

    數據來源:企業年報、觀點指數整理

    觀點指數通過計算比較發現,龍湖的現金流量比率(經營活動所得現金淨額/流動負債)雖然偶有波動,但2017年仍然上升至0.4,其償債能力以及經營活動的“造血”功能有逐漸改善的趨勢。

    于2018年6月30日,龍湖在手現金為421.3億元,這為其商業的發展提供了一定的動力。

    原報道 | 用事實說話,用客觀、深入的态度記錄和報道;洞察全局,綜合分析,運用材料與數據,還原真實。

    撰文:曾樹佳    

    審校:歐陽穎



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    商業地産

    龍湖