1-7月,全國土地流拍數量高達796宗,並且下半年以來土地流拍明顯增加。
土地供應
1、土地供應面積:8月供地環比+13%、同比+3%,其中住宅供地環比+9%、同比+31%,宅地供給較強
2018年8月,百城各類型土地合計供應建面13,068萬平米,環比+13.3%,同比+2.8%,前8月累計同比+23.8%。
其中,分用地性質土地供應建面占比來看,住宅用地33.1%、商住用地19.8%、商服用地12.9%、工業用地31.5%;分用地性質土地供應建面環比來看,住宅用地+9.4%、商住用地+28.3%、商服用地+31.5%、工業用地+2.5%;分用地性質土地供應建面同比來看,住宅用地+31.2%、商住用地+25.2%、商服用地+17.5%、工業用地-27.8%;分用地性質土地供應建面累計同比來看,住宅用地+35.9%、商住用地+37.2%、商服用地+7.9%、工業用地+17.5%。
上述數據顯示,8月供地環比+13%、同比+3%,其中環比漲幅+8pct,連續兩月擴大,同比漲幅-34pct,主要源于去年8月開始基數逐漸走高以及8月工業用地供給同比-28%,對總供給形成拖累。
考慮到9、11、12月均屬于高基數月份,疊加今年6月開始土地流拍現象增多後政府供地意願減弱,預計下半年土地供應同比将大概率略有走弱。
分結構看,8月住宅、商住供地分别同比+31%、+25%,表現仍較不錯,對整體供給形成有力支撐;商服用地同比+18%,仍屬低位震蕩,在當前商業地産去庫存背景下,商服供給表現較差狀态料難以扭轉。
圖:百城土地供應建面(按土地性質分類)
2、住宅類土地供應面積:8月住宅類供地環比+16%、同比+29%,一二線宅地供給表現更強
從住宅類用地來看(住宅+商住),2018年8月,住宅類用地供應建面6,908萬平米,環比+15.8%,同比+28.9%,前8月累計同比+36.3%。
其中,分城市能級住宅類用地供應建面占比來看,一線4.0%、二線48.5%、三四線47.5%;分城市能級住宅類用地供應建面環比來看,一線+33.7%、二線+38.3%、三四線-1.6%,分城市能級住宅類用地供應建面同比來看,一線+46.6%、二線+29.3%、三四線+27.2%;分城市能級住宅類用地供應建面累計同比來看,一線-9.6%、二線+28.7%、三四線+47.7%。
上述數據顯示,8月住宅類土地供應環比+16%、同比+29%,各線城市仍實現同比兩位數增長。
同比結構來看,一線城市>二線城市>三四線城市,其中一線城市受去年8月低基數影響同比漲幅較大,18年以來供給整體呈現較大波動,考慮到一線城市1-8月累計供應同比-10%,預計去年一線城市高基數以及調控從嚴下後續土地供應仍處于低位;二線城市8月供應同比+29%,在歷經6月短暫回調後連續兩月實現兩位數增長,1-8月累計同比+29%,較17年全年供給-10%已明顯改善;三四線城市7月供給同比漲幅雖有所回落,但已實現連續13個月增長。
圖:百城住宅類土地供應建面(按城市能級分類)
土地成交
1、土地成交面積:8月土地成交環比-16%、同比-13%,其中住宅環比-3%、同比+1%,同比繼續放緩
2018年8月,百城各類型土地合計成交建面7,888萬平米,環比-16.0%,同比-13.0%,前8月累計同比+15.2%。
其中,分用地性質土地成交建面占比來看,住宅用地38.2%、商住用地15.2%、商服用地11.2%、工業用地33.5%;分用地性質土地成交建面環比來看,住宅用地-2.6%、商住用地-39.5%、商服用地+8.2%、工業用地-15.6%;分用地性質土地成交建面同比來看,住宅用地+1.2%、商住用地-15.6%、商服用地-21.1%、工業用地-18.6%;分用地性質土地成交建面累計同比來看,住宅用地+17.3%、商住用地+9.4%、商服用地-2.6%、工業用地+25.6%。
上述數據顯示,8月土地成交環比-16%、同比-13%,環比、同比降幅繼續擴大。
分結構看,住宅成交同比+1%,較上月回落26pct,考慮到上月住宅供給同比+77%,而去年8月基數略有上行,成交同比走弱更多源于今年5月以來土地流拍率逐漸走高影響。在住宅成交走弱背景下,商住、商服、工業成交更為低迷,其中商住成交同比-16%,在連續6個月增長後首次由正轉負;商服在去庫存背景下,已連續兩位數以上下降;考慮到下半年基數逐漸走高、行業融資端短期内難以全面放松、以及土地市場逐漸回歸理性後流拍現象增多,下半年成交同比或将承壓。
圖:百城土地成交建面(按土地性質分類)
2、住宅類土地成交面積:8月住宅類土地成交環比-17%、同比-4%,其中一線上漲、二三四線下降
從住宅類用地來看(住宅+商住),2018年8月,住宅類用地成交建面4,217萬平米,環比-17.0%,同比-4.2%,前8月累計同比+14.4%。
其中,分城市能級住宅類用地成交建面占比來看,一線6.1%、二線41.7%、三四線52.2%;分城市能級住宅類用地成交建面環比來看,一線+79.4%、二線-10.4%、三四線-25.9%,分城市能級住宅類用地成交建面同比來看,一線+27.0%、二線-9.4%、三四線-2.6%;分城市能級住宅類用地成交建面累計同比來看,一線+3.2%、二線+1.7%、三四線+28.6%。
上述數據顯示,8月住宅類土地成交環比-17%、同比-4%,主要繫二三四線城市成交表現低迷拖累。
分城市來看,8月一線城市成交環比+79%、同比+27%,主要源于上月供給同比、環比高增推動;二線城市成交同比-9%,同比由正轉負,二線走弱更多源于流拍現象增多致成交推盤比較上月明顯下降;三四線城市8月成交同比-3%,在連續5個月2位數增長後首次由正轉負。
1-8月各線城市住宅類土地累計同比增長14%,較17年累計同比21%下降7pct,顯示出行業資金端緊張以及限價政策在拿地端已經有所反映。
圖:提前一個月土地供應建面同比與土地成交建面同比的強關聯關繫
3、住宅類土地成交金額:8月住宅類土地成交額環比-16%、同比-10%,其中一二線下降、三四線上漲
從住宅類用地來看(住宅+商住),2018年8月,住宅類用地成交金額2,091億,環比-16.2%,同比-10.2%,前8月累計同比+16.7%。
其中,分城市能級住宅類用地成交金額占比來看,一線17.5%、二線44.2%、三四線38.3%;分城市能級住宅類用地成交金額環比來看,一線+59.8%、二線-32.2%、三四線-11.1%,分城市能級住宅類用地成交金額同比來看,一線-6.8%、二線-23.4%、三四線+10.0%;分城市能級住宅類用地成交金額累計同比來看,一線-18.5%、二線+8.3%、三四線+52.0%。
以上數據顯示,8月成交金額環比-16%,成交面積環比-17%,主要繫8月住宅類土地成交均價環比+1%所致。
分城市能級來看,一線城市住宅類土地成交額環比+60%,成交面積環比+79%,顯示出8月一線城市成交均價環比有所回落;二線城市成交金額同比、環比降幅大于成交面積,顯示出二線城市擴大土地供給以來成交均價有所回調,並近期成交均價繼續回落;三四線城市成交金額同比上升、成交面積同比下降,成交金額環比降幅小于成交面積,顯示出三四線城市地價同比有所上升,並且8月地價在7月回落後再次反彈。
土地供需
住宅類土地供需指標方面,2018年8月,百城住宅類土地成交/需求比0.61倍,較7月0.85倍下降28%,8月土地成交/供應繼續下降,並創年内新低,主要由于8月成交環比下降,供給環比提升所致。考慮到一方面土地新規出台後,在庫存低位、财政壓力較大背景下政府供地意願仍強,另一方面行業資金趨緊背景下房企拿地節奏放緩,流拍率有所上行,供需關繫或将繼續維持改善狀态,其中,分城市能級來看,一線0.93倍,較7月0.69倍上升34%,二線0.53倍,較7月0.81倍下降35%,三線0.67倍,較7月0.89倍下降25%。
一線城市8月成交/供應比明顯上升主要源于7月供給同比、環比高增推動8月成交表現不錯,而同期供給同比大幅回落,此外一線城市月度供地波動較大,致成交/供應比寬幅震蕩,鑒于一線城市庫存持續低位,去年低基數下新增供應總量仍不大,在房企補庫存需求旺盛背景下,其供需結構偏緊狀态短期内難以根本性改變;
二線城市供需關繫在4月收緊後連續4個月放松,並創年内新低,考慮到二線城市17年住宅類用地供給累計同比下降10%,18年1-8月供給雖低位有所回升,但其補庫存需求仍十分旺盛,供需緊張局面仍未根本改變;
三四線城市成交/供應比已連續7個月低于1,並在經歷10月成交/供應比高點後持續震蕩下行,由于其庫存相對寬松,供給有所放量,未來成交/供應比将持續保持較健康狀态。
住宅類土地成交價格方面,2018年8月,百城住宅類用地成交樓面均價4,958元,環比+1.0%,同比-6.2%。8月成交均價環比上漲、同比下降,主要繫一二線城市成交面積占比提升所致,考慮到在土地新規約束、地方财政壓力下,未來供應或将打開,推動供需關繫改善,土地成交均價或将繼續穩中回落。
分城市能級來看,一線14,326元/平米,二線5,252元/平米,三線3,637元/平米,分别環比:一線-10.9%,二線-24.4%,三四線+20.0%,分别同比:一線-26.6%,二線-15.5%,三四線+12.9%,一線城市7月挂牌均價下降疊加8月成交零溢價綜合推動8月成交均價環比下行;二線城市7月成交均價同比降幅擴大,環比由正轉負,考慮到二線成交均價17年下半年開始逐漸走高,下半年同比或将維持下行勢态;三四線城市成交均價環比由負轉正、同比漲幅擴大,成交均價在7月回落後再次反彈,考慮到三四線供需關繫較為寬松,土地市場回歸理性背景下房企三四線拿地或将放緩。
住宅類土地成交溢價率方面,2018年8月,百城住宅類土地成交溢價率9%,較7月下降3pct,其中,一線0%、二線10%和三四線12%,分别較7月-6pct、-0pct和-4pct,8月百城土地成交溢價率再創16年9月高點以來新低,尤其18年以來溢價率繼續走低,下半年流拍現象增多,從另一方面反映出在行業資金趨緊房企拿地意願逐漸減弱,同時考慮到在降杠杆背景下政府财政壓力更為凸顯,下半年土地供給意願仍強。預計下半年土地市場的供需關繫改善将持續推動挂牌均價及成交溢價率走低。
流拍增多、溢價下行,土地市場繼續降溫
土地供應方面,8月住宅類供地環比+16%、同比+29%,累計同比+36%,8月宅地供應在基數走高背景下表現仍較不錯,但考慮到9、11、12月均屬高基數月以及近期土地流拍現象增多後政府供地意願減弱,預計後續宅地供應同比或将略有走弱。
土地成交方面,8月住宅類土地成交環比-17%、同比-4%,8月宅地成交在7月供給同比高增、8月基數略有上行下背景下表現低迷,更多源于土地流拍率持續走高影響。土地供需方面,8月土地成交/供應比0.61倍,較7月下降28%,成交溢價率9%,較7月再降3pct,分别創年内和16年9月高點以來新低;8月住宅類土地成交均價環比+1%、同比-6%;此外,1-7月,全國土地流拍數量高達796宗,並且下半年以來土地流拍明顯增加,值得關注;8月土地成交/供應比、溢價率再創新低,預計土地市場的走弱或将約束地方政策的進一步從嚴以及改善房企毛利率的悲觀預期。
審校:歐陽穎