解局 | 郁亮的道路焦慮

觀點地産網 萬科北方區域一年一度的媒體見面會選在了拉薩，海拔高達3750米，地點是郁亮指定的。

三個多月前，深圳市政府和萬科在這里合建的一家非物質文化遺産博物館正式落成移交，郁亮對此給予了極大的評價，稱“這是萬科所有項目中最滿意的。”

交付不久，博物館還處于毛坯狀态，室内尚有些氣味，一些媒體戴起了口罩。比起甲醛，這天更緊要的氣體是氧氣，稀簿空氣讓人頭暈、呼吸加快，高原反應成了郁亮婉拒一些讓人頭疼問題的理由，盡管他早晨還召集了不少媒體一起跑步。

媒體交流環節中，郁亮最後出場。拉薩早晚溫差極大，他脫下了早上的運動外套，換上了一身黑色長袖運動衫，有媒體問他，早上跑步的時候，在想什麼？他笑了笑，“明年拉薩馬拉松，組委會想邀請我來跑，但是我一般不打無準備的仗，現在得試一下能不能跑。”

“試跑”曾經也是郁亮試探王石态度的方法之一。萬科曾經憑借專業化的住宅開發成為中國房地産龍頭企業，2012年郁亮帶領萬科嘗試多元化發展時，結束了一年的海外遊學旅程歸來的王石甫一開腔，便撂下狠話：“就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸出一只手來幹擾你。”

不過，郁亮此後卻慢慢在一些場合釋放萬科轉型“城市配套服務商”的信号，並開始小心翼翼地試水商業地産，以此來試探王石的反應，最終促使萬科向“城市配套服務商”轉型，而如今，轉型的方向變成“城鄉建設與生活服務商”。

現場有媒體問，萬科登頂後将如何從“巅峰往下走”，郁亮稱，其實並不擔心沒有更高的山峰，只是“今天的我們特别焦慮，焦慮在于，如何找到新的發展渠道、路徑與方法。沒有現成的道路可以學習，這是萬科最大的焦慮。”

萬科的焦慮

2014年，郁亮在一次講話中首次提出，“人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了，房地産行業進入了白銀時代”，順着這個論斷，他再次強調，“在白銀時代，地産商要認真做好城市配套服務商。”

如今，随着調控不斷升級，住宅開發漸漸觸及天花闆已是行業的共識，萬科的轉型仍在繼續，但卻已能從一些數據變化之中嗅到一絲焦慮感。

在9月7日舉行的萬科經營情況電話會議上，去化率下降成為一衆投資者最關心的問題。據萬科投資者關繫總監趙旭翔介紹，7月份萬科的去化率為51%，8月份進一步下滑至47%。“今年以來，這個數字還是一個比較差的數字，上半年去化率一直在55%至65%之間波動。”

外部環境的不明朗是是導致去化率出現持續下降的主要因素，趙旭翔稱，萬科所在的的一、二線城市，面臨着較大的的調控壓力，不少項目受到限購、限貸或預售證配置等因素影響，導致即使開工工作、推盤計劃做得比較好，最後也不一定能實現銷售。

除此以外，趙旭翔介紹，個人按揭貸款的上升幅度在縮小，在萬科八月份銷售中，29%以上是一次性付款，按揭平均首付成數僅為4.6成。“客戶自有資金比例較高，獲得信貸資金比例較小也是是去化率走低的一大原因。”

趙旭翔表示，按揭貸款額度問題在于很多城市貸款限制條件較多，執行較為嚴格，這與整體銀行監管态度有關。在這樣的背景下，他續稱，如果沒有放松調控的政策或者其他的刺激因素，銷售難度還會逐漸加大，去化的難度也會提高。

萬科的表态，側面驗證了行業關于“房地産下半年不太好過”的論調，另一方面也強調了個人住房貸款的艱難處境。

事實上，不僅是個人住房貸款受到制約，房企融資面臨的問題或許更大。穆迪發布報告稱，中國開發商的流動性狀況依然趨緊，這主要源于再融資需求較大且銷售增速可能放緩。

與此同時，伴随着去杠杆、嚴監管等調控政策持續升級，融資利率和資金成本都在提升，房企淨負債率、資産負債率普遍升高。中期業績會上，包括越秀地産、大悅城在内的房企均坦誠，融資成本在上升。

萬科的負債率也在增加，中期業績報告顯示，該公司資産負債率84.7%，而此前的2014年至2017年，這一數字分别為78.93%、78.06%、80.60%、82.66%；淨負債率也由年初的8.8%大幅攀升至32.7%。7月份的電話會議，萬科同樣表示，公司的融資成本略有上升。

此外，據觀點地産新媒體統計，自6月份以來，萬科已累計發行共計100億超短期融資債券，年利率介乎于3.25%~4.6%。而在9月7日，其新增的80億元超短期融資債券亦已獲準注冊。

在8月份的業績會上，就有投資者指出，“超短期融資優勢可能在于融資快，利率成本較低，但是可能會有期限不匹配的問題”，當時，祝九勝並沒有正面回應，僅表示，“融資市場非常敏感的時候資源就會傾斜到好學生頭上去，同時萬科的特點是不賺最後一個銅闆。”

而在拉薩媒體交流會現場，當被問到随着房企負債率上升，萬科會不會在融資上進行調整時，郁亮先是調侃，“到了高原，本來頭就痛了，還問這麼頭疼的問題”，然後又回應稱，“我們在跟華為學，追求的是有利潤的收入，和有現金流的利潤”。

郁亮的道路

“跟着别人跑相對容易，進入無人區很艱難。”這是任正非的理論。學習華為的郁亮似乎也有同感。

在談到萬科轉型以及新業務的時候，他不禁感歎：“今天的我們特别焦慮，焦慮在于如何找到新的發展渠道、路徑與方法。沒有現成的道路可以學習，這是萬科最大的焦慮。”

房地産黃金時代，創始人王石帶着萬科走向行業的巅峰，當時他選擇的道路是“專業化”以及“職業經理人制度”。如今，白銀時代的到來，住宅開發漸漸觸及天花闆，郁亮選擇了截然不同乃至相反的道路——“多元化”以及“事業合夥人制度”。

不少人應該還會記得，6月股東大會上，郁亮那句“十年後，萬科還會不會是地産公司？如果是，也該是慘淡經營了吧。”這句話與随後的區域公司更名一起，被外界解讀為“去地産化”，而萬科回應稱，僅是為了擴大經營範圍。

從最初打着“為住宅做配套”的旗号試水商業地産，到将長租公寓列入核心業務，這家房企以住宅業務為起點，已将版圖觸角伸向多個領域，收購印力、並購普洛斯、開展梅沙教育……，萬科已經涉及商業地産、長租公寓、物流、教育、養老、冰雪小鎮等多個業務闆塊。

不過，從布局多元化開始，萬科僅是一味地對外宣布各項業務的擴張成果，並沒有披露過具體的營收情況，最新的中報顯示，這家房企的95%的收入仍來自于房地産業務。

拉薩交流會上，郁亮坦誠，養老業務“還真是沒賺到錢”。

除了盈利存疑外，郁亮在交流會上還不無擔憂地表示，教育、養老、租賃這些多元化業務，遇到的不止是經營問題，還面臨着許多的倫理問題。“關于養老業務，我現在非常焦慮，會不會出現大規模小概率高風險事件。”

除了多元化業務外，“事業合夥人制度”也是郁亮的萬科道路中至關重要的因素，他宣稱，萬科已經發布了事業合夥人綱領0.998版本，“為什麼不是1.0版本？我是想表示，事業合夥人綱領制度永遠在路上。”

衆所周知，“職業經理人制度”曾造就了萬科過去的快速發展與專業化能力，一度成為企業治理樣本。不過，這種公司管理層無法掌控企業與自己命運的制度，也在一度程度上造成了後來的野蠻人入侵。

如今，“寶萬股權之争”硝煙剛滅，郁亮也在加快建設事業合夥人制度。在接受媒體采訪時，他表示，“穩定意味着死亡，事業合夥人機制是面向未來的，它並不僅僅解決眼前的問題，更是解決萬科未來十年的問題。”

不過，在外界看來，萬科在事業合夥人制度下，實行“起立、坐下”的做法，也許會導致部分員工的流失，對此，在6月份的股東大會上，孫嘉曾經強調，萬科遇到同行挖角情況是比較普遍的，這證明企業的人才比較優秀，但萬科要“盡最大的可能，盡各種辦法”留住優秀的人才。

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